Temas en esta página:

• Angustia en alquiler
• Procedimiento
• Orden de embargo
• Propiedad personal exenta de embargo
• Momento y forma de incautación
• Retirar bienes de la propiedad antes de la venta
• Responsabilidad por pérdida o destrucción de bienes
• Venta de Bienes de
• Apelaciones

Angustia en alquiler

“Distress for rent” es un procedimiento judicial en el que el propietario busca embargar y vender las posesiones del inquilino en el local arrendado y utilizar el producto de la venta para reembolsar al propietario cualquier alquiler impago. Este procedimiento está disponible sólo cuando existe un contrato de arrendamiento escrito por un plazo superior a 3 meses o hay un arrendamiento a voluntad o un arrendamiento periódico que ha continuado durante más de 3 meses. El propietario también puede solicitar que se rescinda el contrato de arrendamiento y/o que tenga derecho a recuperar la propiedad como parte de una acción de socorro. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-324

Procedimiento

El arrendador debe presentar una petición bajo juramento en el Tribunal de Distrito donde se encuentra el local arrendado alegando que el inquilino debe una determinada cantidad de alquiler. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 302 & 8 - 303

Se debe entregar al inquilino una notificación de la petición y una orden para comparecer en una audiencia que se llevará a cabo no antes de 7 días después de haber recibido la notificación. Si no se puede notificar al inquilino en persona, la notificación se puede realizar por correo certificado, con acuse de recibo; Si el inquilino devuelve o rechaza este servicio, entonces el servicio puede realizarse por correo de primera clase. La orden entregada debe informar al inquilino que el inquilino puede comparecer en el momento indicado y presentar evidencia en su nombre Y que si el demandado no se presenta, el sheriff puede confiscar y retirar todos los bienes en las instalaciones arrendadas que no estén exentos por ley. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-304

El inquilino podrá presentar contestación a la petición, exponiendo cualquier defensa que pueda tener. La audiencia sobre la respuesta del inquilino debe realizarse dentro de los 10 días posteriores a la notificación de la audiencia a todas las partes por correo postal (Sección 8-314(b)). El tribunal puede posponer la audiencia si notifica a todas las partes. En la audiencia el tribunal podrá determinar y decidir todas las cuestiones planteadas, y emitir una orden de venta de los bienes y podrá dictar cualquier otra orden en relación con los bienes del inquilino según sea necesario. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-314

Para que el propietario prevalezca en la audiencia, ya sea que el inquilino comparezca o no, el tribunal debe determinar que existe una probabilidad razonable de que las alegaciones del propietario sean correctas.Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-305

Orden de embargo

Si el propietario prevalece, el tribunal emitirá de inmediato una orden para embargar (embargar) los bienes personales no exentos del inquilino en las instalaciones (consulte a continuación los bienes personales que están exentos). Se debe entregar una copia de la orden de embargo a cada inquilino, pero si no se puede encontrar ningún inquilino en el local, la orden debe publicarse en un lugar visible en el interior del local.

Luego, un funcionario del tribunal hará un inventario de todos los artículos no exentos que se encuentren en las instalaciones; esta copia debe entregarse al inquilino o, si no se encuentra ningún inquilino, publicarse dentro del local. Este inventario deberá entonces entregarse al tribunal.Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-305

Propiedad personal exenta de embargo

Los bienes personales del inquilino que no se encuentren en las instalaciones están exentos. El gravamen debe realizarse únicamente sobre los bienes que se encuentran en las instalaciones arrendadas, independientemente de si los bienes son propiedad del inquilino o de alguna otra persona (Sección 8-306(a)). Si el plazo de un contrato de arrendamiento es de más de 15 años, los bienes de cualquier subarrendatario o de cualquier tercero en las instalaciones arrendadas no están sujetos a gravamen (Sección 8-306(b)).  

También están exentos del impuesto los siguientes artículos específicos:

• Herramientas accionadas y operadas manualmente utilizadas por el inquilino en su ocupación.
• Los libros de derecho de un abogado.
• Instrumentos manuales de un médico.
• Libros médicos de un médico.
• Expedientes y registros profesionales de un abogado o médico.
• Garantía real registrada de una tercera persona sobre bienes que están en posesión del inquilino
  Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 306 & 8 - 307

Momento y forma de incautación

El gravamen podrá efectuarse en cualquier momento del día o de la noche. Sin embargo, sin orden judicial, no se podrá entrar por la fuerza en locales residenciales que estén actualmente ocupados. Si alguno de los bienes embargados pertenece a un tercero que no sea inquilino, el tercero podrá solicitar al tribunal, dentro de los 7 días siguientes al embargo, que se excluyan sus bienes.

