Temas en esta página

• Introducción
• Agentes de Bienes Raíces
• Preparar y enviar su oferta
• Aprobación de la hipoteca
• Inspección de la casa
• Buscar título
• Posibles problemas de título
• Seguro de título
• Otras consideraciones sobre la propiedad
• Cierre
• Emocionante

 

Introducción

Para la mayoría de los estadounidenses, una casa es la compra más cara que jamás harán. Comprar una casa implica tanto consideraciones prácticas como cuestiones legales. Una planificación cuidadosa puede ayudarle a evitar obstáculos legales y ahorrar tiempo, dinero y molestias. Este artículo tiene como objetivo ayudarlo a identificar las cuestiones legales más importantes asociadas con la compra de una vivienda. Debido a la importancia financiera y la complejidad legal, debería considerar contratar a un abogado con experiencia en bienes raíces para que lo ayude. 

Recomendación: Como mínimo, asegúrese de leer atentamente y comprender completamente todos los documentos que se le presenten en relación con la compra de su vivienda.

 

Agentes de Bienes Raíces

La mayoría de la gente recurre a un agente de bienes raíces al comprar o vender una casa. Como comprador, puede celebrar un acuerdo con una inmobiliaria para que le represente durante todo el proceso. Su agente es conocido como el agente del comprador y puede ayudarle con los numerosos pasos asociados con la compra de una vivienda. Un agente de compradores puede ayudarle a localizar y evaluar casas. También pueden ayudar a determinar el rango de precios que puede pagar y ayudar con la presentación de una propuesta formal a un vendedor. El agente del comprador también puede recomendar prestamistas, inspectores de viviendas y otros profesionales con los que pueda necesitar trabajar durante el proceso de compra de la vivienda. 

Una persona que vende una casa también tendrá un agente. El agente de un vendedor trabaja para la empresa de bienes raíces que enumera la propiedad. El agente de un vendedor representa exclusivamente al vendedor. El agente de un vendedor puede ayudar a un comprador, pero a falta de un acuerdo con el comprador, el deber de lealtad del agente es sólo hacia el vendedor. Un agente inmobiliario no trabaja para usted sin un acuerdo formal. Trabajan para el vendedor y sus honorarios se pagan como un porcentaje del precio de venta de la vivienda.
 
Como comprador, si está interesado en una propiedad listada por la empresa para la que trabaja su agente, se dice que la situación es de “agentes duales”. Es decir, tanto el agente del comprador como el del vendedor trabajan para la misma inmobiliaria. Debido a posibles conflictos de intereses, los agentes duales no actúan exclusivamente en interés del vendedor o del comprador. Como tales, no pueden brindar lealtad total a ninguna de las partes. Si cualquiera de las partes no acepta la agencia dual, la empresa de bienes raíces debe retirar el acuerdo de corretaje para esa propiedad en particular con el comprador o el vendedor, o ambos.

No importa con qué tipo de agente elija trabajar, los agentes inmobiliarios deben:

• tratar a todas las partes de manera honesta y justa. 
• ejercer cuidado y diligencia razonables y mantener la confidencialidad de los clientes. 
• no discriminar en la oferta de propiedades, 
• presentar con prontitud cada oferta o contraoferta por escrito a la otra parte, 
• responder preguntas con sinceridad,
• revelar todos los hechos materiales que conocen o deberían conocer en relación con una propiedad. 
  • NOTA: El deber de un agente de mantener la confidencialidad no se aplica a la divulgación de hechos materiales sobre una propiedad. 

Todos los acuerdos con corredores y agentes inmobiliarios deben:

• estar por escrito
• explicar los deberes y obligaciones tanto del corredor como del agente
• explique cómo se le pagará al corredor y al agente y cualquier acuerdo de pago compartido con otros corredores.

Aunque los agentes de bienes raíces deben tratar a todas las partes de manera honesta y justa, un agente inmobiliario designado como agente comprador le debe a su cliente un mayor deber de cuidado, lealtad y diligencia. El Comisión de Bienes Raíces de Maryland rige a los agentes inmobiliarios y proporciona información útil tanto para compradores como para vendedores de viviendas.

NOTA: Un agente de bienes raíces con licencia está calificado para asesorarlo únicamente en asuntos inmobiliarios. Debe consultar a un abogado o contador autorizado si necesita asesoramiento legal o fiscal sobre la compra de su vivienda.

