Sujets sur cette page et articles connexes :

• Qu'est-ce qu'un bail ?
• Création du contrat de location
• Conditions de propriété requises
• Au début du bail
• Problèmes pendant le bail
• Mettre fin à un bail
• Poursuivre pour de l'argent
• Changements de propriété et autres situations inhabituelles

Qu'est-ce qu'un bail ?

Un « bail résidentiel » est un contrat oral ou écrit entre un propriétaire et un locataire, donnant au locataire le droit de vivre dans une maison ou un appartement. Cet article décrit brièvement plusieurs concepts courants liés aux baux résidentiels et aux devoirs des propriétaires et des locataires.

Le propriétaire peut également être appelé « bailleur » et le locataire peut également être appelé « locataire » ou « locataire ».

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Création du contrat de location

Pour être exécutoire dans le Maryland, un bail résidentiel doit répondre à certaines exigences. Par exemple, la loi du Maryland limite les frais de retard, prévoit des exigences de préavis et protège les locataires de nombreuses dispositions du bail, notamment les jugements avoués, les renonciations au droit à un procès devant jury et certaines sanctions. Les mineurs sont généralement soumis à des normes différentes dans les contrats.

La loi du Maryland confère certains devoirs et droits aux locataires et aux propriétaires. 

Articles Liés: Baux; Lorsque le locataire est mineur; Responsabilités du propriétaire; Usure ordinaire

Conditions de propriété requises

L'État du Maryland fixe certaines exigences concernant les conditions de propriété, et les juridictions locales (comtés et villes) peuvent créer d'autres exigences plus strictes.

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Au début du bail

Les propriétaires doivent permettre aux locataires d'emménager à la date convenue. Ils doivent également offrir aux locataires un bien « habitable ». Cela inclut la fourniture de certains services publics de base, ainsi que le fait de ne pas déranger le locataire de manière déraisonnable ou de permettre à d'autres de le déranger. Ces devoirs font partie de « l’alliance de jouissance tranquille ». Si le propriétaire rompt l’alliance de jouissance tranquille, on parle d’« expulsion constructive ».

Les propriétaires peuvent exiger un dépôt de garantie, qu'ils détiennent pour les locataires afin de garantir que les locataires respectent leur part du contrat. Il existe de nombreuses règles sur la manière dont les propriétaires doivent gérer cet argent. 

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Problèmes pendant le bail 

• Lorsque l’une ou l’autre des parties ne respecte pas ses termes du contrat de location, elle « rompt le bail ».
• Les propriétaires doivent donner aux locataires un préavis et un certain délai pour remplir leurs obligations en vertu du bail, avant de chercher à expulser le locataire. Le montant du préavis dépend de la situation. 
• Les propriétaires ne doivent pas entraver sérieusement la capacité des locataires à utiliser et à jouir de la propriété.  
• Les propriétaires ont l’obligation de fournir aux locataires des reçus pour le paiement du loyer si le locataire paie en espèces ou demande un reçu.  
• Si les propriétaires ne respectent pas leurs obligations, les locataires peuvent demander au tribunal de les autoriser à payer leur loyer en séquestre. 
• Les propriétaires ne peuvent pas expulser ou menacer d’expulser des locataires qui ont déposé une plainte de bonne foi, poursuivi le propriétaire en justice ou s’être impliqués dans une organisation de locataires.  

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Mettre fin à un bail

• Les locataires ont le devoir de payer leur loyer. S’ils ne le font pas, les propriétaires peuvent intenter une action en justice pour expulser les locataires et poursuivre en justice pour le loyer dû. 
• Les locataires ont le devoir de restituer la possession du bien au moment convenu. Lorsqu’un locataire reste en possession au-delà de la date convenue, cela s’appelle une « retenue ».
• Les locataires ont l'obligation de restituer le bien dans le même état dans lequel il l'a reçu, à l'exception de l'usure normale. 

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Poursuivre pour de l'argent

Lorsque les propriétaires expulsent les locataires et intentent une action en justice pour perte de loyer, ils doivent essayer de louer à nouveau la propriété afin de réduire leurs pertes. C’est ce qu’on appelle « l’atténuation des dommages ». 

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Changements de propriété et autres situations inhabituelles

• Si un propriétaire ou un locataire décède, le bail reste en vigueur.
• Si le propriétaire vend la propriété, l'acheteur doit honorer les baux existants.
• En cas de saisie hypothécaire, les droits du locataire dépendent du fait que le bail ait été conclu avant l’hypothèque. Si le bail est venu en premier, il continue. Si l'hypothèque vient en premier, le locataire a droit à certains avis. 
• Si le bien est vendu lors d'une vente fiscale, le bail prend fin.
• Si la propriété est transformée en copropriété, le locataire bénéficie de certains droits.

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