Temas en esta página:

• Controversias
• Lea los documentos rectores
• Ley de la Asociación de Propietarios de Vivienda de Maryland y Ley de Condominios de Maryland
• Demanda inicial
• Audiencia y multa
• Medidas cautelares
• Honorarios y costos de abogados

Controversias

Vive en una asociación de propietarios (“HOA”) o en un condominio (“condominio”) y desea construir un cobertizo o colocar decoraciones de Halloween afuera de su unidad. Entonces, construyes ese cobertizo o colocas luces naranjas y una calabaza en tu balcón. Lo siguiente que sabes es que la Asociación de Propietarios o la junta de condominios te han enviado un aviso de infracción para que retires ese cobertizo o las decoraciones de inmediato. Decides no hacer caso al aviso o te olvidas del mismo. Luego recibe un aviso de audiencia o una carta amenazando con demandar. Ahora le preocupa la posibilidad de recibir una multa o incluso tener que pagar los honorarios legales de la otra parte. No sólo eso, sino que además te molesta que tus vecinos, que están en la junta, sean quienes te amenacen. ¿Cuales son tus derechos? Este artículo ofrece algunos consejos.

Lea los documentos rectores

Cuando compra una casa en una Asociación de Propietarios o un condominio, el vendedor debe entregarle un conjunto de "documentos que rigen" de la comunidad. Estos suelen incluir:

1. Una copia de la declaración (que no sean los planos);
2. Los estatutos; y,
3. Las normas o reglamentos.

Debe revisar los documentos que rigen la propiedad tan pronto como los reciba del vendedor. Esto es muy importante. Los documentos le informarán sobre cosas como restricciones de uso, evaluaciones, derechos de voto de la Asociación de Propietarios, poderes de la junta de la Asociación de Propietarios, etc. Después de obtener estos documentos, tendrá una cierta cantidad de tiempo para cancelar el contrato de venta sin penalización. Una vez cerrada la venta, ya no podrás cancelar el contrato. Por ejemplo, al leer los documentos, puede descubrir que la HOA prohíbe las piscinas elevadas y que planeaba instalar una piscina elevada una vez que se mudó. En ese caso, es posible que desee cancelar el contrato de venta. Los documentos rectores generalmente se registran en los registros de tierras del condado o en el depósito de la Asociación de Propietarios donde se encuentra la casa.

Las reglas de la declaración se denominan “pactos”. Los convenios de HOA se establecen para mantener un cierto nivel de vida dentro de la comunidad y proteger los valores de las propiedades. La declaración y los estatutos son contratos vinculantes para los propietarios dentro de la Asociación de Propietarios. Las violaciones de los convenios pueden dar lugar a acciones de cumplimiento por parte de la Asociación de Propietarios, que pueden incluir advertencias, multas o incluso acciones legales.

Es importante que los compradores potenciales revisen y comprendan cuidadosamente los convenios de HOA antes de comprar una propiedad en una comunidad de HOA. Al comprar una casa nueva, reserve tiempo para leer los documentos. Puede ahorrarle una gran cantidad de tiempo, dinero y dolores de cabeza.
 

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-135; Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11B-106

Ley de la Asociación de Propietarios de Vivienda de Maryland y Ley de Condominios de Maryland

La Ley de la Asociación de Propietarios de Vivienda de Maryland (“Ley HOA”) y la Ley de Condominios de Maryland (“Ley de Condominios”) son conjuntos de leyes que se aplican a las asociaciones de propietarios y condominios en Maryland. Se pueden encontrar en el artículo sobre bienes inmuebles del Código de Maryland. Si su conjunto de documentos rectores no dice nada sobre un tema legal o están obsoletos, entonces estas leyes ayudarán a llenar los vacíos. Algunas leyes prevalecerán sobre las reglas de sus documentos rectores para temas como guarderías familiares, negocios desde el hogar sin impacto, carteles políticos y distribución de materiales escritos, etc.

Leer los documentos que rigen y las leyes de la Ley HOA o la Ley de Condominios puede ayudar a responder sus preguntas.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §11-101 a 11-143 (Ley de Condominios de Maryland)

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11B-101 a 11B-118 (Ley de la Asociación de Propietarios de Vivienda de Maryland)

Demanda inicial

Por lo general, lo primero que recibirá al hacer cumplir un convenio será una carta. Esto puede denominarse “aviso de infracción”, “demanda inicial”, “aviso de infracción inicial”, “aviso de cese y desistimiento” o puede ser simplemente un recordatorio amistoso. El título de la carta puede variar, pero probablemente señalará la infracción, le dirá qué debe hacer para solucionarla y cuánto tiempo tiene para solucionarla para evitar una multa. El plazo puede variar según el tipo de infracción, los documentos que lo rigen y la ley.

Las Leyes de Condominios y Asociaciones de Propietarios establecen un proceso que los condominios y las juntas de HOA deben seguir para resolver disputas cuando hay una violación del convenio. Por ley, el propietario debe tener al menos 15 días para corregir una infracción. Sus documentos rectores pueden hacer referencia a la Sección 11-113 de la Ley de Condominios o la sección 111.10 de la Ley HOA al hacer cumplir los convenios.

