Lois sur la location et le logement du comté de Baltimore

Sujets sur cette page :

 

Les lois et règles suivantes en matière de logement locatif s'appliquent spécifiquement aux résidents et aux propriétés du comté de Baltimore. La loi de l’État du Maryland peut également s’appliquer. Certaines de ces règles s’appliquent uniquement aux propriétés résidentielles. Cet article n'est pas une liste exhaustive de toutes les lois sur la location et le logement du comté de Baltimore. Revoir le Code du comté de Baltimore pour plus d'information.

Discrimination en matière de logement

La loi du comté de Baltimore interdit la discrimination en matière de logement fondée sur la race, les croyances, la religion, la couleur, le sexe, l'âge, l'origine nationale, l'état civil, l'orientation sexuelle, l'identité ou l'expression de genre, le statut d'ancien combattant, la source de revenus ou un handicap physique ou mental, avec quelques exceptions très spécifiques.

Ventes et locations - Une personne qui a le droit de vendre, louer, contrôler, construire ou gérer un logement ne peut se livrer à aucune discrimination :

  1. en faisant ou en faisant faire, en imprimant ou en publiant un avis, une déclaration ou une publicité concernant la vente ou la location d'un logement qui indique une préférence ou une limitation ;
  2. en représentant à une personne qu'un logement n'est pas disponible pour inspection, vente ou location, si le logement est effectivement disponible ;
  3. en refusant de négocier la vente ou la location d'un logement;
  4. en refusant de vendre ou de louer un logement après avoir fait une offre de bonne foi ;
  5. en refusant de mettre à disposition un logement ;
  6. en restreignant les termes, conditions ou privilèges de vente ou de location d'un logement ;
  7. en restreignant la fourniture de services ou d'installations en rapport avec la vente ou la location d'un logement ;
  8. en incluant une clause restrictive discriminatoire dans le transfert, la vente ou la location d'un logement ; ou
  9. en respectant, en exerçant, en tentant d'honorer ou en tentant d'exercer une clause restrictive discriminatoire.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-2-102(a)

Nul ne peut faire preuve de discrimination en lui refusant l'accès, l'adhésion ou la participation, ou en restreignant les modalités et conditions d'accès, d'adhésion ou de participation à un service d'annonces multiples, à une organisation de courtiers immobiliers ou à tout autre service, organisation ou installation liée à l'activité de vente ou de location de logements.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-2-102(b)

Nul ne peut se livrer à une discrimination en prétendant que la proximité existante ou potentielle d'un bien immobilier possédé, utilisé ou occupé par des personnes d'une race, d'une croyance, d'une religion, d'un handicap physique ou mental, d'une couleur, d'un sexe, d'une origine nationale, d'un âge, d'une sexualité particuliers l'orientation, l'identité ou l'expression de genre, le statut d'ancien combattant, la source de revenu ou l'état civil entraîneront ou pourront entraîner :

  1. La baisse de la valeur des propriétés ;
  2. Un changement dans le caractère racial, religieux ou ethnique du bloc, du quartier ou de la zone dans lequel la propriété est située ; ou
  3. Une baisse de la qualité des écoles et des institutions desservant la région.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-2-102(c)

Nul ne peut se livrer à une discrimination :

  1. en incitant ou en tentant sciemment d'inciter une autre personne à transférer un intérêt dans un bien immobilier en faisant les représentations interdites décrites ci-dessus ;
  2. en plaçant une enseigne, un affichage ou un dispositif conçu pour indiquer qu'une offre véritable est faite pour vendre, louer, céder, transférer ou autrement disposer d'un logement si, en fait, la propriété n'est pas proposée à la vente, à la location , cession ou transfert ; ou
  3. en maintenant une enseigne de vente, de location, de cession, de transfert ou autre signe similaire pendant plus de 7 jours dans un logement après l'exécution d'un contrat ou d'un accord écrit pour la vente, la location, la cession ou le transfert du logement. 

