Mediación de ejecución hipotecaria
Temas en esta página:
- ¿Qué es la mediación??
- ¿Qué sucede en la mediación?
- ¿Cuáles son sus objetivos de mediación?
- ¿Necesito un abogado en la mediación?
- ¿Qué sucede después de la mediación?
- Mediación: una serie de vídeos de cuatro partes
¿Qué es la mediación?
La mediación es una conversación entre el propietario y el prestamista. En la mediación, todas las partes se reúnen para discutir la situación de la hipoteca y las opciones que permitirán al propietario conservar su casa o mudarse. Los prestamistas suelen participar por teléfono.
La mediación es confidencial. Esto significa que todo lo que se diga en la mediación no se puede compartir en ningún otro lugar fuera de la mediación.
¿Cuándo puedo solicitar la mediación?
La única oportunidad para que un propietario solicite una mediación a la que el prestamista debe asistir es cuando el prestamista le entrega al propietario una Declaración jurada final de mitigación de pérdidas. Una vez que el prestamista complete la revisión de mitigación de pérdidas, y si no hay alternativas disponibles a la ejecución hipotecaria, se presentará una Declaración jurada final de mitigación de pérdidas y se enviará por correo al propietario.
La Declaración jurada final de mitigación de pérdidas puede incluirse en la Orden de expediente (OTD). La OTD es la primera presentación de la acción de ejecución hipotecaria ante el tribunal. También se le puede llamar “Queja de ejecución hipotecaria” o “Aviso de acción de ejecución hipotecaria”. Si la Orden de expediente contiene una Declaración jurada preliminar de mitigación de pérdidas en lugar de una Declaración jurada final de mitigación de pérdidas, el prestamista debe enviarle la Declaración jurada final de mitigación de pérdidas al menos. treinta (30) días antes de la fecha de una venta por ejecución hipotecaria. El formulario de Solicitud de mediación de ejecución hipotecaria debe incluirse con la Declaración jurada final de mitigación de pérdidas. Tiene 25 días después de recibir la Declaración jurada final de mitigación de pérdidas para solicitar la mediación.
¿Cómo solicito mediación?
Debe presentar el formulario de Solicitud de mediación ante el tribunal de circuito del condado donde se presentó su caso de ejecución hipotecaria lo antes posible. También debe enviarle al abogado de su prestamista una copia del formulario de solicitud.
Una tarifa de $50 para solicitar mediación deben pagar antes de que se pueda programar la mediación. Si no puede pagar la tarifa, puede pedirle al tribunal que le exonere la tarifa presentando una Solicitud de exención de la tarifa de mediación de ejecución hipotecaria con su Solicitud de Mediación. Este formulario está disponible en el sitio web del tribunal.
NOTA: Esta es la única vez que se le ofrecerá la oportunidad de solicitar una mediación de ejecución hipotecaria. No tendrá otra oportunidad si no envía su formulario de Solicitud de mediación de ejecución hipotecaria y la tarifa no reembolsable de $50 durante el período de 25 días.
¿Quién asiste a la mediación?
A la mediación deberán acudir todas las personas que figuran en la hipoteca. Puede traer a su cónyuge, familiar o amigo para que lo apoye durante la mediación. Probablemente habrá un abogado que represente al prestamista. También puede traer un abogado.
También habrá un Juez de Derecho Administrativo (ALJ). El juez administrativo no actúa como juez, sino que actuará como mediador. Un mediador es un tercero neutral que ayuda a las partes a intentar llegar a un acuerdo voluntario. El mediador no tomará ninguna decisión sobre su situación y no le dirá al prestamista que debe tomar medidas específicas en su caso.
¿Quién supervisa la mediación?
Las mediaciones las lleva a cabo la Oficina de Audiencias Administrativas (OAH). Después de presentar su solicitud de mediación, el tribunal la envía a la OAH para programarla. La OAH programará la mediación dentro de los 60 días posteriores a la recepción de su solicitud del tribunal. Una vez programada, la OAH le enviará un aviso con la fecha, hora y lugar de su mediación. El aviso también incluirá una lista de los documentos requeridos que usted y su prestamista deben intercambiar. Estos documentos deben intercambiarse al menos 20 días antes de la mediación.
