Preguntas frecuentes sobre servicios públicos para propietarios e inquilinos

Temas en esta página

¿Qué son las utilidades?
¿Qué servicios públicos debe proporcionar un propietario?
¿Quién es responsable de pagar los servicios públicos?
¿Puede un propietario cobrarle a un inquilino los servicios públicos?
¿Puede un propietario cobrarle a un inquilino cargos por pagos atrasados por servicios públicos impagos?
Si el inquilino es responsable de pagar los servicios públicos, ¿tiene el inquilino que proporcionarle información de la cuenta al propietario?
¿Quién paga el depósito con la empresa de servicios públicos para una cuenta nueva?
¿Se le permite al propietario cortar los servicios públicos del inquilino?
¿Puede el inquilino retener el alquiler si los servicios públicos no se pagan o se cortan?
¿Puede el inquilino crear su propia cuenta de servicios públicos si el propietario se niega a pagar los servicios públicos acordados?
Sistemas de facturación de servicios públicos Ratio
¿Tiene el inquilino derecho a un solo medidor en un edificio de varias unidades?
¿Puede el propietario utilizar el depósito de seguridad del inquilino para pagar facturas de servicios públicos vencidas?
¿Puede la empresa de servicios públicos cancelar el servicio del inquilino durante condiciones de calor o frío extremos?

1. ¿Qué son los servicios públicos?

Los servicios públicos son servicios esenciales necesarios para que una vivienda sea habitable. Estos incluyen electricidad, gas, agua/eliminación de aguas residuales y recolección de basura. Los servicios básicos no incluyen televisión por cable, Internet ni tarifas de asociación de propietarios (HOA), a menos que un servicio público, como agua o recolección de basura, sea parte de la tarifa de HOA.

2. ¿Qué servicios públicos debe proporcionar el propietario?

Los propietarios deben proporcionar una vivienda segura y habitable a sus inquilinos. Esto se conoce como garantía implícita de habitabilidad y garantiza a los inquilinos el derecho a una vivienda que cumpla con los estándares de vida básicos. Maryland exige que los propietarios brinden acceso a calefacción, luz, electricidad, agua corriente fría y caliente y eliminación adecuada de aguas residuales. El aire acondicionado, la televisión por cable e Internet no son servicios públicos obligatorios a los que el propietario debe brindar acceso, pero es común que sí lo hagan.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211

3. ¿Quién es responsable de pagar los servicios públicos?

Los propietarios deben brindar acceso a los servicios públicos básicos, no necesariamente pagarlos. El contrato de arrendamiento determina quién es responsable de pagar los servicios públicos. Un contrato de arrendamiento puede ser escrito u oral, pero en algunos casos se requiere un contrato de arrendamiento por escrito.

Se requieren contratos de arrendamiento por escrito para cualquier contrato de arrendamiento de 12 meses o más o para cualquier propietario que alquile cinco o más unidades de vivienda en Maryland. El contrato de arrendamiento por escrito debe incluir si el propietario o el inquilino es responsable de pagar los servicios públicos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-208

Si su contrato de arrendamiento no incluye ningún término sobre quién es responsable de los servicios públicos, no debe firmar ni aceptar el contrato de arrendamiento. La ley no establece ninguna responsabilidad predeterminada sobre quién debe pagar (es decir, la ley no completa los espacios en blanco si su contrato de arrendamiento no dice nada sobre este tema). Si ya firmó el contrato de arrendamiento, hable con un abogado para evaluar su situación y determinar quién debe pagar los servicios públicos.

4. ¿Puede un propietario cobrarle al inquilino los servicios públicos?

Los propietarios pueden cobrar a los inquilinos por los servicios públicos, a diferencia de la compañía de servicios públicos que le cobra al inquilino. Esto suele ocurrir cuando el servicio público (gas, electricidad o agua) está en un medidor maestro y hay varias unidades de vivienda dentro de un edificio. Las regulaciones de Maryland establecen un desglose detallado de cómo calcular la factura de cada unidad de vivienda.

Lea el Reglamento: COMAR 20.25.01.05(B))

Para los propietarios de un edificio con sólo una o dos unidades de vivienda, pueden cobrar a los inquilinos directamente por el agua o el alcantarillado, pero deben:

tener un contrato de arrendamiento escrito que establezca que el inquilino debe pagarle al propietario directamente; y
Proporcionar una copia de la factura de agua y/o alcantarillado al inquilino.