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-2-102(d)

Les clauses restrictives - Les clauses restrictives discriminatoires sont nulles et non avenues. N'importe qui peut refuser d'accepter un document affectant le titre de propriété si le document comprend une clause restrictive discriminatoire. Le refus ne constitue pas une rupture de contrat d’achat, de location, d’hypothèque, etc.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-2-103

Exceptions - Les lois du comté de Baltimore interdisant la discrimination en matière de logement ne s'appliquent pas :

  • la location d'une chambre ou d'un appartement dans un logement occupé par son propriétaire ne contenant qu'un seul logement locatif;
  • en ce qui concerne la discrimination fondée uniquement sur l'âge, ces lois ne s'appliquent pas à (1) un établissement médical, de santé ou éducatif créé pour un groupe d'âge spécifique ; (2) une maison ou un établissement de domicile, de retraite ou de personnes âgées ; ou (3) un établissement agréé pour les enfants d'âge préscolaire ;
  • certains clubs privés; et
  • certaines habitations d'organisations religieuses.

En outre, la loi n'interdit pas les préférences accordées aux anciens combattants, dans la mesure autorisée par les lois étatiques et fédérales.

Comme source de revenus, une personne doit vérifier, d'une manière commercialement raisonnable et non discriminatoire, la capacité d'un acheteur ou d'un locataire potentiel à payer ou à acheter un prix ou à payer un loyer. Il existe des exclusions supplémentaires liées à la source de revenus pour certaines ventes et locations.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-2-104

Pratiques financières - Il existe des interdictions supplémentaires contre la discrimination en matière de financement lié à l'achat, à la construction, à l'amélioration, à la réparation ou à l'entretien d'un logement.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-2-403

Toujours vérifier - La Commission des relations humaines du comté de Baltimore enquête sur les plaintes pour discrimination, mène des études, des enquêtes et des audiences publiques et fait des recommandations à l'exécutif du comté et au conseil du comté. Une plainte pour violation présumée de ces dispositions doit être déposée par la personne lésée dans les 6 mois suivant l'acte commis ou sa découverte par le plaignant. La plainte doit être formulée par écrit, sous serment, sur un formulaire fourni par la Commission. Toute information susceptible de révéler l'identité du plaignant ou du défendeur reste confidentielle jusqu'à ce que la plainte atteigne l'étape de l'audience administrative, à quelques exceptions près.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore §29-3-101; §29-3-103; §29-3-114

La Commission enquêtera sur la plainte et, si les faits le justifient, cherchera une solution par voie de conférence et de conciliation. Si la procédure de conciliation n'aboutit pas à une solution convenue, la Commission tiendra une audience publique. Les décisions et ordonnances de la Commission peuvent faire l'objet d'un appel. La Commission peut demander au tribunal l'exécution d'une décision ou d'une ordonnance.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore §29-3-107; §29-3-110

Si la Commission estime que la plainte a été déposée de mauvaise foi et sans justification substantielle, le plaignant peut se voir imposer les dépenses engagées par la Commission.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 29-3-112

Zones de plaines inondables : Avis aux locataires d'habitations multifamiliales

Lorsqu'une partie quelconque d'un établissement de location multifamilial, y compris le parking, se trouve dans la plaine inondable de 100 ans sur une carte des zones à risque d'inondation de la Federal Insurance Administration ou sur la carte des plaines inondables du U.S. Army Corps of Engineers, ou est ainsi désigné sur d'autres données disponibles sur les plaines inondables, une reconnaissance spécifique doit être contenue dans le bail pour tout locataire qui occuperait un bâtiment dans une zone à risque d'inondation, ou qui utiliserait une aire de stationnement ou une installation de stockage, dont une partie se trouve dans une zone à risque d'inondation.

Tout bail soumis à cette loi et qui ne respecterait pas ces exigences sera inopposable par le propriétaire. Quiconque enfreint cette loi est coupable d'un délit et, une fois reconnu coupable, est passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 1,000 30 $ d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à XNUMX jours, ou des deux.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-3-302

Services essentiels

Un propriétaire ne peut pas réduire ou refuser des services essentiels au locataire. Les services essentiels comprennent les moyens d'entrée ou de sortie, le gaz, l'électricité, l'eau, le chauffage, l'éclairage et le mobilier, l'ameublement ou les services similaires auxquels le locataire peut avoir droit en vertu des conditions expresses ou implicites de la location. Toute violation de cette loi constitue un délit passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 100 $.

