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• evitando la corte
• Cuándo presentar una demanda
• Dónde presentar la demanda

evitando la corte

Una de las realidades de la vida en una situación de alquiler es que no existe sustituto para un buen propietario o un buen inquilino. Las leyes pueden definir la relación y las responsabilidades de cada parte, pero siempre hay situaciones que se resuelven mejor siendo decentes, corteses y justos.

Los propietarios a menudo realizan una verificación de crédito, solicitan referencias y consultan con el propietario anterior del inquilino para disminuir la posibilidad de tener inquilinos "problemáticos". También es bueno que los inquilinos consulten con un posible propietario por el mismo motivo. Una forma de hacerlo es entrevistar a algunos inquilinos actuales. Otra forma es preguntar a amigos y conocidos cómo los trata el propietario y, si están satisfechos, comunicarse con ese propietario para ver las unidades disponibles que podrían interesarle. A continuación se presentan algunas formas en que propietarios e inquilinos pueden trabajar juntos para resolver problemas antes de que estalle una confrontación:

1. El propietario debe hacer un esfuerzo por comunicarse razonablemente con el inquilino. Dicha comunicación debe tener un enfoque diplomático y una explicación exhaustiva. La falta de comunicación adecuada es una fuente importante de tensión entre inquilino y propietario. Algunos ejemplos:
   • Han surgido problemas en un complejo de apartamentos. Los inquilinos han pagado por ciertos servicios (como el aire acondicionado) que la administración no proporciona. A los inquilinos como individuos les resulta difícil lograr que la administración los escuche, por lo que forman una asociación de inquilinos. La administración se niega a reunirse con los representantes de los inquilinos y la comunicación se interrumpe aún más.
   • El propietario necesita más tiempo para hacer las reparaciones pero no informa al inquilino.
   • El aire acondicionado se estropea y se apaga durante un mes a mediados del verano. La administración no explica y es evasiva sobre cuándo podría solucionarse.
   • Un problema importante surge con las líneas de agua de un desarrollo. Sin previo aviso ni explicación, la administración corta el agua durante dos días.
   • La administración envía avisos de desalojo alegando violación del contrato de arrendamiento. Los inquilinos no han sido advertidos de ninguna queja en su contra.
   • Un propietario que ha estado pagando la factura del agua durante algún tiempo, de repente envía la factura del agua al inquilino sin explicación y sin el aviso requerido por la ley.
   • Muchas cartas modelo que utilizan los propietarios son concisas, mal escritas y causan resentimientos innecesarios. Los propietarios afirman que están demasiado ocupados para hacer otra cosa, pero las complicaciones que surgen de este enfoque pueden causar problemas mayores. Con un poco de reflexión, una carta modelo podría decir lo mismo pero de manera que minimice el resentimiento.
2. El propietario debe presentar al inquilino una arrendamiento justo y razonable, de conformidad con la ley de Maryland. El contrato de arrendamiento debe redactarse de manera concisa, en un lenguaje fácil de entender y debe describir claramente las responsabilidades del inquilino y del propietario. El propietario debe tomarse el tiempo para repasar el contrato de arrendamiento con el inquilino para que todas las partes comprendan lo que están acordando. El propietario debe entregar una copia del contrato de arrendamiento al posible inquilino antes de firmarlo para que pueda revisarlo sin presiones. Después de firmar, todas las partes deben conservar una copia firmada del contrato de arrendamiento.
   • El propietario debe entregar a cada inquilino una copia escrita de todas las "normas y reglamentos" además del contrato de arrendamiento. Las reglas deben ser razonables. Se reconoce que algunas reglas son más importantes que otras y que ciertas situaciones exigen la renuncia a ellas. Por ejemplo, la administración puede insertar una regla de "no mascotas", pero permitir que quienes ya tienen mascotas las conserven.
3. El arrendador debe cumplir su promesa de arreglar o reparar la vivienda. En ocasiones, estas promesas se hacen como incentivo antes de que el inquilino se mude y luego no se cumplen o el propietario tarda meses en completar las reparaciones.
4. El propietario debe dar la debida notificación por escrito, como exige la ley, cuando quiera aumentar el alquiler o rescindir el contrato de arrendamiento.
5. El arrendador no debe abusar del proceso legal. Por ejemplo, algunos propietarios que quieren deshacerse de un inquilino rápidamente, en lugar de dar el aviso adecuado, se niegan a aceptar el alquiler y luego llevan al inquilino a los tribunales por falta de pago del alquiler y un desalojo.
6. El arrendador debe devolver el depósito de seguridad tan pronto como sea posible después de que el inquilino haya abandonado el local, y no esperar hasta que expire el plazo de 45 días. El propietario debe asegurarse de que cualquier deducción del depósito de seguridad sea justa, sea por daños que van más allá del desgaste normal y de que las deducciones se expliquen adecuadamente. La ley de depósitos de seguridad cubre los derechos de ambas partes.
7. El propietario no debe tomar represalias contra el inquilino porque el inquilino se ha quejado contra el propietario ante una agencia pública o ha formado o se ha unido a una asociación de inquilinos.

