Sujets sur cette page :

• Qu’est-ce que le loyer foncier ?
• Comment savoir si un bien immobilier est soumis à un loyer foncier ?
• Que faire si je ne parviens pas à contacter le titulaire du bail foncier ?
• Que se passe-t-il si je ne paie pas le loyer foncier ?
• Que signifie racheter la rente foncière ?
• Combien coûte le rachat du loyer foncier ?

Qu’est-ce que le loyer foncier ?

Dans certaines situations, un propriétaire est propriétaire de la maison dans laquelle il vit, mais pas du terrain sur lequel elle se trouve. Quelqu'un d'autre (le titulaire du bail foncier) est propriétaire du terrain et le loue au propriétaire. En vertu de la loi du Maryland, un titulaire d'un bail foncier a le droit de percevoir le loyer du propriétaire de la maison située sur son terrain. Ces paiements sont appelés loyers fonciers. 

Le loyer foncier est le plus courant sur le marché immobilier du Grand Baltimore, mais existe dans tout le Maryland. Les loyers fonciers varient généralement de 50 $ à 150 $ par an et sont généralement payés semestriellement (deux fois par an). Le texte du bail foncier indiquera les modalités et conditions de paiement. Un bail de location foncière est généralement d'une durée de 99 ans et se renouvelle indéfiniment. 

Les contrats de location foncière sont différents des relations normales entre propriétaire et locataire. En effet, le propriétaire du bail foncier n'a le droit de reprendre aucun bien à moins que le locataire ne paie pas de loyer. Autrement dit, le titulaire du bail foncier n'a pas de droit de réversion sur la propriété ou sur les structures construites dessus, à moins que le propriétaire n'effectue les paiements requis. Si le locataire est à jour dans le paiement de son loyer foncier, la propriété reste sous son contrôle. 

Le propriétaire est responsable de l'entretien du terrain et de toute amélioration apportée au terrain, y compris les améliorations apportées à la maison elle-même (Kolker c.Biggs, 203 Md.137, 141 (1953)). Le propriétaire a le pouvoir de modifier, de remodeler et de reconstruire la propriété à sa guise, mais il doit veiller à ce que ses actions préservent la valeur du terrain (Crowe c. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886)). De plus, il est de la seule responsabilité du propriétaire de se procurer et de payer tous les services publics qui desservent la propriété. 

Comment savoir si un bien immobilier est soumis à un loyer foncier ?

Lorsqu'une propriété est mise en vente, la description de la propriété doit indiquer si la propriété a un loyer foncier applicable. Si la propriété est répertoriée en « fief simple », l’annonce inclut à la fois la maison et la propriété (terrain) dans le prix d’achat – il n’y a pas de loyer foncier. S'il y a une indication de « Loyer du Terrain » dans une annonce, cela indique qu'une redevance doit être payée au propriétaire du terrain sur lequel est située la propriété. 

Si vous êtes propriétaire d'une maison ou souhaitez acheter une maison, vous pouvez déterminer si une propriété est soumise au paiement d'un loyer foncier en consultant l'acte. Les actes de location foncière sont déposés dans les registres fonciers de la Circuit Court du comté où se trouve la propriété. Dans de nombreux cas, un acte pour plusieurs loyers fonciers appartenant à un seul propriétaire sera rédigé. Les registres fonciers sont disponibles sur le site Internet mdlandrec.net.

La loi du Maryland exige que les titulaires de baux fonciers enregistrent les baux de loyers fonciers dans le registre des loyers fonciers du Département des évaluations et de la fiscalité de l'État du Maryland (SDAT). Si vous n'êtes pas sûr que votre propriété dispose d'un loyer foncier, vous pouvez consulter le statut d'enregistrement via Recherche immobilière du SDAT. (Lorsque vous consultez le dossier de propriété, cliquez sur « Afficher le rachat de loyer foncier ») 

Si un bail foncier est enregistré pour votre propriété, vous êtes tenu de payer le loyer foncier au titulaire du bail foncier. Vous devez contacter le propriétaire indiqué sur le formulaire d'inscription concernant le paiement du loyer foncier ou pour informer le propriétaire que vous souhaitez racheter votre loyer foncier. Il est également de votre responsabilité d'informer le titulaire du bail foncier si vous changez d'adresse ou transférez la propriété de la propriété. Si vous êtes locataire d'un loyer foncier (propriétaire) ou titulaire d'un bail et que vous avez une question, c'est une bonne idée de contacter un avocat.

Lire la loi : Md. Code, Immobilier § 8-703; § 8-704; § 8-705 . 

