Ejecución hipotecaria de propiedad residencial
Temas en esta página:
- Efecto de la venta por ejecución hipotecaria sobre el comprador y el inquilino
- Aviso requerido para rescindir el arrendamiento
- Aviso de acción de ejecución hipotecaria
- Aviso de venta de ejecución hipotecaria inminente
- Prohibición de desalojo no judicial
- Aviso de desalojo
- Resumen de avisos requeridos
- Cobro de alquiler
La ley de Maryland brinda protección a los inquilinos cuando la propiedad es embargada. Este artículo describe los derechos de compradores e inquilinos.
Efecto de la venta por ejecución hipotecaria sobre el comprador y el inquilino
El comprador en una venta por ejecución hipotecaria tiene los mismos derechos y recursos contra los inquilinos del deudor hipotecario (el propietario original de los inquilinos) que tenía el deudor hipotecario, y los inquilinos tienen los mismos derechos y recursos contra el comprador que tenían contra su propietario original. el día en que se constituyó la hipoteca. Por lo tanto, cuando el contrato de arrendamiento es anterior a la hipoteca, una venta por ejecución hipotecaria no pondrá fin al contrato de arrendamiento. Cuando el arrendamiento comenzó después de que se registró la hipoteca, los inquilinos todavía tienen ciertos derechos con respecto a la notificación de la acción de ejecución hipotecaria, la venta de ejecución hipotecaria y cualquier notificación de desalojo. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.8
Aviso requerido para rescindir el arrendamiento
Los inquilinos de buena fe de propiedades residenciales tienen derecho a recibir un aviso de al menos 90 días antes de la terminación del arrendamiento. Un contrato de arrendamiento o arrendamiento se considera "de buena fe" sólo si el inquilino no es el hijo, cónyuge o padre del propietario original, la transacción de arrendamiento se realizó en condiciones de plena competencia (es decir, el arrendador y el arrendatario actúan de forma independiente) y el alquiler es no sustancialmente menos que el alquiler justo de mercado para la propiedad (a menos que el alquiler de la unidad se reduzca o esté subsidiado debido a un subsidio federal, estatal o local). Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.8
Si la propiedad embargada no ha sido comprada por un propietario que usará la propiedad como su residencia principal (un "propietario-ocupante"), el nuevo propietario toma posesión de la propiedad sujeto a cualquier contrato de arrendamiento sobre la propiedad y debe permitir que el inquilino continuar alquilando la propiedad hasta lo último de:
- el final del plazo del arrendamiento, o
- 90 días a partir de la fecha en que se entregue al inquilino la notificación de terminación del arrendamiento.
Si un propietario-ocupante compra la propiedad, puede rescindir el arrendamiento antes de que finalice el plazo del arrendamiento, pero debe proporcionar al inquilino un aviso de rescisión con 90 días de antelación. Para los inquilinos que ya no están bajo contrato de arrendamiento y alquilan a voluntad o mes a mes, el nuevo propietario, ya sea propietario-ocupante o no, debe avisar al inquilino con 90 días de antelación antes de que tenga que irse.
NOTA: Si la venta por ejecución hipotecaria se anunció como sujeta a 1 o más arrendamientos, esos arrendamientos no se ven afectados por la venta, excepto que el comprador se convierte en propietario, a partir de la fecha de la venta.
El aviso requerido de 90 días debe:
- Estar por escrito;
- Ser enviado por correo certificado de primera clase, con acuse de recibo;
- Indique la fecha en que se da la notificación;
- Señalar la fecha en que se haga efectiva la terminación del arrendamiento; y
- Indique si la base para la terminación del arrendamiento es el vencimiento del plazo del arrendamiento, la venta de la propiedad a un comprador que ocupará la propiedad como residencia principal o la terminación de un arrendamiento de mes a mes o a voluntad.
Los requisitos para la terminación de cualquier arrendamiento subsidiado federal o estatal, o de cualquier ley estatal o local que proporcione períodos de tiempo más largos o protección adicional para los inquilinos, reemplazan estas disposiciones de notificación. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.8
Aviso de acción de ejecución hipotecaria
Además de cualquier otro aviso requerido por la ley de Maryland, la persona autorizada para realizar una venta de propiedad residencial en una acción de ejecución hipotecaria debe enviar un aviso por escrito por separado de acuerdo con los siguientes requisitos:
- aviso enviado por correo de primera clase
- en tipografía de al menos 12 puntos
- dirigido a "todos los ocupantes"
- en la dirección de la propiedad residencial
- el lado de la dirección del sobre debe mostrar lo siguiente: "AVISO IMPORTANTE PARA TODOS LOS OCUPANTES: SE ADJUNTA INFORMACIÓN SOBRE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ABRA INMEDIATAMENTE". - en negrita, letras mayúsculas de al menos 12 puntos
- ser enviado al menos 45 días antes de que pudiera ocurrir la venta por ejecución hipotecaria
El aviso debe ser sustancialmente en la siguiente forma:
AVISO IMPORTANTE
Se ha presentado una acción de ejecución hipotecaria contra la propiedad ubicada en (insertar dirección) en el tribunal de circuito de (insertar nombre del condado). Este aviso se le envía a usted como persona que vive en esta propiedad.