 

Preparar y enviar su oferta

Una vez que encuentre una casa que desee comprar, el siguiente paso es presentarle al propietario una oferta escrita detallada que incluya los términos propuestos. Si está trabajando con un agente del comprador, él puede ayudarlo a generar la propuesta. La oferta normalmente incluirá lo siguiente:

• identidad del inmueble a transferir
• precio de compra
• monto del depósito a pagar
• contingencia por financiación, si la hubiera,
• la fecha de cierre,
• descripción de la propiedad personal (por ejemplo, electrodomésticos, cortinas y cualquier mueble) que se incluirá en la venta 

Además, una oferta normalmente prevé la inspección de la propiedad antes del cierre. Durante una inspección de la vivienda, se inspeccionará la propiedad para determinar la solidez estructural, el estado de los sistemas eléctricos y de plomería, si hay plagas (particularmente termitas) y si otras condiciones, como la presencia de gas radón, requieren atención.

Si el propietario acepta su propuesta, la oferta se convierte en un contrato de venta. Después de que usted y el vendedor hayan aceptado los términos del contrato de venta, usted, como comprador, pagará un depósito, a menudo llamado "garantía", para asegurar el trato demostrando su intención de seguir adelante con la compra. A cambio de su depósito, el vendedor no puede aceptar ninguna oferta posterior de otro comprador. El monto del depósito puede variar ampliamente según el precio de la vivienda y otros factores. El depósito que usted pague se le acreditará en el momento del cierre.

NOTA: La garantía no es un pago inicial. Un pago inicial es el dinero que debe reunir por su cuenta para obtener una hipoteca de su prestamista.

 

Aprobación de la hipoteca

La mayoría de los compradores financian una parte importante del precio de compra de su vivienda. Una vez aceptada su oferta, solicitará financiación. Los bancos y otros prestamistas ofrecen una amplia gama de hipotecas con una variedad de tasas de interés y plazos de pago. Vale la pena darse una vuelta. Si está trabajando con un agente del comprador, el agente puede recomendarle un prestamista con quien trabajar.

Algunos compradores precalifican para hipotecas. La precalificación para una hipoteca significa que obtiene un compromiso de un prestamista antes de presentar una oferta para comprar una casa. La precalificación puede acelerar el proceso de compra de una vivienda.

Maryland ofrece programas, muchos de ellos dirigidos a compradores primerizos, para ayudarles a obtener financiación hipotecaria. Asimismo, existen programas federales, incluidos programas que benefician a los veteranos, que ayudan a los compradores de viviendas.  

 

Inspección de la casa

Para asegurarse de que la propiedad que desea comprar esté en buenas condiciones, se debe realizar una inspección física de la propiedad. Si está financiando su propiedad, es probable que su prestamista requiera una inspección. Consultores profesionales autorizados realizan inspecciones de viviendas. Al contratar una inspección de vivienda, busque un inspector que garantice su trabajo. 

El alcance de una inspección puede variar, dependiendo de la propiedad. Por ejemplo, una inspección de una casa antigua será más completa que la de un condominio recién construido. Los inspectores informan sobre el estado de la estructura básica, el cableado, la plomería y el techo de la casa. Los inspectores también determinan la presencia de daños por insectos o agua. 
Por lo general, la inspección la paga el comprador y no se realiza hasta que se haya firmado el acuerdo de venta. El acuerdo de venta debe establecer qué sucede si la inspección revela un problema grave. Las partes pueden acordar cualquier número de opciones. La resolución de un problema identificado por la inspección puede variar según la naturaleza del problema y los costos de reparación necesarios.

Además del estado físico de la vivienda, también debes determinar si la propiedad que deseas comprar se encuentra en una zona con alto riesgo de daños catastróficos a tu propiedad. Las áreas de alto riesgo pueden incluir zonas de inundación, áreas de terremotos, áreas propensas a incendios o áreas donde se ha realizado una gran minería subterránea o donde los deslizamientos de tierra son frecuentes. Debe conocer los riesgos y asegurarse de evitarlos o asegurarse contra ellos. Las agencias ambientales estatales y locales deberían poder proporcionar este tipo de información. Su prestamista tendrá interés en esta área de posible preocupación y también podrá brindarle asistencia.

 

Buscar título

Una búsqueda de título es un examen de los registros públicos para verificar la propiedad legal de una propiedad. El propósito de una búsqueda de título es descubrir posibles problemas o discrepancias que podrían afectar los derechos de propiedad de la propiedad. 
El término "título" significa los derechos del propietario sobre un bien inmueble. A través de su compra, busca un título "claro" por parte del vendedor. Título claro significa que no existen gravámenes sobre la propiedad ni defectos en el título. Es decir, nadie más que el vendedor puede reclamar un interés sobre el inmueble.

