Sujets sur cette page :

• Détresse à louer
• Procédure
• Ordre de prélèvement
• Biens personnels exonérés du prélèvement
• Moment et mode de saisie
• Retirer les biens de la propriété avant la vente
• Responsabilité en cas de perte ou de destruction de marchandises
• Vente de biens
• Appel

Détresse à louer

La « détresse pour loyer » est une procédure judiciaire dans laquelle le propriétaire cherche à saisir et à vendre les biens du locataire dans les lieux loués et à utiliser le produit de la vente pour rembourser au propriétaire tout loyer impayé. Cette procédure n'est disponible que s'il existe un bail écrit d'une durée supérieure à 3 mois ou s'il existe une location à volonté ou une location périodique qui dure plus de 3 mois. Le propriétaire peut également demander la résiliation du bail et/ou le droit de reprendre possession des lieux dans le cadre d'une action en détresse. Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-324

Procédure

Le propriétaire doit déposer une requête sous serment auprès du tribunal de district du lieu où se trouvent les locaux loués, affirmant que le locataire doit un certain montant de loyer. Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-302 & 8-303

Le locataire doit recevoir signification de la requête et d'une convocation à une audience qui aura lieu au plus tôt 7 jours après sa signification. Si le locataire ne peut être signifié en personne, la signification peut être effectuée par courrier certifié, avec accusé de réception demandé ; si ce service est retourné ou refusé par le locataire, alors le service peut être effectué par courrier de première classe. L'ordonnance signifiée doit informer le locataire que le locataire peut comparaître à l'heure indiquée et présenter des preuves en son nom ET qu'à défaut de comparution du défendeur, tous les biens se trouvant dans les lieux loués et non exemptés par la loi pourront être saisis et enlevés par le shérif. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-304

Le locataire peut déposer une réponse à la requête, exposant toute défense qu'il pourrait avoir. L'audience sur la réponse du locataire doit avoir lieu dans les 10 jours suivant la notification de l'audience à toutes les parties par courrier ordinaire (article 8-314 (b)). Le tribunal peut reporter l'audience s'il en informe toutes les parties. Lors de l’audience, le tribunal peut déterminer et trancher toutes les questions soulevées, émettre une ordonnance de vente des biens et peut rendre toute autre ordonnance relative aux biens du locataire, selon les besoins. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-314

Pour que le propriétaire ait gain de cause à l’audience, que le locataire comparaisse ou non, le tribunal doit conclure qu’il existe une probabilité raisonnable que les allégations du propriétaire soient exactes.Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-305

Ordre de prélèvement

Si le propriétaire a gain de cause, le tribunal rendra rapidement une ordonnance de saisie (prélèvement) des biens personnels non exonérés du locataire se trouvant dans les locaux (voir ci-dessous pour les biens personnels exonérés). Une copie de l'arrêté de prélèvement doit être signifiée à chaque locataire mais si aucun locataire ne peut être trouvé sur les lieux, l'arrêté doit être affiché à un endroit bien en vue à l'intérieur des lieux.

Un huissier de justice fera alors un inventaire de tous les objets non exonérés présents sur les lieux ; cette copie doit être remise au locataire ou, si aucun locataire n'est trouvé, affichée à l'intérieur des lieux. Cet inventaire doit ensuite être fourni au tribunal.Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-305

Biens personnels exonérés du prélèvement

Les biens personnels du locataire qui ne se trouvent pas dans les lieux sont exonérés. Le prélèvement doit être effectué uniquement sur les biens se trouvant dans les locaux loués, que les biens soient la propriété du locataire ou d'une autre personne (article 8-306(a)). Si la durée d'un bail est supérieure à 15 ans, les biens de tout sous-locataire ou de tout tiers se trouvant dans les locaux loués ne sont pas soumis au prélèvement (article 8-306(b)).  

Sont également exonérés de prélèvement les éléments spécifiques suivants :

• Outils actionnés et actionnés manuellement utilisés par le locataire dans le cadre de son activité
• Les livres de droit d'un avocat
• Instruments manuels d'un médecin
• Livres médicaux d'un médecin
• Dossiers et dossiers professionnels d'un avocat ou d'un médecin
• Sûreté enregistrée d'un tiers sur des biens qui sont en possession du locataire
  Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-306 & 8-307

Moment et mode de saisie

Le prélèvement peut être effectué à toute heure du jour ou de la nuit. Toutefois, sans décision de justice, aucune effraction ne peut être effectuée dans des locaux d'habitation actuellement occupés. Si l'un des biens saisis appartient à un tiers non locataire, celui-ci peut saisir le tribunal dans les 7 jours du prélèvement pour demander l'exclusion de ses biens.