Lire la loi : Code du comté de Baltimore § 35-3-101

Si le propriétaire ne rétablit pas le service, le locataire peut demander à la police de faire un rapport. Une copie du procès-verbal est remise au locataire qui peut ensuite le porter à un Commissaire du tribunal de district demander d’accuser le propriétaire d’une violation criminelle du Code.

Suivez les instructions imprimées sur le rapport de police. Si le commissaire trouve des raisons probables de croire qu'un crime a été commis, il émettra un relevé des accusations contre le propriétaire et fixera une date de procès, généralement dans les 2 semaines suivant la date de la plainte du locataire. Même si le propriétaire rétablit le service avant la date du procès, le procès aura lieu.

Températures minimales et systèmes de chauffage dans les logements

Entre le 15 octobre et le 15 avril inclusivement de chaque année, le propriétaire de tout immeuble contenant un, deux ou trois logements locatifs doit se conformer à ce qui suit : Lorsque la chaleur n'est pas sous le contrôle du locataire et que la température extérieure est 10 degrés Fahrenheit ou plus, le propriétaire doit maintenir une température d'au moins 65 degrés Fahrenheit. Les températures doivent être maintenues comme une moyenne des relevés dans les pièces et sont mesurées au centre de chaque pièce à une hauteur de 3 pieds au-dessus du sol. Si le propriétaire ne fournit pas le chauffage ou l'équipement requis, le locataire peut utiliser tout recours ou défense prévu par la loi du comté sur le dépôt des loyers.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-4-202

Code d'habitabilité

Le Code d'habitabilité du comté de Baltimore protège la santé publique, la sécurité et le bien-être dans l'utilisation et l'occupation des logements et fixe des normes minimales pour les équipements et installations de base et pour l'entretien sûr et sanitaire des structures et locaux résidentiels. Le Code définit les responsabilités des propriétaires, des exploitants et des locataires et est appliqué par le Département du développement communautaire du comté de Baltimore.

Le Code d'habitabilité s'applique à toutes les structures résidentielles utilisées pour l'habitation humaine, à l'exception des unités unifamiliales occupées par leur propriétaire et des logements exemptés par le ministère du Développement communautaire conformément à la réglementation de l'État. En règle générale, tous les locaux du comté de Baltimore doivent être maintenus dans un état propre, sûr et hygiénique et être exempts d'infestation. Un logement ne peut être loué à quiconque pour occupation ou usage à moins que la structure et les locaux ne soient conformes aux dispositions du présent Code.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore §35-5-102; §35-5-104; §35-5-201; §35-5-213

Renonciations - Un propriétaire foncier peut demander des dérogations à certaines exigences du code si :

  1. le locataire reçoit un préavis adéquat sous la forme et de la manière précisées par le ministère du Développement communautaire ;
  2. le locataire a la possibilité de faire ses commentaires par écrit ou en personne ; et
  3. la renonciation ne menacerait pas la santé ou la sécurité du locataire.

Une renonciation se poursuit au-delà de la durée du locataire actuel. Tout locataire potentiel demandant à louer l'unité doit être informé qu'une renonciation a été accordée pour cette unité et que l'occupation sera soumise à la renonciation. Cependant, une dérogation ne remplacera pas les lois de l’État sur les incendies, les ascenseurs ou les chaudières.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-5-205

Responsabilité du propriétaire - Sauf disposition contraire expresse du présent Code, seul le propriétaire est responsable du respect de ce Code. Cependant, le propriétaire ne sera pas cité pour une violation causée par l’acte ou l’omission négligente, fautif ou malveillant d’un locataire, à condition que l’acte ou l’omission du propriétaire n’ait en aucune façon contribué à la violation.