Antes de la mediación debe enviar los siguientes documentos al prestamista:
- Hoja de trabajo de información del prestatario(s)
- Solicitud de mediación de ejecución hipotecaria
- Declaraciones de impuestos federales sobre la renta de los dos años fiscales más recientes (incluidos anexos y anexos)
- Cualquier modificación previa del préstamo
- Estado de cuenta más reciente de cualquier otro préstamo sobre su propiedad
- Factura o comprobante de pago más reciente de impuestos a la propiedad y seguro, si paga directamente.
Si tiene un conflicto y necesita posponer la mediación, debe comunicarse con la OAH para solicitar un aplazamiento. Todas las solicitudes de aplazamiento deben presentarse al menos 5 días antes de la mediación programada.
Mediación de ejecución hipotecaria de los tribunales de Maryland
¿Qué sucede en la mediación?
Al comienzo de la mediación, el juez administrativo que actúa como mediador explicará el propósito y las reglas de la mediación. El mediador pedirá a todos que firmen una declaración confirmando que comprenden las reglas de la mediación, incluidas las reglas relacionadas con la confidencialidad. Cualquier discusión u oferta presentada durante la mediación no puede utilizarse como prueba en procedimientos legales posteriores.
El mediador presentará una lista de posibles opciones que pueden ayudarlo a resolver su situación. El prestamista revisará cada una de estas opciones con usted.
Usted o su abogado pueden hablar sobre su situación. Puede presentar recibos de sueldo, declaraciones de ingresos u otros documentos que demuestren que puede pagar la hipoteca mensual en el futuro. Todas las opciones posibles se discuten abiertamente y todos son libres de participar en la discusión.
El resultado final de una mediación implica muchos factores. Una mediación puede terminar cuando el prestamista acepta considerar una nueva solicitud de modificación de préstamo, un reconocimiento de que se han recibido todos los documentos o un plan para cumplir ciertos requisitos dentro de un período de tiempo determinado. Una mediación también puede dar lugar a que no se llegue a un acuerdo. El mediador puede continuar la mediación una vez por una buena causa. El mediador no puede continuar la mediación más de una vez a menos que todas las partes acuerden continuar.
La mediación suele durar de 1 a 1½ horas.
Si las partes llegan a un acuerdo, el mediador pone el acuerdo por escrito y todos lo firman. Si tiene dudas después de que el mediador haya escrito el acuerdo, puede decidir no firmarlo. Su prestamista también puede decidir no firmar.
Espero modificar mi préstamo. ¿Qué debo llevar a la mediación?
Si desea una modificación de préstamo, lleve estos documentos a la mediación, incluso si los ha presentado antes:
- Solicitud de prestamista recién preparada y completa
- 3 meses de extractos bancarios actuales
- Al menos 1 mes de recibos de sueldo actuales
- Carta de dificultades con fecha actual
- Una carta de dificultades es una carta que un propietario escribe al prestamista explicando las dificultades que está experimentando y que le hicieron no realizar pagos. La carta debe proporcionar información general clave sobre los temas porque puede servir como punto de partida para que el prestamista considere la modificación del préstamo. La carta puede explicar las formas en que el propietario planea solucionar los problemas y lo que quiere de la mediación, como una modificación del préstamo o un plan de pago.
- Si tiene ingresos distintos al empleo, como Seguro Social o jubilación, traiga lo siguiente:
- Documentación de ingresos del Seguro Social, aprobada por 1 año o más.
- Documentación de ingresos del Servicio Social (cupones de alimentos, etc.), aprobada por 1 año o más.
- Documentación de ingresos por discapacidad, aprobada por 1 año o más.
- Documentación de ingresos de jubilación, aprobada por 1 año o más.
Traiga 3 copias de todos los documentos. Necesitará 1 para el juez administrativo, 1 para el abogado que representa al prestamista y 1 para sus registros. Si está intentando obtener una modificación de préstamo, los documentos que traiga deben demostrar que sus ingresos son suficientes para pagar todas sus deudas mensuales, incluidos los pagos de la hipoteca y los atrasos.
¿Cuáles son sus objetivos de mediación?
Si su objetivo es obtener una modificación de préstamo:
Debe presentar un panorama financiero preciso y favorable. Eso puede incluir encontrar formas de aumentar sus ingresos encontrando un segundo trabajo o contratando un inquilino y reduciendo su deuda pensando en qué elementos no esenciales pueden eliminarse de sus costos. También es posible que deba considerar la posibilidad de declararse en quiebra si tiene una gran deuda de consumo (por ejemplo, tarjetas de crédito) o una segunda hipoteca.