Si ha sido citado por la HOA o el condominio por una infracción, lea sus documentos rectores nuevamente para averiguar qué convenio dicen que ha violado. Las violaciones de otras reglas o regulaciones de la HOA o del condominio también son violaciones que la HOA o el condominio pueden hacer cumplir. Es importante confirmar que existe una base real (un requisito escrito) para la notificación de infracción y asegurarse de que la junta tenga el poder de hacer cumplir dicha regla. También debe revisar cualquier procedimiento escrito vigente para hacer cumplir los convenios en su comunidad. Asegúrese de que su HOA o condominio los siga. NOTA: Algunas HOA solo tienen la autoridad para regular las infracciones en áreas comunes y no en los lotes. Consulte sus documentos rectores para averiguar qué poderes tiene su Asociación de Propietarios para hacer cumplir sus convenios y dónde.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-113; §11B-111.10

Audiencia y multa

Si el problema no se ha solucionado dentro del período de tiempo especificado en el aviso de infracción, la Asociación de Propietarios o la junta de condominios le enviarán un aviso por escrito sobre su derecho a solicitar una audiencia.

La notificación del derecho a solicitar audiencia deberá enviarse dentro de los 12 meses siguientes a la notificación de la violación. El aviso incluirá:

• La naturaleza de la presunta violación,
• Los procedimientos para solicitar una audiencia en la que el presunto infractor pueda presentar cualquier declaración, evidencia o testigos,
• El plazo para solicitar una audiencia, y
• La propuesta de sanción a imponer.

Si solicita una audiencia dentro del período de tiempo especificado en la notificación, la junta debe proporcionar una notificación por escrito de la hora y el lugar de la audiencia. La audiencia no puede programarse a menos de 10 días de presentada la solicitud de audiencia.

Una Asociación de Propietarios puede tener o no un procedimiento escrito para celebrar audiencias. Para que la Asociación de Propietarios le imponga una multa, debe haber un convenio expreso que le otorgue a la Asociación de Propietarios la autoridad para multar a los miembros por infracciones.

Las audiencias ocurren en sesiones ejecutivas con la Asociación de Propietarios o la junta de condominios. También pueden estar presentes otras personas, incluido el agente administrativo y el abogado de la comunidad. Si cree que no ha violado los documentos que lo rigen, entonces la audiencia es su oportunidad de disputar el aviso de violación. En la audiencia, usted tiene derecho a presentar pruebas y contrainterrogar a los testigos.

Después de que se haya presentado cualquier evidencia, la junta decide si existe o no una violación. Si la junta decide que hay una infracción y que la infracción continúa a pesar de que usted recibió un aviso para corregirla, la junta puede multarlo. La junta generalmente determina el monto de la multa. Las multas generalmente se cobran de la misma manera que las evaluaciones. Es posible que la Asociación de Propietarios o el condominio lo demanden por multas impagas y coloquen un gravamen sobre su propiedad por multas impagas. Por ley, las audiencias celebradas dentro de un condominio pueden ser apeladas ante los tribunales.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-113; §11B-111.10; § 14-201 a 14-206 (Ley de Gravámenes sobre Contratos de Maryland)

Medidas cautelares

Una asociación de propietarios o un condominio pueden solicitarle al tribunal de circuito de su condado que le ordene detener o corregir una infracción. No es necesario que pasen por todo el proceso de audiencia antes de presentar una demanda ante el tribunal. Pero para llevarlo a los tribunales, deben actuar antes de que expire el plazo legal (llamado “estatuto de prescripción”).

El tribunal puede ordenarle que no viole los documentos que lo rigen o puede ordenarle que tome alguna medida. Por ejemplo, el tribunal puede ordenarle que elimine una estructura o alteración no aprobada del exterior de su casa.

Por lo general, el tribunal no otorgará daños monetarios por una violación del convenio, ya que la Asociación de Propietarios generalmente no sufre daños financieros. Sin embargo, si la Asociación de Propietarios o el condominio pueden demostrar que sus acciones les costaron dinero, el tribunal podría ordenarle que pague sus costos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-113; §11B-111.10

Costos y honorarios de abogados

Condos: Si su condominio lo demanda y un tribunal decide en su contra, el tribunal puede ordenarle que pague los honorarios de los abogados de la junta de condominio. El condominio debe demostrar ante el tribunal que los honorarios y costos de los abogados que solicitan son razonables. El tribunal decidirá qué honorarios y costos son razonables, basándose en una lista de factores.

HOA: Una asociación de propietarios también puede pedirle al tribunal que le obligue a pagarle a sus abogados si ganan. Nuevamente, los honorarios deben ser razonables y el tribunal decide qué es razonable. Sin embargo, no todos los documentos que rigen a la Asociación de Propietarios permiten que ésta le obligue a pagar las costas judiciales y los honorarios de los abogados, incluso si pierde en el tribunal.

La compensación por los honorarios de los abogados funciona en ambos sentidos. Las disposiciones de solución de disputas de la ley de Maryland dicen que la “parte vencedora” tiene derecho a ser compensada por la otra parte. Eso significa que si ganas, tienes derecho a pedir esos gastos.

Algunas asociaciones de propietarios y condominios incluso tienen documentos rectores que permiten a la comunidad evaluar al propietario infractor los honorarios de abogados y los costos en que incurre para hacer cumplir un convenio, incluso si no se presenta una demanda. Este derecho depende del idioma de los documentos rectores.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-113; §11B-111.10; Regla MD 19-301.5 (sobre honorarios de abogados)