Lisez la règle : Code du comté de Baltimore § 35-5-206; §35-5-213

Représailles - Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire uniquement en raison d'une plainte du locataire auprès du responsable du code concernant une prétendue violation de ce code.

Lisez la règle : Code du comté de Baltimore § 35-5-204

Assainissement - Le locataire doit :

  1. maintenir la partie de la structure ou des locaux que le locataire occupe, contrôle ou utilise dans un état propre et hygiénique ;
  2. stocker et éliminer les déchets et les ordures de manière propre et hygiénique, comme l'exige la loi ;
  3. garder l'équipement et les accessoires fournis par le propriétaire propres et hygiéniques et faire preuve d'un soin raisonnable dans l'utilisation et le fonctionnement de l'équipement ; et
  4. installer et entretenir correctement l'équipement et les accessoires fournis par le locataire, et maintenir l'équipement et les accessoires en bon état de fonctionnement, propres et hygiéniques, et exempts de défauts, de fuites ou d'obstructions.

Le locataire peut recevoir une citation pour manquement à une responsabilité imposée par ce Code. Le propriétaire d'un immeuble contenant 2 logements ou plus doit garder propres les parties communes des lieux et maintenir en bon état de fonctionnement les équipements et agencements fournis par le propriétaire.

Lisez la règle : Code du comté de Baltimore § 35-5-206

Structures dangereuses ; ordres de quitter - Lorsque le responsable du code constate qu'une structure ou une partie de structure est dangereuse ou impropre à l'usage ou à l'occupation humaine, le responsable peut ordonner : sa condamnation ; placardé (barricadé) et libéré. La structure ou cette partie de la structure ne peut être réoccupée sans l'approbation du responsable du code. Les équipements dangereux peuvent également être condamnés, placardés et mis hors d'usage. Si le propriétaire ne ferme pas ou ne quitte pas les lieux dans le délai précisé dans l'ordonnance, le responsable du code peut fermer les lieux. Le coût sera un privilège sur la propriété.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-5-203

Lorsqu'un locataire doit quitter un immeuble en raison d'un ordre de quitter ou d'effectuer certaines réparations requises en vertu du présent code, le propriétaire doit déployer des efforts rapides, raisonnables et de bonne foi pour trouver un autre logement d'un prix abordable comparable à une distance raisonnable de la structure.

  • À moins que des conditions d’urgence n’exigent que le locataire parte immédiatement, le locataire doit disposer d’un délai raisonnable pour partir.
  • Les personnes ayant droit à un logement de remplacement sont : les locataires de la structure au moment où l'ordonnance de condamnation ou l'ordre de réparation est émis, et toute personne qui est tenue de quitter la structure à la suite de l'ordonnance.
  • Si le déplacement du locataire est causé par un acte ou une omission négligente, fautif ou malveillant du locataire, ou s'il est causé par un cas de force majeure ou une autre condition indépendante de la volonté du propriétaire, le propriétaire n'est pas tenu de trouver un autre logement.
  • Si le propriétaire refuse ou est incapable de trouver un autre logement, le comté peut lui proposer un autre logement. Le comté peut fournir un logement alternatif jusqu'à ce que l'un des événements suivants se produise : le responsable du code autorise la réoccupation de la structure ; la durée du bail du locataire est expirée ; ou une période de 6 mois s'est écoulée depuis l'émission de l'ordre d'évacuer.
  • Tout coût engagé par le comté pour déplacer les locataires constituera un privilège sur la propriété.
  • Un locataire déplacé continue d'être responsable du même montant de loyer qui a été payé immédiatement avant son déplacement. Si le loyer du logement alternatif est plus élevé, le propriétaire est responsable de la différence jusqu’à la fin de la durée du bail du locataire ou 6 mois, selon la valeur la moins élevée.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-5-204; §35-5-202

Le Code d’habitabilité aborde également spécifiquement les sujets suivants :