Una venta por ejecución hipotecaria de la propiedad puede ocurrir en cualquier momento después de 45 días a partir de la fecha de este aviso.
La mayoría de los inquilinos tienen derecho a seguir alquilando la propiedad después de que se venda en ejecución hipotecaria. El comprador de la venta por ejecución hipotecaria se convierte en el nuevo propietario.
La mayoría de los inquilinos con un contrato de arrendamiento por un período de tiempo específico tienen derecho a continuar alquilando la propiedad hasta el final del plazo del arrendamiento. La mayoría de los inquilinos de mes a mes tienen derecho a continuar alquilando la propiedad durante 90 días después de recibir un aviso por escrito de desalojo del nuevo propietario.
Debe obtener asesoramiento legal para determinar si tiene estos derechos.
A continuación encontrará el nombre, dirección y número de teléfono de la persona autorizada para vender la propiedad. Puede comunicarse con esta persona para notificarle que es inquilino de la propiedad y obtener más información sobre la venta. Para obtener más información, puede revisar el expediente en la oficina del secretario del tribunal de circuito. También puede comunicarse con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland al (insertar número de teléfono) o consultar el sitio web del Departamento (insertar dirección del sitio web) para obtener ayuda.
Persona autorizada para vender la propiedad:
(Nombre)
(Habla a)
(Teléfono)
(Fecha de este aviso)
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.11
Aviso de venta de ejecución hipotecaria inminente
Además del aviso descrito anteriormente, la persona autorizada para realizar una venta de propiedad residencial en una acción de ejecución hipotecaria debe enviar un aviso por escrito por separado de acuerdo con los siguientes requisitos:
- aviso enviado por correo de primera clase
- en tipografía de al menos 12 puntos
- dirigido a "todos los ocupantes"
- en la dirección de la propiedad residencial
- el lado de la dirección del sobre debe mostrar lo siguiente: "AVISO IMPORTANTE PARA TODOS LOS OCUPANTES: SE ADJUNTA INFORMACIÓN SOBRE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ABRA INMEDIATAMENTE". - en negrita, letras mayúsculas de al menos 12 puntos
- ser enviado no antes de 30 días ni más tarde de 10 días antes de la fecha de venta
El aviso debe ser sustancialmente en la siguiente forma:
AVISO DE VENTA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA INMINENTE
Se ha presentado una acción de ejecución hipotecaria contra la propiedad ubicada en (insertar dirección) en el tribunal de circuito de (insertar nombre del condado). Este aviso se le envía a usted como persona que vive en esta propiedad.
La venta por ejecución hipotecaria de la propiedad está programada para ocurrir de la siguiente manera:
Fecha: ________________________
Tiempo: ________________________
Lugar: ________________________
La mayoría de los inquilinos tienen derecho a seguir alquilando la propiedad después de que se venda en ejecución hipotecaria. El comprador de la venta por ejecución hipotecaria se convierte en el nuevo propietario.
La mayoría de los inquilinos con un contrato de arrendamiento por un período de tiempo específico tienen derecho a continuar alquilando la propiedad hasta el final del plazo del arrendamiento. La mayoría de los inquilinos de mes a mes tienen derecho a continuar alquilando la propiedad durante 90 días después de recibir un aviso por escrito de desalojo del nuevo propietario.
Debe obtener asesoramiento legal para determinar si tiene estos derechos.
A continuación encontrará el nombre, dirección y número de teléfono de la persona autorizada para vender la propiedad. Puede comunicarse con esta persona para notificarle que es inquilino de la propiedad y obtener más información sobre la venta. Para obtener más información, puede revisar el expediente en la oficina del secretario del tribunal de circuito. También puede comunicarse con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland al (insertar número de teléfono) o consultar el sitio web del Departamento (insertar dirección del sitio web) para obtener ayuda.
Persona autorizada para vender la propiedad:
(Nombre)
(Habla a)
(Teléfono)
(Fecha de este aviso)
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.11
Prohibición de desalojo no judicial
La persona que compra una propiedad residencial en una venta de ejecución hipotecaria o reclama un derecho de posesión no puede tomar posesión o amenazar con tomar posesión de la propiedad de un residente protegido bloqueando al residente fuera de la propiedad residencial, cortando servicios esenciales, como el gas. , calefacción, agua, electricidad, etc., o tomar cualquier otra acción que prive al residente protegido de la posesión real. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-113
Aviso de desalojo
Un desalojo residencial después de una venta por ejecución hipotecaria sigue este cronograma:
- El comprador compra la propiedad en la venta de ejecución hipotecaria.
