Sujets sur cette page :

• Qu'est-ce qu'un domaine viager ?
• Actes de succession viagère 
• Avantages et risques potentiels
• Termination

Qu'est-ce qu'un domaine viager ? 

Un domaine viager est un type de propriété immobilière dans lequel deux personnes ou plus détiennent des droits de propriété.  

La locataire à vie est la personne qui a le droit de posséder et d’utiliser le bien pour la durée de sa vie. Cela signifie que le locataire viager a un usage à vie de la propriété. Le viager ne peut pas laisser le bien à ses héritiers. Au lieu de cela, après le décès du locataire viager, la propriété revient au reste. 

La homme restant (ou les hommes restants) sont la personne (ou les personnes) qui ont le droit de prendre possession de la propriété après le décès du locataire viager. Les hommes restants ont un « intérêt futur ». Durant la vie de l'usufruitier, les restants n'ont pas le droit d'utiliser le bien. Vous pouvez considérer le reste comme le « bénéficiaire » qui reçoit la propriété après le décès du locataire viager. Après le décès du viager, la propriété passe aux restants. Les hommes restants seront alors propriétaires de la propriété. 

La mesurer la vie détermine la durée du domaine viager. La personne mesurant la vie est la personne dont le décès met fin au domaine viager. Habituellement, la durée du domaine viager est liée à la vie du viager. Il existe cependant des circonstances dans lesquelles la durée du domaine viager peut être liée à une autre durée de vie. Parfois, vous entendrez le terme juridique « règle contre les perpétuités » dans ce contexte. La règle interdisant les perpétuités annule un droit de propriété à moins qu'il ne survienne dans un délai spécifié (généralement 21 ans après le décès d'une personne identifiée). La règle interdisant les perpétuités est un sujet complexe et n’est pas abordé dans cet article.

Généralement, le locataire viager a le plein contrôle de la propriété durant sa vie. Le viager peut utiliser le bien, louer le bien, améliorer le bien, etc. Le viager a également des responsabilités. Par exemple, le locataire viager doit entretenir la propriété. Le viager ne peut pas endommager ou dévaluer la propriété. Le locataire viager peut également avoir des responsabilités financières, telles que les versements hypothécaires, les taxes foncières et les services publics.  

Le locataire viager a également des limites. Par exemple, un locataire viager ne peut pas vendre purement et simplement la propriété, bien qu'il puisse vendre son intérêt viager dans la propriété. Cela signifie que l’acheteur serait propriétaire et responsable de la propriété pendant toute la durée de vie du locataire viager. Si le locataire viager souhaite hypothéquer la propriété, toutes les parties (locataire viager et restants) doivent l'accepter et signer l'hypothèque. 

Les domaines viagers peuvent être créés par le biais d'actes, de testaments et de fiducies. Cet article ne concerne que les actes de succession viagère. 

Lire le cas : Berrett c.Standard Fire Ins. Co., 166 Md.App. 321 (Cour d'appel spéciale 2005)

Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 14-102

Actes de succession viagère

L'acte est le document écrit qui transfère le titre (ou la propriété) d'un bien d'une personne à une autre. Ce document juridique doit être enregistré auprès des registres fonciers de la Cour de circuit du comté où se trouve la propriété. 

Il existe plusieurs façons de donner à d’autres certains droits sur votre propriété, et l’acte de succession viagère est l’une de ces options. Les mots exacts utilisés dans l’acte de succession sont très importants car la langue spécifique de l’acte peut avoir des résultats significatifs. Par exemple, vous pouvez appeler un document un acte de succession viagère, mais si le langage contenu dans l'acte crée des intérêts de propriété qui sont en conflit avec un acte de succession viagère, alors vous n'avez peut-être pas cédé de succession viagère.  

Soyez très prudent sur le libellé de l'acte. Si vous le pouvez, demandez l'aide d'un avocat expérimenté afin de vous assurer que votre acte accomplit ce que vous souhaitez qu'il accomplisse. 

Lire la loi : Md. Code, Immobilier § 4-105, § 4-202

Avantages et risques potentiels

La décision d’aller de l’avant avec un acte de succession viagère dépend des faits et circonstances spécifiques de votre situation. Il y a des avantages potentiels. Par exemple, vous pouvez éviter l'homologation, les actes de succession viagère peuvent jouer un rôle dans la planification de Medicaid, et un acte de succession viagère peut vous permettre de rester dans votre maison tout en vous assurant que votre maison est transmise aux personnes à qui vous souhaitez qu'elle aille.  

Il existe également des risques dont vous devez tenir compte. Il peut y avoir des conséquences fiscales dont vous devrez tenir compte. En outre, il peut y avoir des tensions entre le locataire viager et les hommes restants, car ils peuvent avoir des objectifs différents et concurrents pour la propriété. Par exemple, un locataire viager peut vouloir maximiser les profits d'une propriété à court terme, mais les autres peuvent avoir des intérêts à plus long terme. Il peut y avoir des différences entre ce qu’est un entretien approprié d’une propriété et ce qu’est un gaspillage. Réfléchissez à votre relation avec les hommes restants potentiels et demandez-vous si vous pensez pouvoir travailler en coopération avec eux.

Termination

Généralement, le domaine viager prend fin au décès du viager, en supposant que le viager est la personne qui mesure la vie. Cependant, il peut y avoir d’autres situations dans lesquelles un domaine viager peut prendre fin. Par exemple, un domaine viager ne protège pas une propriété contre des choses comme la forclusion.  

En outre, toutes les parties intéressées (usufruitiers, restants) peuvent également convenir de mettre fin au viager. Si vous souhaitez mettre fin à une succession viagère, consultez un avocat.

Lire le cas : Berrett c.Standard Fire Ins. Co., 166 Md.App. 321 (Cour d'appel spéciale 2005)