Disfrute tranquilo y desalojo constructivo

Temas en esta página:

• ¿Qué es el disfrute tranquilo?
• Desalojo Constructivo
• Terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente
• Quejas de ruido

¿Qué es el disfrute tranquilo?

En un contrato de arrendamiento, existe una promesa implícita por parte del propietario de que el inquilino tiene derecho a "disfrutar tranquilamente" de las instalaciones. La ley llama a esta promesa un pacto de disfrute tranquilo. Los tribunales de Maryland han sostenido que incluso cuando la interrupción del disfrute tranquilo del inquilino es causada por otro inquilino, la interrupción puede ser atribuible al propietario porque éste podría tomar medidas para detener al inquilino infractor.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 2-115 y 8 - 204

Lea el caso: Bocchini contra Gorn Management Co., 69 Md. Aplicación 1 (1986)

Desalojo Constructivo

Cuando el propietario no corrige una perturbación y la perturbación interfiere gravemente con el uso y disfrute del inmueble arrendado por parte del inquilino, se justifica que el inquilino abandone el local. Un inquilino que se vaya en estas condiciones no tendrá más obligación de pagar el alquiler. A los ojos de la ley, el arrendador ha incumplido el pacto de disfrute tranquilo y ha "desalojado constructivamente" al inquilino. Según el Diccionario de Derecho Black, el desalojo constructivo significa “el acto por parte del propietario de hacer que las instalaciones no sean aptas para ser habitadas, a menudo con el resultado de que el inquilino se ve obligado a irse”. Es posible que se le solicite al propietario que compense al inquilino por los gastos de mudanza, honorarios de abogados y otros gastos resultantes del desalojo constructivo. 

Nota: Los hechos en Bocchini contra Gorn mencionado anteriormente, fueron que el propietario conocía el problema y no tomó medidas contra un inquilino que persistió durante varios meses en hacer ruidos muy molestos y también amenazó al inquilino quejoso después de que ella le pidió que modificara su comportamiento y después de que ella le pidió pedir ayuda al propietario. El tribunal declaró que estos hechos constituían una violación del pacto de disfrute tranquilo y apoyó la afirmación de la inquilina de que había sido desalojada de manera constructiva.

Terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente

Un inquilino que encuentre que su uso y disfrute del local está seriamente perjudicado por el propietario o por otro inquilino, deberá:

1. Comunicar el problema al propietario por escrito.
2. darle al propietario una oportunidad razonable para resolver la situación
3. tener testigos de la situación, si es posible

Si todos los esfuerzos fallan, si la perturbación persiste y el inquilino decide mudarse antes de que finalice el plazo del contrato de arrendamiento, todavía existe el riesgo para el inquilino de que el propietario presente una demanda por la pérdida del alquiler adeudado por el resto del plazo del contrato de arrendamiento. Para que el inquilino prevalezca, deberá demostrar ante el tribunal que el disturbio fue lo suficientemente sustancial como para constituir un "desalojo constructivo". Si la perturbación está relacionada con el estado de la propiedad, depósito de alquiler Puede ser una mejor opción para probar antes de finalizar el contrato de arrendamiento.

Quejas de ruido

El ruido crea enfrentamientos más desagradables entre inquilinos que cualquier otro problema. Muchas veces la situación degenera en conflicto: quejas constantes y negativas airadas; golpear el techo o pisotear el suelo; llamadas a la policía seguidas de ruidos más fuertes cuando la policía se ha ido; otras represalias de una forma u otra.

Muchos inquilinos que reciben quejas sienten que están siendo acosados ​​por alguien que no es razonable y demasiado sensible al sonido. Otros inquilinos afirman que su vida es absolutamente miserable debido al ruido excesivo de otro inquilino. 

Puntos a considerar en ambos lados de la cuestión:

• Antes de alquilar, vaya al complejo un fin de semana y hable con los inquilinos que viven allí sobre qué tan bien están insonorizados los apartamentos y qué tan receptiva es la administración ante las quejas por ruido. La administración tiene la responsabilidad de garantizar el disfrute tranquilo de las instalaciones.
• Si tiene una buena relación con los inquilinos que causan el ruido, es posible que desee intentar, de manera diplomática, resolver la situación llamando o acudiendo a los inquilinos ruidosos, antes de acudir a la administración. No expreses enojo. No amenaces. Es posible que los inquilinos infractores no se den cuenta de lo ruidosos que son.
• Sea considerado con los demás. Tenga cuidado con el ruido. Aunque usted paga alquiler y tiene derecho a disfrutar de su apartamento, ha elegido un estilo de vida (un apartamento en lugar de una casa unifamiliar) que exige reglas de conducta apropiadas para vivir en estrecha colaboración con otras personas. Acepte las quejas de manera positiva. Tenga en cuenta que la hostilidad genera hostilidad y una vez que comienza el conflicto, no se sabe dónde terminará.
• Si es sensible al ruido, considere alquilar en el último piso.
• Si tienes niños animados, intenta alquilar un apartamento en la planta baja.
• Asegúrese de cubrir adecuadamente los pisos con alfombras. Incluso si tiene alfombras de pared a pared, las alfombras adicionales pueden ser útiles.
• Para escuchar televisión, radio o reproductor de CD a altas horas de la noche, utilice auriculares. Producen un sonido excelente e incluso hay auriculares inalámbricos.
• Trate de ser tolerante con una fiesta de fin de semana de vez en cuando que pueda ser un poco ruidosa. 

Si es necesario presentar una queja ante la gerencia, hágalo por escrito y conserve una copia de su queja. Asegúrese de saber dónde se origina el ruido. Sea muy específico en cuanto al tipo de ruido, su tiempo y extensión. Hable con otros inquilinos para ver si les molestan. Siempre es más efectivo que varias personas se quejen. Si es necesario, trate de que un amigo, como testigo, se quede a dormir en los momentos en que sea probable que haya ruido. Tenga en cuenta que la administración tiene que ser justa y muchas veces queda atrapada en medio de reclamos y cargos contradictorios que no son fáciles de resolver.

Si todo lo demás falla, considera solicitar un traslado a otro apartamento aunque sea un inconveniente y cueste dinero. La tranquilidad y el poder salir de una situación muy negativa hacen que el esfuerzo valga la pena.

Como último recurso, si ha notificado al propietario sobre el ruido y después de un tiempo razonable él no ha corregido el problema, puede permanecer en su apartamento y demandar al propietario por incumplimiento del pacto de disfrute tranquilo o puede mudarse y demandar. al arrendador por desalojo constructivo. Se recomienda encarecidamente que busque asesoramiento legal antes de emprender este curso de acción.