Que se passe-t-il si la propriété n'apparaît pas dans le registre des loyers fonciers ?

En vertu de la loi du Maryland, un bail foncier n'est enregistré que lorsqu'il est publié dans le registre en ligne des baux fonciers. Les modifications doivent également être enregistrées. Si un bail foncier n’est pas enregistré, le titulaire du bail foncier ne peut pas :

1. Percevoir ou tenter de recouvrer les paiements de loyer foncier, les frais de retard, les intérêts, les frais de recouvrement ou autres dépenses liées au bail foncier ;
2. Intenter une action civile contre le locataire pour faire valoir les droits que le titulaire du bail foncier peut avoir en vertu du bail foncier ; ou
3. Introduire une action contre le locataire à bail en vertu des lois sur les loyers fonciers.

Si un bail foncier n'est pas enregistré et que le titulaire du bail perçoit ou tente de percevoir des loyers fonciers, des frais de retard, des intérêts, des frais de recouvrement ou d'autres dépenses, le locataire du bail peut soumettre un affidavit au Département d'État des évaluations et Fiscalité indiquant que le titulaire du bail enfreint la loi. 

Une fois qu'un affidavit aura été reçu, le Ministère informera le locataire de la violation alléguée, et le locataire devra soumettre des preuves démontrant que sa collection n'a pas enfreint la loi. Si le locataire ne présente pas de preuve dans les 45 jours suivant sa notification, le Département peut annuler l'enregistrement du bail foncier. 

Chacune des parties peut faire appel de la décision finale du ministère devant la Circuit Court. Les appels doivent être déposés dans les 45 jours suivant la notification de la décision finale.

REMARQUE: Si vous constatez qu'aucun loyer foncier n'est enregistré sur votre propriété, vous n'avez rien à faire. Si vous êtes contacté par une entreprise prétendant que vous lui devez des paiements de loyer foncier, il pourrait s'agir d'une arnaque ou le titulaire du bail foncier tente de percevoir illégalement des paiements auxquels il n'a pas droit. 

Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-707. 

Que faire si je ne parviens pas à joindre le titulaire du bail foncier ?

Si vous achetez une propriété soumise à un loyer foncier et que vous ne parvenez pas à contacter le titulaire du bail foncier, votre société de prêt hypothécaire souhaitera peut-être mettre de côté les frais de loyer foncier au cas où un titulaire de bail foncier apparaîtrait et exigerait le paiement du loyer. Le montant maximum du loyer de fond pouvant être perçu est limité à trois ans. Cela signifie que si vous vivez dans la maison depuis dix ans et que tout à coup un titulaire de bail foncier apparaît et exige le paiement, il ne peut percevoir que trois ans de loyer de base et vous demander ensuite de payer la redevance annuelle à l'avenir.

Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-806. 

Que se passe-t-il si je ne paie pas le loyer foncier ?

Si vous ne payez pas le loyer foncier à temps, le titulaire du bail foncier peut déposer un privilège sur la maison située sur son terrain pour le loyer foncier dû. Le titulaire du bail foncier peut saisir le privilège, tout comme une banque peut le faire lorsque vous ne payez pas votre hypothèque. Si le titulaire du bail foncier intente une action en justice pour recouvrer le loyer foncier en souffrance, vous pourriez être tenu de payer au titulaire du bail foncier les frais et coûts associés à la perception du loyer foncier en souffrance. 

Si vous ne payez pas de loyer de base, le titulaire du bail foncier peut également intenter une action en justice pour prendre possession du bien. S’ils le font, vous pourriez être responsable de frais et de coûts supplémentaires et, en fin de compte, de la perte de votre propriété. Avant d'intenter une action en possession, le titulaire du bail foncier doit vous envoyer deux avis par courrier de première classe et certifié.

REMARQUE: En vertu de la loi du Maryland, un titulaire de bail foncier ne peut pas exiger plus de 3 ans de loyer foncier en souffrance, et il existe des limites au montant qu'un titulaire de bail foncier peut être remboursé pour les frais et coûts. De plus, vous conserveriez la valeur nette de la maison plutôt que de la confier au titulaire du bail foncier.

Lire la loi : Md. Code, biens immobiliers § 8-402.2; § 8-806; § 8-807.

Que signifie racheter la rente foncière ?