Lea la Ley: Bienes inmuebles, § 8-205.1

5. ¿Puede un propietario cobrarle al inquilino cargos por pagos atrasados por servicios públicos impagos?

Si el arrendador le cobra al inquilino por un servicio medido (como gas o electricidad), el arrendador solo puede imponer costos y tarifas que le fueron cobrados. Si el propietario no realizó el pago a tiempo, el cargo por pago atrasado debe restarse de la factura de servicios públicos del inquilino.

Lea el Reglamento: COMAR 20.25.01.05(B)

Si el inquilino no realizó un pago puntual y la compañía de servicios públicos le cobró un cargo por pago atrasado al propietario, entonces el propietario puede imponer ese cargo por pago atrasado al inquilino, pero ningún monto adicional.

Lea la Ley: Código de Maryland, Servicios Públicos § 7-303

6. Si el inquilino es responsable de pagar los servicios públicos, ¿tiene el inquilino que proporcionarle información de la cuenta al propietario?

Sí, si así se pactó en el contrato de arrendamiento. Lea atentamente su contrato de arrendamiento. Algunos propietarios requieren información de la cuenta para asegurarse de que el inquilino haya cambiado la cuenta de servicios públicos a su nombre.

7. ¿Quién paga el depósito con la empresa de servicios públicos para una cuenta nueva?

Si el inquilino ha aceptado pagar los servicios públicos, entonces normalmente paga el depósito de la nueva cuenta. Si el propietario debe pagar los servicios públicos y no realiza los pagos, el inquilino puede abrir una nueva cuenta y deducir el monto del depósito del alquiler.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.3

8. ¿Se le permite al propietario cortar los servicios públicos del inquilino?

Los propietarios no pueden cortar intencionalmente los servicios públicos ni interrumpir el servicio de calefacción, agua corriente, agua caliente, electricidad o gas para obligar al inquilino a abandonar las instalaciones o castigarlo por pagos atrasados del alquiler. Esta debe ser una acción intencional por parte del propietario y no el resultado de una causa natural (por ejemplo, cortes de energía generalizados debido a una tormenta).

Los servicios públicos pueden cortarse o interrumpirse si (1) el propietario ha recibido una orden judicial final que otorga posesión de la unidad de vivienda, (2) el propietario le ha dado al inquilino un aviso razonable de su intención de cortar los servicios públicos, (3) y el inquilino tuvo la oportunidad de abrir una nueva cuenta para el servicio público a nombre del inquilino.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-216

9. ¿Puede el inquilino retener el alquiler si los servicios públicos no se pagan o se cortan?

Si se cortan los servicios públicos, el inquilino tiene dos opciones: (1) retener el alquiler y estar sujeto a desalojo o (2) continuar haciendo pagos del alquiler en una cuenta de depósito en garantía creada por el Tribunal de Distrito local. La segunda opción evita el desalojo por impago del alquiler, pero requiere varios pasos.

En primer lugar, debe existir una condición grave o peligrosa en la vivienda. Esto incluye, entre otros, la falta de calefacción, luz, electricidad, agua o eliminación adecuada de aguas residuales. La falta de aire acondicionado no está incluida a menos que el inquilino pueda demostrar que representa una amenaza grave y sustancial para su vida, salud y seguridad. El inquilino no tiene derecho a los pagos de alquiler en depósito en garantía si era responsable de pagar los servicios públicos y estos fueron cortados porque el inquilino no realizó esos pagos.

En segundo lugar, el inquilino debe notificar al propietario sobre la falta o la insuficiencia de los servicios públicos. La notificación se puede dar mediante (1) comunicación escrita, (2) mostrándole físicamente al propietario o (3) una notificación escrita emitida por la agencia gubernamental correspondiente.

En tercer lugar, el propietario debe disponer de un tiempo razonable para solucionar el problema. Se presume que dentro de los 30 días posteriores a la recepción del aviso por parte del arrendador es una cantidad de tiempo razonable.

Cuarto, si el propietario no hace las reparaciones necesarias o no vuelve a conectar los servicios públicos, el inquilino puede entablar una acción ante el tribunal solicitando que se le permita realizar pagos de alquiler en una cuenta de depósito en garantía. Para obtener más detalles sobre el proceso de depósito en garantía de alquiler, consulte Fideicomiso de alquiler.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211

10. ¿Puede el inquilino crear su propia cuenta de servicios públicos si el propietario se niega a pagar los servicios públicos acordados?