Durante la búsqueda de un título, normalmente se investigan los siguientes aspectos:

• Registros de propiedad: la búsqueda revelará la “cadena de título”, que muestra cómo la propiedad se ha transferido de un propietario a otro a lo largo del tiempo.
• Gravámenes y Gravámenes: Se identificarán todos los gravámenes, hipotecas, servidumbres u otros gravámenes pendientes sobre la propiedad. Estos podrían afectar la comerciabilidad de la propiedad o la capacidad de transferir un título claro.
• Descripción legal: Se revisará la descripción legal de la propiedad para garantizar que coincida con la propiedad que se está examinando.
• Impuestos y tasaciones: Se identificarán todos los impuestos o tasaciones a la propiedad impagos.
• Sentencias y Acciones Legales: Se podrán descubrir sentencias judiciales o acciones legales pendientes relacionadas con la propiedad.
• Registros de inspección: Los registros de inspección de la propiedad pueden revisarse para garantizar que los límites y dimensiones de la propiedad sean precisos.

Si está financiando su compra, el prestamista normalmente requerirá una búsqueda de título. En la mayoría de los casos, el prestamista hará los arreglos necesarios para que se realice. El costo de la búsqueda del título se le cobrará a usted como parte de los honorarios del préstamo. 

 

Posibles problemas de título

Gravámenes

Los "gravámenes" son reclamaciones legales de los acreedores del vendedor. Los gravámenes pueden resultar de saldos hipotecarios impagos, otros préstamos para los cuales se utilizó la vivienda como garantía y sentencias emitidas contra el propietario por un tribunal u organismos gubernamentales por impuestos o evaluaciones de servicios públicos impagos. Hasta que se pague, el gravamen permanece sobre la propiedad. El titular del gravamen puede cobrar el gravamen vendiendo la casa incluso si se ha vendido a un nuevo propietario. Los gravámenes deben registrarse formalmente en los registros públicos de los tribunales u oficinas gubernamentales locales donde se registran las escrituras en el condado donde se encuentra la propiedad. Por lo tanto, una búsqueda en estos registros revelará la existencia de gravámenes sobre la casa que desea comprar.

Defectos

Los defectos del título pueden surgir de muchas circunstancias diferentes. Una propiedad titulada a nombre de un antepasado fallecido de la persona que ocupa la propiedad y trata de venderla sería un ejemplo de defecto de título. Del mismo modo, las disputas sobre límites de propiedad y derechos de paso a través de una propiedad pueden presentar problemas de título.

Los gravámenes y defectos de títulos se descubren examinando los registros municipales donde se registran las escrituras, gravámenes y sentencias. La investigación de títulos requiere cierto conocimiento y experiencia. La búsqueda de títulos generalmente la realiza una compañía de títulos, un abogado o un profesional calificado. 

 

Seguro de título

Una póliza de seguro de título protege al comprador o prestamista de cualquier problema imprevisto relacionado con el título que pueda surgir en el futuro. La póliza brinda cobertura para posibles problemas que puedan surgir de problemas con el historial del título de propiedad, como gravámenes no descubiertos, reclamos de propiedad en conflicto, fraude, errores en los registros públicos u otros defectos del título.

Hay dos tipos principales de seguro de título:

Seguro de título del propietario: Este tipo de seguro lo adquiere el comprador y ayuda a proteger la inversión del comprador en la propiedad. La póliza cubre las pérdidas que pueden ocurrir si alguien cuestiona su propiedad o si se descubre un defecto en el título después de la compra.

Seguro de título del prestamista: Este tipo de seguro protege la inversión del prestamista en la propiedad. Esta política garantiza que el gravamen del prestamista sea válido y que su prioridad como acreedor prendario esté protegida. Los prestamistas generalmente exigen que los prestatarios paguen el costo de la prima de su póliza de seguro de título.

Los problemas con el título no son comunes, pero si surgen, su resolución puede resultar costosa. El seguro de título proporcionará representación legal y pagará los gastos necesarios para resolver el problema. La prima del seguro de título es una tarifa única y no es demasiado cara. Las pólizas de seguro de título permanecen vigentes mientras el asegurado sea propietario de la propiedad o tenga la hipoteca. Incluso si no está financiando su compra y no está obligado a comprar un seguro de título, querrá realizar una búsqueda de título y deberá comprar un seguro.
 

Otras consideraciones sobre la propiedad

La propiedad de los bienes inmuebles no es absoluta. La propiedad de su casa se verá afectada por la zonificación y otras regulaciones gubernamentales sobre el uso de la tierra. Los acuerdos privados, como los acuerdos de asociación de propietarios o de asociación de condominios, también pueden afectar su propiedad.  

Vivienda unifamiliar independiente

Si está comprando una vivienda unifamiliar independiente, asegúrese de preguntar sobre la zonificación. Verifique la zonificación no solo de la propiedad que está comprando, sino del vecindario. Si la zonificación permite un uso distinto al residencial, es posible que se enfrente a un desarrollo cercano, que puede ser indeseable. 