Si vous n’êtes pas propriétaire du terrain sur lequel se trouve votre maison, vous pourrez peut-être l’acheter. Racheter le loyer foncier consiste à acheter le terrain (ou le terrain) sur lequel se trouve votre maison auprès du titulaire du bail foncier. Le fait que le loyer foncier soit remboursable ou irréductible dépend du moment où l'acte de location foncière a été créé. Une rente foncière créée après le 8 avril 1884 est rachetable et le propriétaire doit vous vendre la rente foncière si vous souhaitez l'acheter. Si vous rachètez le loyer foncier, vous auriez la propriété absolue de la propriété en fief simple. 
Le propriétaire d'un loyer foncier créé après le 8 avril 1884 doit vous vendre le loyer foncier à un montant fixé par la loi du Maryland si vous souhaitez l'acheter. Si le bail foncier a été établi comme irréductible aux termes du bail, le titulaire du bail doit avoir déposé un avis d'intention de préserver l'irréductible dans les registres fonciers avant le 31 décembre 2010. Si un avis a été déposé, l'irréductible se poursuit tout au long du calendrier en cours. an à moins qu’un autre préavis de 10 ans ne soit déposé. Si le titulaire du bail n'a pas déposé d'avis avant le 31 décembre 2010, ou s'il ne dépose pas d'avis supplémentaires de 10 ans, le loyer foncier devient rachetable.
Les propriétaires de loyer foncier doivent fournir aux propriétaires toutes les informations nécessaires pour que le propriétaire puisse acheter le loyer foncier. Le titulaire du bail foncier doit inclure un avis de votre droit d'acheter le bail foncier avec chaque facture de loyer foncier. De plus, les acheteurs doivent être informés qu’ils peuvent racheter leur loyer foncier dans le cadre du financement initial ou du refinancement de leur propriété.
Si vous souhaitez racheter le bail foncier, contactez le titulaire du bail foncier. Si l'identité du titulaire du bail foncier est inconnue, le Département d'État des évaluations et des impôts propose une procédure pour racheter le bail foncier lorsqu'il n'y a eu aucune communication du propriétaire pendant trois ans. 

Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-805.

Combien coûte le rachat du loyer foncier ? 

L'État du Maryland réglemente actuellement les prix d'achat des loyers fonciers. La loi tient compte à la fois de la valeur locative de la propriété ainsi que des revenus annuels du locataire afin d’éviter que celui-ci ne crée des obstacles monétaires excessifs au rachat de son bail foncier.

Un prix d'achat est déterminé en prenant le loyer annuel du terrain et en le divisant par un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation est fonction de l'année de création du bail :

• 2 juillet 1982 – Présent – ​​12 %
• 6 avril 1888 – 1er juillet 1982 – 6 %
• 8 avril 1884 – 5 avril 1988 – 4 %
• Avant le 9 avril 1884 – Négociable et éventuellement non rachetable.

Par exemple, si le loyer foncier est de 100 $ et que le bail a débuté en 1945, le calcul est de 100 $ divisé par 06. Ainsi, le coût d'achat de votre loyer foncier serait de 1,666.67 XNUMX $. Il y aura également des frais juridiques et des taxes liés à l’achat du loyer foncier. L'achat d'un loyer foncier est une transaction financière privée et il est recommandé qu'un avocat ou une société de titres soit impliqué pour vous aider dans les recherches, les formalités administratives et les dépôts requis. 

Si vous n'avez pas les moyens d'acheter votre loyer foncier, le ministère du Logement et du Développement communautaire du Maryland Programme de prêt de rachat de loyer foncier offre un financement de prêt spécial disponible pour les propriétaires admissibles au revenu. 

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-804

Que se passe-t-il si j'hérite d'un bien en bail foncier ?

Les loyers fonciers peuvent être achetés, vendus et transmis au plus proche parent par testament, comme une maison ou un héritage familial. L'intérêt à bail sur la propriété est considéré comme un bien personnel et est régi par la loi qui régit l'administration des biens personnels (Myers c. Silljacks, 58 Md. 319, 330 (1882)). Chaque fois que le droit foncier est transféré à quelqu'un d'autre, les tâches administratives augmentent sous forme de paperasse, et parfois de consultations avec des avocats ou de comparutions devant le tribunal. Pour cette raison, les baux de location foncière deviennent parfois plus onéreux que bénéfiques pour les nouveaux locataires.

Lorsque les intérêts à bail changent de mains, les nouveaux locataires peuvent parfois ne pas demander de paiement aux locataires, et lorsqu'aucune demande de paiement n'arrive par la poste, les propriétaires sont heureux d'obliger. Cependant, la loi du Maryland antérieure à 2007 imposait aux locataires la charge juridique de trouver leurs propriétaires fonciers et d'effectuer les paiements.