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• ¿Qué es Bienes Raíces?
• Términos clave
• Tenencia en común
• Arrendamiento conjunto
• Tenencia por la totalidad
• Determinar la propiedad que es mejor para usted

¿Qué es Bienes Raíces?

Los bienes inmuebles, a los que a menudo también se hace referencia como bienes raíces, son el terreno y las cosas que están permanentemente adjuntas a él, como una casa. Los bienes inmuebles pueden tener un único propietario. Los bienes inmuebles también pueden tener varios propietarios. El propietario puede ser una persona, pero también puede ser una empresa, un fideicomiso u otra entidad. Una propiedad puede ser propiedad de una combinación de personas y entidades. No existe un límite real en la cantidad de personas o entidades que pueden poseer un bien inmueble específico.

Este artículo se centra en la propiedad de bienes inmuebles en Maryland por parte de múltiples propietarios, a menudo denominada "Co-propiedad"O"propiedad concurrente.” Es muy importante saber dónde está ubicado el inmueble porque los diferentes estados tienen diferentes leyes sobre cómo varios propietarios pueden poseer bienes inmuebles. 

En Maryland, los copropietarios tienen tres opciones para poseer o “sosteniendo el título”a bienes inmuebles. Las leyes relacionadas con la propiedad conjunta de bienes inmuebles en Maryland se rigen principalmente por jurisprudencia, que es la ley que se encuentra en las opiniones de los jueces. Es muy importante comprender las diferencias entre las tres opciones porque cada opción tiene diferentes derechos y obligaciones para los copropietarios.

Términos clave

La "escritura”es un documento legal que demuestra la propiedad de bienes inmuebles y está registrado en el Departamento de Registros de Tierras de Maryland. 

"Título que posee”a bienes inmuebles es una forma legal de decir que es propietario de esos bienes inmuebles.     

"Presunción"Significa que un tribunal puede asumir que algo es cierto a menos que exista evidencia que refute o supere la presunción. La parte que argumenta contra la presunción tiene la carga de proporcionar esta evidencia para refutar o contrarrestar la presunción. 

"Derecho de supervivencia"Significa que un copropietario superviviente puede tomar posesión de la parte de la propiedad que corresponde al copropietario fallecido.  

"interés indiviso“Significa que cada propietario tiene igual derecho a usar y disfrutar de toda la propiedad. Sin embargo, ningún individuo tiene derecho exclusivo sobre ninguna parte específica de la propiedad.

Tenencia en común

El arrendamiento en común es una forma de propiedad conjunta de un bien inmueble con dos o más propietarios denominada “inquilinos en común.” Cada copropietario o inquilino en común posee una acción o porcentaje específico de la propiedad. Los inquilinos en común pueden tener partes iguales, pero también pueden tener títulos en partes desiguales. Por ejemplo, es posible que tenga una propiedad en manos de dos propietarios, donde uno de ellos tiene una participación del 75 % y el otro propietario tiene una participación del 25 %. Sin embargo, los inquilinos en común todavía tienen un interés indiviso en la propiedad, lo que significa que tienen derecho a usar y disfrutar de toda la propiedad.  

No hay derecho de supervivencia. Si un propietario muere, sus intereses pasan a sus herederos. Un inquilino en común puede transferir su interés de propiedad mediante un testamento. Si el inquilino en común muere sin testamento (intestado) entonces Las leyes de intestado de Maryland se aplicaría a la parte común de la propiedad de ese inquilino.

Arrendamiento conjunto

La tenencia conjunta es una forma de propiedad conjunta de bienes inmuebles con dos o más propietarios denominada “copropietarios.” Los copropietarios tienen un interés indiviso en el inmueble y el derecho de supervivencia. Si bien es común que los copropietarios sean cónyuges o padres e hijos, no existe ningún requisito de que las partes estén casadas o relacionadas. Cada propietario tiene un interés igual e indiviso en el inmueble.  

La tenencia conjunta incluye derechos de supervivencia. Cuando un copropietario fallece, el interés indiviso de ese copropietario en el inmueble pasa automáticamente al copropietario o copropietarios supervivientes. En términos generales, los bienes con derecho de supervivencia están excluidos del patrimonio de una persona fallecida, por lo que no están sujetos a testamento. Sin embargo, puede haber excepciones a esta regla general. Entonces, si se encuentra en esta situación, es una buena idea hablar con un abogado.  

Para crear un arrendamiento conjunto según la ley de Maryland, el texto de la escritura debe ser muy claro en cuanto a que las partes tienen la intención de crear un arrendamiento conjunto porque Maryland tiene un presunción contra tenencia conjunta. Esto significa que los documentos, como las escrituras, deben establecer expresamente que el bien inmueble debe ser poseído como tenencia conjunta para que sea reconocido legalmente como tal. Por lo tanto, si se compra un bien inmueble con la intención de ser copropietario, es necesario un lenguaje explícito que indique esa intención. A falta de este texto, se supondrá que la propiedad es un arrendamiento en común. 

La creación y el mantenimiento de una tenencia conjunta también requiere “cuatro unidades de interés" Ser presente. Estas “cuatro unidades” son cuatro requisitos legales relacionados con la propiedad que involucran derechos unificados en términos de tiempo, título, interés y posesión para todos los copropietarios.

1. Unidad de tiempo: los intereses de todos los propietarios deben haberse adquirido al mismo tiempo ("propiedad adquirida" significa que la propiedad incondicional de la propiedad para todos los propietarios se completó al mismo tiempo) 
2. Unidad de título: todos los intereses de los propietarios deben adquirirse de la misma escritura
3. Unidad de interés: todos los propietarios tienen los mismos intereses en la propiedad 
4. Unidad de posesión: todos los propietarios tienen derechos iguales y concurrentes a poseer la propiedad.

Tenencia por la totalidad

El arrendamiento total es la tercera opción para la propiedad conjunta de bienes inmuebles en Maryland. A diferencia del arrendamiento conjunto y del arrendamiento en común, el arrendamiento total sólo está disponible para una pareja casada. 

Cada cónyuge posee un interés indiviso en el inmueble y existe un derecho de supervivencia. Maryland tiene un presunción que los bienes en poder de un matrimonio se tienen en arrendamiento por las totalidades. La presunción se aplica a los bienes adquiridos por el matrimonio. El arrendamiento por la totalidad requiere la presencia de las cuatro unidades de interés descritas anteriormente.  

El divorcio de los propietarios convertirá un arrendamiento en su totalidad en un arrendamiento en común.

Determinar la propiedad que es mejor para usted

Determinar la propiedad que sea mejor para usted realmente dependerá de su situación específica y la de sus copropietarios. A veces, la decisión está fuera de tu control. Por ejemplo, es posible que haya heredado una parte de una propiedad de varios propietarios en un arrendamiento en común. Sin embargo, es posible que desee considerar las siguientes preguntas al tomar sus decisiones. 

• ¿Están casados ​​usted y el otro propietario? Recuerde, el arrendamiento total sólo está disponible para parejas casadas.  
• ¿Quiere que el otro copropietario herede automáticamente su parte de la propiedad cuando usted muera? Recuerde, un arrendamiento conjunto tiene derecho de supervivencia. 
• ¿Está usted al tanto de las deudas de todas las partes? Un acreedor puede reclamar parte de la parte de la propiedad que corresponde al otro propietario. 
• ¿Está pensando en vender o financiar su casa? Es posible que necesite que todas las partes aprueben la venta o el financiamiento.