Cet article décrit un processus général permettant de céder des droits de propriété à quelqu'un d'autre sans frais. Par exemple, vous souhaiterez peut-être faire un don de propriété ou ajouter un membre de votre famille à votre acte. Sachez que le simple fait d’ajouter quelqu’un à un acte de propriété peut avoir des résultats très différents selon les mots exacts utilisés dans le nouvel acte. Si vous achetez ou vendez une propriété, il est important de faire appel à un professionnel.

Contexte des actes de propriété

Généralement, changer la ou les personnes nommées sur un acte immobilier change la propriété de la propriété. Le terme juridique pour ce changement est «transport.» L'acte de propriété lui-même n'est pas modifié. Au lieu de cela, un nouvel acte est préparé et enregistré pour montrer la propriété souhaitée. Cela est vrai lors de l’achat ou de la vente d’une propriété, ainsi que lors de la cession ou du partage de la propriété d’une propriété.

Il existe plusieurs façons d’accorder à d’autres certains droits sur votre propriété, et les mots exacts que vous utilisez dans l’acte peuvent avoir des résultats significatifs. Il existe plusieurs types d'actes et il est important d’être très prudent sur le type et le libellé de l’acte. Si possible, il est important de se faire aider par un avocat expérimenté.

Changement de nom: Même si vous êtes l'unique propriétaire d'un bien et que vous avez simplement changé de nom, si vous souhaitez que l'acte reflète votre nouveau nom, vous devez faire et enregistrer un nouvel acte, transférant le bien de votre ancien nom à votre nouveau nom.

Comment : étapes pour rédiger et enregistrer un nouvel acte

Pour changer les noms sur un acte immobilier, vous devrez déposer un nouvel acte auprès de la Division des registres fonciers de la Cour de circuit du comté où se trouve la propriété. Le greffier enregistrera le nouvel acte.

En général, vous devez effectuer les étapes suivantes. Notez que les étapes spécifiques varient d’un comté à l’autre. Vous pouvez vérifier les détails de votre comté en discutant avec un avocat ou un responsable du comté, ou en parlant à un greffier des registres fonciers de la Circuit Court ou à un agent du bureau des finances du comté.

1. Nouvel acte: Préparez un nouvel acte, montrant la propriété que vous souhaitez. Vous pouvez préparer l’acte vous-même, à l’aide d’un formulaire, ou demander à un avocat de rédiger l’acte. C'est une bonne idée de demander à un avocat de rédiger l'acte, car toute erreur dans l'acte ou dans le processus peut ne pas être détectée avant de nombreuses années et peut être difficile à corriger. Généralement, un acte doit mentionner le « considération» (c’est-à-dire le prix d’achat). Si la cession est une donation, ou implique l'adjonction gratuite d'un copropriétaire, l'acte doit préciser qu'il n'y a aucune contrepartie.

   REMARQUE: L’une des parties les plus importantes d’un acte s’appelle le «habendum", également connue sous le nom de clause "avoir et détenir". Cette clause indique le type d’intérêt de propriété transmis. Si cette partie de l’acte est mal rédigée, l’acte pourrait ne pas accomplir légalement ce que vous souhaitez.
    

2. Certificat: L'acte comprend un certificat de préparation, attestant que l'acte a été préparé par ou sous la supervision d'un avocat du Maryland ou par l'une des parties. Ce certificat doit être signé par l'avocat ou la partie qui a préparé l'acte.
    
3. Acte notarié: Le nouvel acte doit être signé devant un notaire.
    
4. Demande de certificat de privilège, si nécessaire: Un certificat de privilège est un document officiel indiquant le statut de toutes taxes impayées ou autres obligations pour un bien. Dans de nombreux comtés, avant d'enregistrer un nouvel acte, vous devez demander un certificat de privilège pour la propriété et payer toutes les obligations impayées envers le comté.
   1. Remplissez la demande de certificat de privilège pour le comté.
   2. Déposez le dossier, accompagné des frais de dossier. Les frais de dossier sont différents dans chaque comté. La demande est généralement soumise au bureau des finances du comté.
   3. La préparation du certificat de privilège peut prendre plusieurs jours ou semaines.
       