Responsabilité du propriétaire pour l’entretien de l’immeuble de placement

Un « immeuble de placement » comprend une propriété résidentielle dont le propriétaire tire des revenus de location. De manière générale, le propriétaire doit entretenir, remplacer ou réparer les éléments suivants manquants ou détériorés :

  1. Caractéristiques architecturales extérieures qui créent une condition dangereuse ;
  2. Murs extérieurs ou autres supports verticaux ;
  3. Toits ou autres éléments horizontaux ;
  4. Cheminées extérieures;
  5. Enduit ou maçonnerie émietté ou extérieur ;
  6. Imperméabilisation inefficace des murs extérieurs, des toitures et des fondations ; et
  7. Toutes autres constructions extérieures, y compris les fenêtres et portes brisées.

Corbeille - Le propriétaire doit retirer les détritus, détritus ou autres débris des locaux de l'immeuble de placement. Le propriétaire d'un immeuble de placement situé immédiatement à côté d'une résidence doit garder tous les conteneurs et réceptacles à déchets d'une capacité supérieure à 40 gallons dans la cour arrière de la propriété ou à l'abri de la vue du public, par des moyens naturels ou artificiels.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-2-404; §35-2-405

Alarmes et prévention des incendies et du monoxyde de carbone

Le propriétaire de tout immeuble contenant 1, 2 ou 3 logements locatifs résidentiels doit installer au moins un détecteur de fumée à commande électronique et à câblage direct dans chaque logement. Dans les bâtiments construits avant 1976, le propriétaire doit également fournir des systèmes de secours alimentés par batterie. L'installation des détecteurs doit être conforme aux exigences du Code du bâtiment du comté pour l'installation dans les nouvelles habitations unifamiliales et bifamiliales. Tous les trois ans, le propriétaire de chaque logement locatif doit soumettre au Département des permis et licences du comté une vérification écrite par un électricien agréé ou le service d'incendie du comté que les détecteurs de fumée requis sont correctement installés et fonctionnent.

Le propriétaire du logement est responsable de l'entretien, de la réparation et du remplacement d'un détecteur de fumée s'il a reçu un avis écrit par courrier certifié de l'occupant indiquant que le détecteur de fumée n'est pas en état de fonctionnement. Ni le propriétaire ni l'occupant ne peuvent retirer un avertisseur de fumée ou le rendre inopérant.

Lire la loi : Code du comté de Baltimore § 14-2-201

Avertisseurs de monoxyde de carbone - Pour toutes les propriétés locatives, qu'elles soient nouvellement construites ou déjà existantes, dans lesquelles un équipement à combustion de combustible est installé ou qui est autrement chauffé par un équipement à combustion de combustible ou qui est attaché à une aire de stationnement fermée, un avertisseur de monoxyde de carbone doit :

  1. être installé dans l'espace commun à l'extérieur de chaque espace de couchage du logement et être audible dans celui-ci ;
  2. être fixé à un mur ou un plafond, testé et correctement entretenu ; et
  3. déclencher une alarme distinctement différente d'un avertisseur de fumée dans la même unité d'habitation.

Le propriétaire doit :

  1. fournir et installer un ou plusieurs avertisseurs de monoxyde de carbone ;
  2. fournir des informations écrites sur les tests et l'entretien des alarmes à au moins un occupant adulte du logement ; et
  3. obtenir et conserver la signature de l’adulte qui reçoit l’information écrite.

Dès réception d'un avis du locataire, le propriétaire est responsable de la réparation ou du remplacement des avertisseurs de monoxyde de carbone.

Un occupant doit :

  1. tester et entretenir les avertisseurs de monoxyde de carbone conformément aux directives du fabricant ;
  2. remplacez les piles si nécessaire ; et
  3. aviser immédiatement le propriétaire, par courrier certifié, de tout dysfonctionnement ou autre problème de l'avertisseur de monoxyde de carbone.

Pour les bâtiments nouvellement construits (construits à compter du 1er janvier 2008), l'alarme doit être câblée et disposer d'une batterie de secours. Pour les bâtiments plus anciens, il doit être câblé, branché sur une prise électrique ou alimenté par batterie.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-5-213.1

Revoir le Code de prévention des incendies de Baltimore pour des sujets connexes, notamment les grils, les feux extérieurs et les systèmes de gicleurs résidentiels.