Si está buscando en un área que actualmente se está desarrollando o en proceso de renovación, el desarrollo cercano puede ser motivo de preocupación. También debe conocer las leyes locales relativas a cuestiones como la construcción de ampliaciones, edificios exteriores, vallas, muros y similares. Si está pensando en realizar cambios o mejoras en el inmueble, esto es imprescindible. Incluso si no es así, probablemente quiera saber si la ley permite que un vecino construya un muro de concreto de 10 pies de altura al lado de su casa. Estos son asuntos importantes que debemos conocer y considerar.

Hogar en una comunidad planificada

Si está buscando un condominio, cooperativa, casa adosada (adosada), dúplex o cualquier tipo de unidad en una comunidad planificada, es importante descubrir cómo se administran las áreas comunes. Las áreas comunes son techos, paredes, pasillos, entradas de vehículos, líneas de servicios públicos o cualquier área o estructura compartida por los propietarios de unidades. Los condominios, cooperativas y comunidades planificadas tendrán reglas y regulaciones escritas. Obtenga copias de las reglas y regulaciones y revíselas detenidamente. Deberías considerar: 

• ¿Quién hace cumplir las reglas? ¿Es el promotor, una asociación de propietarios o un administrador contratado para ese fin? 
• ¿Qué aportación tienen los propietarios de las unidades en la toma de decisiones? 
• ¿Qué parte de las instalaciones físicas es responsabilidad del grupo y dónde comienza la responsabilidad del propietario de la unidad? 
• ¿Existe alguna regla que restrinja el uso de su unidad? 
• ¿Puedes alquilar tu unidad si quieres? 
• ¿A cuánto ascienden los impuestos, los servicios públicos, el seguro y el mantenimiento, y cuál es el desglose de lo que paga el propietario y lo que paga la asociación? 

También debe solicitar ver copias de los presupuestos de los últimos años y uno proyectado para el próximo año, si está disponible. Asegúrese de comprender cómo se manejan las finanzas. Normalmente, los documentos rectores cubren muchas cuestiones y suelen ser largos y complicados. La asistencia de un abogado para revisar los documentos es útil para la mayoría de los compradores.  

Las casas adosadas y los dúplex no podrán formar parte de una comunidad de propietarios. Cada propietario tiene una escritura de propiedad que define los límites de la propiedad. Aunque cada propietario mantiene su propia propiedad, las propiedades contiguas pueden compartir áreas comunes como el techo, las aceras, las entradas de vehículos y las paredes. Los problemas surgen cuando los vecinos no cooperan con el mantenimiento necesario. Es importante que obtenga información precisa sobre estos temas. Determine si existen acuerdos vigentes y si se aplican las leyes estatales y locales, y cómo. Nuevamente, es mejor que esta información la proporcione su propio abogado.
 

 

Cierre

El cierre, también conocido como liquidación, es el último paso para realizar una transferencia inmobiliaria. Al cierre, las partes se reúnen para canjear la escritura por el precio de compra. Un agente de liquidación, seleccionado por usted y, en la mayoría de los casos, un representante de la compañía de títulos que proporciona el seguro de títulos, lleva a cabo el cierre.  

La mayoría de los asentamientos residenciales están sujetos a la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) de 1974. Usted disfruta de importantes derechos en virtud de RESPA. Tiene derecho a recibir información sobre los costos de liquidación en las primeras etapas del proceso de liquidación. Tiene derecho a recibir un borrador de la declaración de liquidación (en el formulario HUD-1) un día hábil antes de la liquidación. La declaración de liquidación detallará todos los importes que fluyen en el momento de la liquidación y una especificación de todos los costes de liquidación. La declaración de liquidación también detallará todos los costos y créditos para el comprador, vendedor, prestamista, agente inmobiliario y abogados. La declaración de liquidación detallará los honorarios de registro de escrituras, los impuestos municipales y los servicios públicos pagados como parte del cierre. 

Recomendación: Debería considerar tener a su abogado presente para representarlo en el cierre. En ocasiones surgen problemas que requieren una resolución inmediata para evitar un retraso en la transferencia del inmueble.

 

Emocionante

Ley Federal y la ley de Maryland prohíbe que un transportista tome como rehenes sus artículos domésticos. El Ley de mudanzas de artículos para el hogar de Maryland prohíbe a las empresas de mudanzas negarse a entregar los artículos del hogar de un consumidor cuando brindan servicios de mudanza de artículos del hogar en una mudanza dentro del estado. La violación de esta ley por parte de una empresa de mudanzas es una práctica comercial engañosa e injusta y está sujeta a una multa de hasta $1000, un año de prisión o ambas. Contacta con tu local Better Business Bureau para obtener más información.