- El comprador notifica al inquilino la terminación del arrendamiento, dándole al inquilino 90 días para mudarse.
- si el inquilino no se va, el comprador presenta una moción de sentencia de posesión
- el tribunal dicta sentencia de posesión al comprador
Luego de dictada la sentencia de posesión, el adquirente deberá enviar un aviso conforme a los siguientes requisitos:
- aviso por escrito
- enviado por correo de primera clase
- escrito en letra de al menos 12 puntos
- dirigido a "todos los ocupantes"
- en la dirección de la propiedad residencial
- el lado de la dirección del sobre debe mostrar lo siguiente: "AVISO IMPORTANTE PARA TODOS LOS OCUPANTES: SE ADJUNTA INFORMACIÓN SOBRE DESALOJO. ABRA INMEDIATAMENTE". - en letras mayúsculas y negritas de al menos 12 puntos)
El aviso debe ser sustancialmente en la siguiente forma:
AVISO IMPORTANTE DE DESALOJO
El tribunal de circuito de (insertar el nombre del condado) ha dictado sentencia otorgando la posesión de la propiedad ubicada en (insertar la dirección). USTED PODRÍA SER DESALOJADO DE LA PROPIEDAD CUALQUIER DÍA DESPUÉS (inserte la primera fecha después de la cual el desalojo podría ocurrir legalmente según las leyes estatales y locales).
A continuación encontrará el nombre, dirección y número de teléfono de la persona que compró la propiedad o el agente del comprador. Puede comunicarse con esta persona para obtener más información sobre la orden judicial. Para obtener más información, puede revisar el expediente en la oficina del secretario del tribunal de circuito. Es posible que desee consultar a un abogado para determinar sus derechos. También puede comunicarse con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland al (insertar número de teléfono) o consultar el sitio web del Departamento (insertar dirección del sitio web) para obtener ayuda.
Comprador de la propiedad o agente del comprador:
(Nombre)
(Habla a)
(Teléfono)
(Fecha de este aviso)
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.11
La persona que dé el aviso requerido por este artículo deberá presentar en el procedimiento de ejecución hipotecaria después de enviar cada aviso una declaración jurada de cumplimiento de las disposiciones de este artículo.
En caso de aplazamiento de la venta, que puede realizarse a discreción de la persona autorizada para realizar la venta, no es necesario dar ningún aviso nuevo o adicional de conformidad con esta sección.
Resumen de avisos requeridos
- Primer Aviso
- Presentación de ejecución hipotecaria ante el tribunal (la venta puede ocurrir después de 45 días)
- Segunda noticia
- Aviso de 10 a 30 días al ocupante de la fecha y hora programadas para la venta de ejecución hipotecaria
- Tercer aviso
- Transferencia de título, el inquilino tiene 90 días para desalojar
- Nota: un inquilino que no es de buena fe no puede aprovechar el requisito de notificación de 90 días y el comprador puede presentar la moción de sentencia de posesión de inmediato.
- Cuarto Aviso
- Se debe entregar al inquilino una copia de la moción de sentencia de posesión.
- Regla de Maryland 14-102
- Quinto Aviso
- El tribunal dicta sentencia de posesión
Cobro de alquiler
Un comprador de venta por ejecución hipotecaria no puede ejercer ningún derecho a cobrar pagos de alquiler de un inquilino de buena fe en posesión de una propiedad residencial a menos que el comprador:
- Realiza una investigación razonable sobre:
- El estado de ocupación de la propiedad residencial; y
- Si cualquier individuo en posesión de la propiedad residencial es un inquilino de buena fe; y
- Entrega a cada inquilino de buena fe, por correo de primera clase con un certificado de envío, un aviso de que:
- Contiene el nombre, dirección y número de teléfono del comprador o del agente del comprador responsable de administrar y mantener la propiedad residencial; y
- Establece que los pagos del alquiler deben dirigirse al comprador o al agente.
Un comprador de venta por ejecución hipotecaria renuncia a cualquier reclamo de pagos de alquiler de un inquilino de buena fe en posesión de una propiedad residencial por cualquier período de tiempo antes de que el comprador satisfaga los requisitos de esta sección, excepto que la exención no se aplica al alquiler para uso de la propiedad residencial. propiedad durante los 15 días inmediatamente anteriores a la fecha en que el comprador cumplió con los requisitos de esta sección. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.12