El sistema Proyecto de Asistencia al Deudor ("DAP") Brinda asesoramiento legal a personas sin abogado. El DAP puede responder preguntas sobre la quiebra, incluido cómo se puede utilizar la quiebra para ayudar a prevenir la ejecución hipotecaria. Debe buscar el asesoramiento de un abogado de quiebras si está considerando esto como una opción. Además, debería considerar trabajar con un asesor de vivienda, si aún no lo ha hecho. Un asesor de vivienda puede ayudarle a determinar si tiene una solución sostenible, es decir, si tiene ingresos suficientes para pagar todas las deudas de su hogar más el pago mensual de su hipoteca. Puede encontrar un asesor de vivienda gratuito llamando al Línea directa ESPERANZA en 888-995-4673.
Su prestamista puede contar algunas fuentes de ingresos pero no otras. Los ingresos que el prestamista reconocerá incluyen salarios, cupones para alimentos, Seguro Social, ingresos por Incapacidad del Seguro Social, pensiones de jubilación, Ingresos Suplementarios del Seguro Social, Programa de Asistencia Eléctrica de Maryland y cualquier otro ingreso que no sea temporal. El prestamista no reconocerá compensación por desempleo, incapacidad temporal o ingresos que no se reporten al Servicio de Impuestos Internos (IRS).
Su prestamista puede, pero no está obligado a hacerlo, aceptar una nueva solicitud de modificación de préstamo y acordar pausar la venta de ejecución hipotecaria mientras la revisan. Si su prestamista rechaza la nueva solicitud de modificación de préstamo, procederá con la venta por ejecución hipotecaria. Si su prestamista acepta revisar una nueva solicitud, establezca plazos claros sobre cuándo debe enviar cualquier documentación nueva y cuánto tiempo llevará revisar la solicitud. El prestamista basará su decisión en la documentación que usted proporcione, las regulaciones crediticias y las pautas del inversionista hipotecario.
Si su objetivo es mudarse:
Prepare el mejor argumento para su posición. Por ejemplo, algunos prestamistas están dispuestos a ofrecer "efectivo por las llaves". Esto significa que el prestamista le pagará para que se mude. El prestamista puede estar dispuesto a negociar un pago a cambio de que usted acepte mudarse en una fecha determinada y dejar la propiedad limpia y en buenas condiciones. Esto podría suponer hasta unos pocos miles de dólares.
¿Necesito un abogado en la mediación?
No necesita un abogado que lo represente en la mediación. Si está preparado y trae toda la documentación necesaria para respaldar sus objetivos, puede proceder por su cuenta. Sin embargo, un abogado puede actuar como un defensor adicional para usted y puede identificar posibles problemas legales u otras opciones disponibles para usted. Puedes contactar con el Línea directa ESPERANZA al 888-995-4673 para averiguar si es elegible para recibir representación legal gratuita.
¿Qué sucede después de la mediación?
Si usted y su prestamista acordaron que proporcionarían documentación actualizada, envíe toda la documentación al abogado del prestamista de inmediato. Guarde una copia de lo que envíe y anote cuándo lo envió para sus registros.
Si usted y su prestamista acordaron realizar algún otro seguimiento, asegúrese de hacer las cosas que se comprometió a hacer.
Si usted y su prestamista no llegaron a un acuerdo, piense en sus próximos pasos. ¿Qué pasará si su casa se vende mediante ejecución hipotecaria? Tenga un plan de respaldo que incluya cómo saldrá de la casa y adónde irá. La mediación no garantiza que usted pueda conservar su vivienda. Tenga esta conversación antes de la mediación, ya que el plazo para la ejecución hipotecaria después de la mediación es corto. Si no llega a un acuerdo en la mediación, una venta por ejecución hipotecaria puede ocurrir 15 días después de la mediación.
Mediación: una serie de cuatro partes
Parte 1: ¿Qué es la mediación? de los tribunales de Maryland
Parte 2: ¿Cómo encuentro un mediador? de los tribunales de Maryland
Parte 3: Cómo participar en la mediación de los tribunales de Maryland
Parte 4: Preguntas comunes después de la mediación de los tribunales de Maryland