Contrôle des rongeurs et de la vermine

Tous les bâtiments du comté doivent être exempts de rats et de souris et doivent être maintenus dans un état à l'épreuve des rats et des souris, comme le prévoit le code du bâtiment du comté. L'occupant ou le propriétaire d'un bâtiment doit éliminer les refuges pour rats ainsi que les conditions propices à l'existence d'un refuge pour rats. De plus, le propriétaire ou l'occupant ne doit pas permettre que le bâtiment soit infesté d'insectes, tels que, sans s'y limiter, les blattes, les puces et les poux, qui peuvent transmettre des maladies aux êtres humains. Un propriétaire ne doit pas permettre aux moustiques de se reproduire sur les lieux.

« Propriétaire » désigne généralement le propriétaire réel ou l'agent ou le gardien d'un immeuble ; cependant, lorsque les termes du bail tiennent le locataire responsable de l'entretien et des réparations, le « propriétaire » inclut le locataire.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 13-7-302; § 13-7-301f); §13-7-313

Engagement de location

Lorsqu'il y a certains défauts graves dans un logement résidentiel et que le propriétaire n'a pas réussi à les corriger dans un délai raisonnable, la loi sur le séquestre du loyer du comté de Baltimore permet au locataire de payer le loyer au tribunal afin que les fonds puissent s'accumuler et être utilisés pour payer les réparations nécessaires. . Cela s'applique uniquement aux propriétés résidentielles.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore, article 35, titre 4

Les défauts graves sont ceux qui constituent ou, s'ils ne sont pas rapidement corrigés, constitueront un risque d'incendie ou une menace sérieuse pour la vie, la santé ou la sécurité des occupants, notamment :

  • manque d'eau courante chaude ou froide (sauf lorsque le locataire paie l'eau et que le manque d'eau résulte de son non-paiement de la redevance d'eau).
  • manque de chauffage, de lumière, d’électricité ou d’installations adéquates d’évacuation des eaux usées.
  • une infestation de rongeurs (sauf dans les habitations unifamiliales).
  • la présence de peinture au plomb sur les surfaces intérieures, à condition que le propriétaire soit informé des surfaces peintes et à condition que cette condition viole les lois ou réglementations de l'État ou du comté.

Le locataire peut se prévaloir de l'une ou l'autre des conditions énumérées comme moyen de défense à une action en saisie-occupation ou à une action intentée par le propriétaire en recouvrement de loyer ou en possession des lieux pour non-paiement du loyer. Le locataire peut également déposer une déclaration auprès du tribunal de district, affirmant la présence de l'une des conditions ci-dessus et demandant une réparation.

Il existe une présomption réfutable selon laquelle les conditions suivantes, tant qu'elles ne présentent pas une menace sérieuse et substantielle pour la vie, la santé et la sécurité des occupants, ne sont pas couvertes par cette loi et ne peuvent donc pas fonder une réclamation réussie. ou défense par le locataire :

  • manque d'éléments décoratifs, tels que peinture fraîche, tapis, moquettes ou lambris, ou tout autre défaut qui ne fait que réduire la valeur esthétique des locaux ;
  • petites fissures dans les murs, les sols ou les plafonds ;
  • absence de linoléum ou de carrelage sur les sols, à condition que les sols soient par ailleurs sûrs et structurellement solides ; ou
  • manque de climatisation.

En ce qui concerne les défauts des services publics, cette loi sur le séquestre des loyers s'applique uniquement aux services publics que le locataire avait le droit de recevoir au début du bail, ou qu'il a effectivement reçus avant l'action en justice.