Si el gas o la electricidad del inquilino han sido cortados o van a ser cortados, el inquilino puede crear una nueva cuenta con la compañía de servicios públicos para restablecer el servicio. El inquilino no será responsable de ningún monto adeudado por el arrendador, pero se le puede exigir que pague cualquier monto anterior adeudado en otras cuentas a nombre del inquilino. El inquilino puede deducir del alquiler cualquier pago, incluido el depósito de seguridad, realizado en la nueva cuenta de servicios públicos.

Existen algunos requisitos para que el inquilino pueda deducir los pagos del alquiler. Primero, el inquilino debe tener un contrato de arrendamiento válido (escrito u oral) que establezca que el propietario debe pagar el gas o la electricidad. En segundo lugar, el inquilino y el propietario no pueden vivir juntos en la vivienda. En tercer lugar, el gas o la electricidad deben entregarse a través de un solo medidor, no de un medidor maestro. Cuarto, el inquilino debe pagar total o parcialmente la factura de servicios públicos (incluidos los pagos realizados en la cuenta de servicios públicos) O debe pagar cualquier depósito de seguridad requerido para obtener una nueva cuenta de servicios públicos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles, § 8-212.3; Servicios Públicos § 7-309

11. Sistemas de facturación de servicios públicos Ratio

Muchos edificios de apartamentos tienen un medidor principal de servicios públicos y los inquilinos pagan una parte de la factura. A veces es difícil para un posible inquilino estimar cuáles serían sus cargos por servicios públicos en estas situaciones. Los propietarios que utilizan un sistema de facturación proporcional deben proporcionar posibles inquilinos con la siguiente información:

Una declaración de que el arrendador facturará al inquilino por los servicios públicos y que identifique los servicios públicos;
Una copia de las dos últimas facturas de servicios públicos emitidas al propietario por el proveedor de servicios públicos;
Una descripción del método que se utilizará para asignar el costo de los servicios públicos al inquilino, por servicio público;
Una declaración de que cualquier disputa relacionada con el cálculo de la factura del inquilino es entre el inquilino y el propietario;
La factura mensual promedio de todas las unidades de vivienda en la propiedad residencial de alquiler en el año calendario anterior, por servicio público;
Una declaración de que el inquilino tiene derecho a inspeccionar los registros conservados por el propietario que documentan una factura de servicios públicos previa solicitud por escrito;
Información sobre cualquier cargo por servicio adicional o tarifa administrativa que deba pagar el inquilino por la operación del sistema de facturación de servicios públicos ratio; y
Una cita de esta ley (Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.4).

Si el propietario no proporciona esta información por escrito, es posible que no cobre los pagos de servicios públicos como lo exige el contrato de arrendamiento.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.4

12. ¿Tiene el inquilino derecho a un solo medidor en un edificio de varias unidades?

No hay derecho a tener un solo metro. En cambio, el arrendador puede elegir si instalar o no un solo medidor. Por lo general, cuando hay un medidor maestro, el propietario incluirá la factura de gas, electricidad o agua (cualquier servicio que esté en el medidor maestro) en el monto del alquiler y usará el tamaño del apartamento para determinar qué parte del servicio probablemente el inquilino pagará. usado.

Lea el Reglamento: COMAR 20.25.01.05(B)

13. ¿Puede el propietario utilizar el depósito de seguridad del inquilino para pagar facturas de servicios públicos vencidas?

Un depósito de seguridad solo se puede utilizar en caso de falta de pago del alquiler, incumplimiento de gastos de arrendamiento o daños a la unidad de vivienda arrendada, áreas comunes, electrodomésticos grandes o muebles.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-203

La única manera que tiene el propietario de cobrar las facturas de servicios públicos impagas es llevar al inquilino a los tribunales y solicitar un “alquiler adicional”. Esto sólo es posible si el contrato de arrendamiento establece que las facturas de servicios públicos impagas se considerarán “alquiler adicional” si el inquilino y el propietario alguna vez acuden a los tribunales.

14. ¿Puede la empresa de servicios públicos cancelar el servicio del inquilino durante condiciones de calor o frío extremos?

Una empresa de servicios públicos no puede cancelar el servicio de gas o electricidad por falta de pago en un día en el que se pronostica que alcance 32 grados Fahrenheit o menos o 95 grados Fahrenheit o más.

Lea la Ley: Código de Maryland, Servicios Públicos § 7-307.1

Fuente

Claire S. Calomeris, JD, LL.M.