5. Fiche d'admission aux instruments terrestres : Vous devez remplir un Fiche d'admission aux instruments terrestres de l'État du Maryland. Ce document servira à déterminer vos droits de mutation et votre taxe d'enregistrement, le cas échéant. La ville de Baltimore utilise son propre feuille d'admission. Des copies papier peuvent être disponibles au Bureau des finances ou à la Division des archives foncières.
   Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 3-104
    
6. Paiement des obligations des collectivités locales : Dans les comtés exigeant un certificat de privilège, vous devez généralement payer les obligations énumérées sur votre certificat de privilège. Apportez votre certificat de privilège, avec paiement, au caissier du Bureau des Finances. Après avoir payé les obligations, le Bureau des Finances signera votre feuille de réception des instruments fonciers. 
    
7. Taxes de mutation et d'enregistrement: Il existe généralement plusieurs types d'impôts que vous devez payer pour transférer une propriété. Il s'agit notamment des taxes de transfert des États et des comtés et de la taxe d'enregistrement de l'État. Certains transferts de propriété peuvent être exonérés de certains impôts. Par exemple, les dons de biens aux parents, frères et sœurs, conjoints, enfants, beaux-enfants et petits-enfants peuvent être exonérés des taxes de transfert et d'enregistrement du Maryland. 

   Exemples: Si un parent est propriétaire d'une maison qui n'est soumise à aucune dette et qu'il transfère librement la maison à l'enfant, le don n'est pas soumis à la taxe d'enregistrement du Maryland. Cependant, le résultat peut être différent si le parent souhaite transférer une maison soumise à une dette, comme une hypothèque. Dans cet exemple, si le transfert implique le refinancement de l’hypothèque, l’enfant prenant en charge le reste de la dette hypothécaire, l’enfant « achète » en fait la maison pour le montant de la dette restante, même si le parent ne reçoit pas d’argent. Dans cette situation, le transfert impliquerait une « contrepartie » et serait donc soumis à la taxe d’enregistrement du Maryland.

   Lisez la loi : Md. Code, Fiscalité-Propriété § 12-105 (Concernant le calcul des taxes d'enregistrement)
   Lisez la loi : Md. Code, Fiscalité-Propriété § 12-108 (Concernant les exonérations fiscales spécifiques aux taxes d'enregistrement)
   Lisez la loi : Md. Code, Titre Fiscal-Propriété 13 (Taxes de mutation)

   Les comtés du Maryland et certaines villes ont des taxes et des procédures spécifiques différentes. Vous pouvez vérifier la procédure dans votre comté en contactant le Bureau des Finances du comté ou la Division des Registres Fonciers au Cour de Circuit. Payez toutes les taxes de transfert et d’enregistrement nécessaires. S’il est déterminé que vous êtes exonéré de l’une de ces taxes, votre acte sera tamponné en conséquence.
    

8. Enregistrer l'acte : Une fois que toutes les taxes et frais nécessaires ont été payés, apportez l'acte original, une copie de l'acte et la feuille d'admission des instruments fonciers complétée et signée à la Division des archives foncières de la Cour de circuit. Vous devez payer les frais d'enregistrement. Il est important de prendre une copie de l'acte ainsi que l'original afin que le tribunal puisse soumettre la copie au Département d'État de l'évaluation et des impôts. Lorsque le commis aux registres fonciers est convaincu que les documents corrects ont été soumis, il acceptera les documents à classer. Une fois vos documents enregistrés, l'acte original vous sera envoyé par courrier, ce qui prend souvent 4 à 6 semaines. L'acte vous est envoyé par la poste gratuitement, et tout courrier que vous recevez après l'enregistrement de l'acte vous demandant de payer pour une copie de votre acte est probablement une arnaque.

Le transfert de propriété devient effectif dès l'enregistrement de l'acte authentique.

Notes : Ni le greffier des registres fonciers ni aucun représentant du gouvernement participant à ce processus ne seront en mesure de vous dire si un nouvel acte est rédigé d'une manière qui accomplit avec précision ce que vous souhaitez. Ils ne seront PAS en mesure de déterminer si vous disposez de la pleine autorité légale pour céder la propriété. C'est pourquoi il est important, si possible, de consulter un avocat, de se faire conseiller et de préparer votre acte.