Avant d’utiliser cette loi pour engager une action ou comme moyen de défense :

  • le propriétaire ou l'agent du propriétaire a été informé de l'état défectueux par écrit par courrier certifié ou par réception d'un avis de violation émanant d'un organisme d'État ou de comté ;
  • Après notification, le propriétaire a refusé ou n'a pas remédié à la situation dans un délai raisonnable (la définition d'un délai raisonnable est laissée à la discrétion du tribunal, mais un retard au-delà de 30 jours après que le propriétaire a reçu l'avis est présumé être au-delà d'un délai raisonnable. (Cette présomption peut être réfutée) ;
  • Le locataire paie en justice le montant du loyer dû au titre du bail, jusqu'à ce que ce montant soit modifié par décision de justice ; ET
  • Le locataire n'a pas fait l'objet de plus de 3 jugements pour loyers dus et impayés au cours des 12 mois précédant le début de l'action judiciaire ou, s'il habite les lieux depuis 6 mois ou moins, n'en a pas reçu 2 ou plus. jugements pour loyers dus et impayés.

Le propriétaire aura gain de cause s’il peut prouver :

  • l'état dénoncé n'existe pas ;
  • la situation a été corrigée ;
  • la condition a été causée par le locataire ou un membre de sa famille, ou par ses invités, ayants droit ou invités ; OU
  • le locataire a refusé de manière déraisonnable l'entrée ou a omis de manière déraisonnable de prendre des dispositions pour que le propriétaire puisse entrer pour effectuer des réparations

L'audience initiale doit avoir lieu dans les 15 jours civils suivant l'envoi par la poste de l'avis d'audience. Le tribunal peut ordonner une audience plus précoce lorsque des conditions d'urgence sont alléguées, telles qu'un manque de chauffage en hiver, l'absence d'installations d'égouts adéquates ou toute autre situation qui constitue une menace immédiate pour la vie, la santé ou la sécurité des habitants des lieux.

Le tribunal peut tenir des audiences supplémentaires pour déterminer les droits et obligations des parties. La distribution des fonds bloqués ne peut avoir lieu que sur ordonnance du tribunal après une audience au cours de laquelle les deux parties ont reçu un préavis raisonnable, ou sur requête des deux parties, ou après certification par un organisme approprié que le travail requis a été achevé de manière satisfaisante.

A l'issue de l'audience, le tribunal statuera sur les faits et pourra rendre toute ordonnance que la justice de l'affaire requiert. L'ordonnance du tribunal peut comprendre un ou plusieurs des éléments suivants :

  • résiliation du bail ou remise des locaux au propriétaire ;
  • ordonner que tout l'argent du loyer versé sur le compte séquestre soit remis au propriétaire ou au locataire conformément ;
  • ordonner au locataire de continuer à verser le loyer sur le compte séquestre jusqu'à ce que le défaut soit remédié ;
  • ordonner que le loyer, qu'il soit mis en séquestre ou versé au propriétaire, soit réduit par le tribunal à un montant qui compense équitablement l'existence de l'état reproché ;
  • ordonner qu'une partie de l'argent accumulé en séquestre soit remis au locataire (lorsque le propriétaire a refusé d'effectuer les réparations dans un délai raisonnable), ou au propriétaire, ou à un entrepreneur choisi par le propriétaire, afin d'effectuer les réparations. Dans tous les cas, le tribunal doit rendre une ordonnance pour s'assurer que l'argent soit utilisé pour effectuer les réparations ;
  • renvoyer l'affaire à un comté ou à une agence d'État pour enquête et rapport, et retarder la décision finale jusqu'à ce que le rapport soit reçu. Pendant cette période, le locataire devra payer au tribunal tout loyer dû ; et/ou
  • ordonner que les fonds bloqués soient utilisés pour payer une hypothèque sur la propriété afin d'éviter la saisie.

Chaque fois qu'un compte séquestre est ouvert par le tribunal et que la situation n'est pas entièrement corrigée dans les 6 mois et que le propriétaire n'a pas fait d'effort raisonnable pour remédier à la situation, le tribunal peut ordonner que tout l'argent accumulé sur le compte soit payé au locataire. Le séquestre se poursuivra ensuite, commençant une nouvelle période de 6 mois avec les mêmes conditions qu'auparavant.