Un inquilino cuyos bienes han sido embargados pero aún no vendidos puede solicitar al tribunal la devolución de los bienes, pero el tribunal puede exigirle que presente una fianza antes de que se devuelvan los bienes. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 309, 8 - 311, 8 - 316, 8 - 317

Retirar bienes de la propiedad antes de la venta

Si se demuestra la necesidad de proteger los bienes gravados antes de la venta, un demandante puede solicitar al tribunal que retire el bien gravado del local arrendado a un lugar aprobado por el tribunal hasta la venta; el tribunal puede exigir una fianza del demandante para hacer esto. El gasto de traslado de cualquier bien del local arrendado a cualquier otro lugar para su almacenamiento pendiente de venta debe incluirse como parte de los costos del proceso.  Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 310 & 8 - 313

Responsabilidad por pérdida o destrucción de bienes

El riesgo de pérdida o destrucción de los bienes gravados recae sobre el propietario o el inquilino del local arrendado, independientemente de que los bienes hayan sido retirados del local arrendado por el funcionario; sin embargo, el funcionario es responsable ante el propietario por daños intencionales a las mercancías. Un oficial no incurre en responsabilidad por la remoción de bienes que están adheridos a la propiedad y el oficial puede exigir que el demandante obtenga una fianza de indemnización para proteger al oficial de cualquier reclamo por daños o lesiones a cualquier persona o propiedad causados ​​por la remoción del oficial para venta de bienes adheridos al inmueble.  Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 312 & 8 - 313

Venta de Bienes de

La fecha de la venta queda a discreción del tribunal, pero debe celebrarse lo antes posible.

La venta debe anunciarse al menos 1 vez (o más si lo ordena el tribunal) en un periódico que se publique al menos semanalmente y que tenga circulación general en la zona. Si ningún periódico cumple con estos requisitos, el aviso podrá publicarse en la puerta del juzgado.

El aviso de venta debe contener la hora y el lugar de la venta y publicarse al menos 7 días antes de la fecha de la venta. La venta deberá realizarse dentro de los 28 días siguientes al aviso de venta.

La venta debe realizarse en forma de subasta pública. Un funcionario del tribunal podrá trasladar las mercancías del local arrendado a algún lugar adecuado para su subasta o realizar la venta en el local arrendado. Los costos de retiro de bienes para la venta se incluyen como costos de venta.

Sólo se pueden vender los bienes del inquilino en cantidad suficiente para satisfacer el reclamo del alquiler adeudado y pagar todos los costos. Los bienes del inquilino deben venderse primero y en su totalidad, si es necesario, para satisfacer el reclamo de alquiler y todos los costos antes de que se vendan los bienes de otros y la venta de bienes de otros debe realizarse solo en la medida necesaria para satisfacer el reclamación de alquiler y todos los gastos. El tercero cuyos bienes fueron vendidos tiene derecho de acción contra el inquilino por cualquier pérdida sufrida por el tercero como resultado del embargo y venta de los bienes del tercero. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 318, 8 - 319, 8 - 320, 8 - 323

Todos los bienes no vendidos, así como el dinero sobrante, deben devolverse al inquilino o pagarse según lo dispuesto por orden judicial. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-320

Después de que se hayan pagado todos los costos judiciales y otros gastos, si la cantidad de dinero recibida de la venta urgente no es suficiente para pagar el reclamo del propietario, el propietario puede solicitar al tribunal una sentencia por deficiencia monetaria contra el inquilino. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-325

Apelaciones

Cualquiera de las partes puede apelar cualquier orden o sentencia final ante el tribunal de circuito del condado dentro de los 14 días siguientes a la fecha de la orden o sentencia.

La apelación será un nuevo juicio (llamado “de novo”) y cada parte tiene derecho a un juicio con jurado, si lo solicita, de acuerdo con las reglas del tribunal de apelaciones.

NOTA: Una apelación no retrasa ni previene otra acción de apuro por el alquiler que vence después del juicio original ni retrasa la ejecución de una sentencia u orden del juicio original. Sin embargo, el tribunal puede ordenar la suspensión de todos los procedimientos posteriores o la ejecución de cualquier sentencia si el inquilino presenta una fianza de apelación aprobada por el tribunal. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-332