Las asociaciones de inquilinos no son una amenaza para un propietario decente y profesional, pero son una forma en que los inquilinos y los propietarios pueden comunicarse entre sí. Si las expectativas de los inquilinos no son razonables, pueden ser informados a través de la asociación. La asociación, en estrecha colaboración con el propietario, puede hacer del complejo de apartamentos un lugar mejor para vivir.

Cuándo presentar una demanda

Generalmente, una acción civil debe presentarse dentro de los 3 años a partir de la fecha en que surgió la causa de la acción, con las siguientes excepciones de interés para inquilinos y propietarios:

Si la causa de la acción se basa en una sentencia judicial o en un contrato de arrendamiento sellado, el plazo es de 12 años. 

Un contrato de arrendamiento puede considerarse un documento sellado si aparece la palabra "sello" donde el inquilino y el propietario firman con sus nombres.

Lea la Ley: Código de Maryland, tribunales y procedimientos judiciales § 5-102

Si una persona se mantiene en ignorancia de una causa de acción por el fraude de una persona adversa, se considera que la causa de la acción surge cuando la primera persona descubre el fraude, o cuando por el uso de la diligencia ordinaria debería haber descubierto el fraude. 

Lea la Ley: Código de Maryland, tribunales y procedimientos judiciales § 5-203

En el caso de un menor o de una persona mentalmente incompetente, si el plazo para la causa de acción es menor de 3 años, entonces la demanda deberá interponerse dentro de ese período menor después de que se le quite la incapacidad. Si el límite de tiempo es de 3 años, la persona tiene 3 años para presentar la demanda después de que se elimine la discapacidad. Si al plazo aún le quedan más de 3 años cuando se elimina la discapacidad, entonces se puede presentar una demanda en cualquier momento durante ese período más largo.

Lea la Ley: Código de Maryland, tribunales y procedimientos judiciales § 5-201

Dónde presentar la demanda

Se puede iniciar una acción civil en un condado donde el demandado "resida, realice un negocio regular, esté empleado o se dedique habitualmente a una vocación". Una corporación también puede ser demandada en el condado donde mantiene su oficina principal en Maryland.

Cuando hay más de un demandado y más de un condado elegible para presentar una demanda, todos los demandados pueden ser demandados en el condado donde surgió la causa de la acción o en el condado donde cualquiera de ellos podría ser demandado.

A los efectos de esta ley, "condado" incluye la ciudad de Baltimore.

Además de las disposiciones anteriores, se añaden las siguientes:

• Se puede iniciar una acción de expulsión (desalojo) en cualquier condado en el que se encuentre cualquier porción del terreno en el que se basa la acción.
• Se puede iniciar una acción para la devolución de propiedad personal que fue tomada o retenida incorrectamente en cualquier condado donde se encuentre la propiedad.
• Se puede iniciar una acción civil basada en negligencia donde surgió la causa de la acción.
• Se puede presentar una acción por daños y perjuicios contra un no residente de Maryland en cualquier lugar de Maryland.
• Se puede entablar una acción contra una corporación que no tiene un lugar principal de negocios en Maryland donde reside el demandante.
• El embargo en el proceso original (poner bienes, salarios, etc., bajo la autoridad del tribunal cuando se presenta una demanda) puede realizarse donde se encuentran los bienes o donde reside la persona sujeta al embargo.)

Lea la Ley: Código de Maryland, tribunales y procedimientos judiciales §§ 6-201 & 6 - 203