Pendant 6 mois après la clôture du dossier, le locataire est protégé contre l'expulsion, l'augmentation du loyer ou la diminution de tout service que le propriétaire est tenu par la loi de fournir, à moins que le tribunal ne constate que le locataire n'a pas fait la déclaration ou la défense. de bonne foi », ou que le loyer a été augmenté ou que le locataire a été expulsé « pour un motif valable ». Durant cette première période de 6 mois, il appartiendra au propriétaire de prouver le « motif valable » ou le manque de « bonne foi » du locataire. Après cela, il incombe au locataire de prouver sa propre bonne foi ou l'absence de motif valable du propriétaire.

Un « motif valable » pour que le propriétaire expulse ou augmente le loyer doit inclure l'un des éléments suivants :

  • L'état qui est à l'origine de la plainte ou de la défense du locataire a été causé par un acte ou une omission du locataire ou d'un membre de sa famille ou de ses invités ou ayants droit, au-delà de l'usure normale.
  • Le propriétaire souhaite de bonne foi reprendre possession du bien afin de pouvoir y habiter immédiatement après la résiliation du bail du locataire.
  • Le propriétaire s'est engagé de bonne foi et par écrit à vendre la propriété, et l'acheteur prévoit d'y vivre immédiatement après la résiliation du bail du locataire.
  • Le propriétaire cherche à augmenter le loyer parce qu'il a subi une augmentation substantielle des impôts ou des frais d'entretien ou d'exploitation sans rapport avec une quelconque condition invoquée en vertu de cette loi.
  • Le propriétaire a réalisé une amélioration substantielle des locaux qui profite aux locaux, qui n'est liée à aucune condition affirmée en vertu de cette loi.

La protection de 6 mois contre l'expulsion, l'augmentation du loyer ou la diminution des services du propriétaire s'applique également à un locataire qui, de bonne foi, signale une violation potentielle du code à une agence de l'État ou du comté, sauf qu'après la période initiale de 6 mois, le propriétaire peut augmenter le loyer des locataires. Cela n'affecte pas le droit du locataire ou du propriétaire de résilier ou de ne pas renouveler un bail écrit pour un an ou plus conformément aux dispositions du bail, mais les termes du bail ne peuvent pas être utilisés pour contrecarrer l'intention et les dispositions de cette loi.

Si un propriétaire a l'intention de bonne foi de raser ou de démolir les lieux et a l'intention d'obtenir un permis pour le faire, il peut en prendre possession après avoir donné au locataire un préavis de 60 jours.

Toute disposition d'un bail ou d'un autre accord prétendant renoncer à toute disposition de cette loi au profit d'un locataire, d'un résident ou d'un occupant d'un logement est contraire à l'ordre public et nulle.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore §35-4-201; §35-4-301

Expulsion : placement des biens du locataire

Chaque fois que les biens d'un locataire sont retirés des lieux loués conformément à un mandat de restitution dûment autorisé et exécuté, les biens doivent être placés sur la propriété du propriétaire, soit dans un endroit désigné par le propriétaire ou, si aucun emplacement n'est désigné, alors sur la propriété du propriétaire. propriété dans un endroit aussi proche que possible des lieux loués.

Les biens du locataire ne doivent pas être placés sur un chemin ou une emprise publique ou sur toute autre propriété publique. Les biens du locataire, qui sont retirés des locaux loués en vertu d’un mandat de restitution dûment délivré, sont considérés comme abandonnés.

Si la propriété du locataire à retirer est une maison mobile ou une caravane, le propriétaire peut ordonner que la propriété reste à son emplacement actuel. Le véhicule ne peut pas être placé sur une route ou une emprise départementale ou sur toute propriété publique autre qu'un site d'élimination terrestre. Pendant qu’il reste sur la propriété du propriétaire, il doit être affiché par le propriétaire comme bien expulsé.

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore § 35-3-103

Identifier
Code du comté de Baltimore, cette page mise à jour par Lauren Rutkowski, Esq.
URL source : https://www.peoples-law.org/baltimore-county-rental-and-housing-laws

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