Un locataire dont les biens ont été saisis mais non encore vendus peut demander au tribunal la restitution des biens, mais le tribunal peut lui demander de déposer une caution avant la restitution des biens. Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-309, 8-311, 8-316, 8-317

Retirer les biens de la propriété avant la vente

S'il démontre la nécessité de protéger les biens prélevés avant la vente, un demandeur peut demander au tribunal que les biens prélevés soient retirés des locaux loués vers un lieu approuvé par le tribunal jusqu'à la vente ; le tribunal peut exiger une caution du demandeur pour ce faire. Les frais de déménagement de tout bien des locaux loués vers tout autre lieu de stockage en attendant la vente doivent être inclus dans les frais de justice.  Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-310 & 8-313

Responsabilité en cas de perte ou de destruction de marchandises

Le risque de perte ou de destruction des biens prélevés incombe au propriétaire ou au locataire des lieux loués, que les biens aient ou non été enlevés des lieux loués par le préposé ; cependant, l'agent est responsable envers le propriétaire des dommages intentionnels causés aux marchandises. Un agent n'encourt aucune responsabilité pour l'enlèvement des biens qui sont apposés sur la propriété et l'agent peut exiger du demandeur qu'il obtienne une caution d'indemnisation pour protéger l'agent de toute réclamation pour dommages ou blessures à toute personne ou à toute propriété causés par l'enlèvement de l'agent pour vente de biens apposés sur la propriété.  Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-312 & 8-313

Vente de biens

La date de la vente est à la discrétion du tribunal mais doit avoir lieu dans les plus brefs délais.

La vente doit être annoncée au moins une fois (ou plus si le tribunal l'ordonne) dans un journal publié au moins une fois par semaine et largement diffusé dans la région. Si aucun journal ne satisfait à ces exigences, l'avis pourra être affiché sur la porte du palais de justice.

L'avis de vente doit contenir l'heure et le lieu de la vente et être publié ou affiché au moins 7 jours avant la date de la vente. La vente doit avoir lieu dans les 28 jours suivant l'avis de vente.

La vente doit se faire sous forme d’enchères publiques. Un officier de justice peut retirer les biens des locaux loués vers un lieu approprié pour les vendre aux enchères ou procéder à la vente dans les locaux loués. Les frais d'enlèvement des biens destinés à la vente sont inclus dans les frais de vente.

Seule la quantité suffisante de biens du locataire pour satisfaire la créance du loyer dû et payer tous les frais peut être vendue. Les biens du locataire doivent être vendus en premier et dans leur intégralité, si nécessaire, pour satisfaire la créance de loyer et tous les frais avant que les biens d'autrui ne soient vendus et la vente des biens d'autrui ne doit être effectuée que dans la mesure nécessaire pour satisfaire les réclamation de loyer et tous les frais. Le tiers dont les biens ont été vendus a un droit d'action contre le locataire pour toute perte subie par le tiers du fait de la perception et de la vente des biens du tiers. Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-318, 8-319, 8-320, 8-323

Tous les biens invendus, ainsi que tout surplus d'argent, devront être restitués au locataire ou payés selon les modalités prévues par ordonnance du tribunal. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-320

Une fois que tous les frais de justice et autres dépenses ont été payés, si le montant d'argent reçu de la vente de détresse n'est pas suffisant pour payer la créance du propriétaire, le propriétaire peut demander au tribunal un jugement pour déficit d'argent contre le locataire. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-325

Appel

Chacune des parties peut faire appel de toute ordonnance ou jugement définitif auprès de la cour de circuit du comté dans les 14 jours à compter de la date de l'ordonnance ou du jugement.

L'appel sera un nouveau procès (appelé « de novo ») et chaque partie a droit à un procès devant jury, si elle le demande, conformément aux règles de la cour d'appel.

REMARQUE: Un appel ne retarde pas ou n’empêche pas une autre action en saisie-gage pour le loyer qui devient exigible après le procès initial, ni ne retarde l’exécution d’un jugement ou d’une ordonnance du procès initial. Toutefois, le tribunal peut ordonner la suspension de toute procédure ultérieure ou de l'exécution de tout jugement si le locataire dépose une caution d'appel approuvée par le tribunal. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-332