Temas en esta página:

• Cómo utilizar este artículo
• Contratar un agente o corredor de bienes raíces
• Firmar un "Acuerdo de cotización"
• El acuerdo de venta
• ¿Necesito un abogado que me represente en el cierre?
• ¿Tengo que pagar impuestos sobre el dinero que recibo por mi casa?
• Si los compradores no completan la compra

Cómo utilizar este artículo

Su casa es probablemente su activo más valioso. Cuando decide vender su casa, es importante asegurarse de tener toda la información que necesita para tomar decisiones acertadas. Este artículo proporciona respuestas a algunas preguntas básicas que surgen cuando decide vender su casa. Sin embargo, no está diseñado como un sustituto de los servicios de un corredor de bienes raíces autorizado y de un abogado que se ocupa de asuntos inmobiliarios. No sea "cuidado con el centavo y tonto con el dinero". Hay mucho en juego cuando vendes tu casa. No se trata simplemente de encontrar un comprador. Se deben preparar documentos legales que describan las responsabilidades del comprador y del vendedor. Se deben cumplir las leyes y normas estatales y locales. Algunas personas pueden tener el conocimiento suficiente para manejar estos detalles por sí mismas, pero la mayoría de nosotros necesitamos ayuda.

Contratar un agente o corredor de bienes raíces

Consejos para contratar un agente o corredor

La mayoría de las personas contratan a un agente de bienes raíces para encontrar un comprador y guiarlo a través del proceso de venta. Si esta es su elección, asegúrese de contratar a un agente de buena reputación y con licencia en su estado como corredor de bienes raíces. Lo mejor es entrevistar a varios agentes antes de contratar uno. Además de hablar sobre el monto de la comisión y la duración del acuerdo, pregúntele al corredor cuánto cree que debería pedir por su casa y qué podría necesitar hacer, si es que necesita hacer algo, para mejorar la apariencia de la propiedad. Un buen corredor querrá toda la información sobre sus impuestos, costos de servicios públicos y otras cuestiones de mantenimiento. No revelar los defectos en la estructura de la casa que usted conoce pero que no serían obvios para el comprador, o encubrir un defecto, podría resultar en una demanda en su contra cuando el comprador descubra el problema. No debe ocultar tales problemas al agente.

¿Qué pasa si no quiero utilizar un corredor?

Tal vez tenga un comprador, o su casa esté en una zona "caliente" y crea que puede encontrar uno usted mismo. Es esencial consultar a un abogado antes de mostrarle su casa a un posible comprador. Necesitará tener información importante sobre cuestiones como la divulgación de defectos, las leyes contra la discriminación y las disposiciones de zonificación. El desconocimiento de estos y otros asuntos podría resultar en un error costoso. Y, lo más importante, ¿qué sucede cuando un comprador dice: "¡Lo aceptaré!". Se trata de mucho más que simplemente aceptar un cheque y firmar una escritura.

Firmar un "Acuerdo de cotización"

El agente le pedirá que firme un "acuerdo de cotización". Este es un contrato que describe lo que se supone que debe hacer el agente y lo que usted debe hacer. Considera lo siguiente:

¿Cuánto dura el plazo?

La mayoría de los corredores querrán una cotización "exclusiva" por un período de tiempo, como 6 meses o un año. Exclusivo significa que no puedes tratar con otro agente durante la vigencia del contrato. El tiempo es negociable. Intente obtener un período más corto, quizás 2 o 3 meses, para permitir más flexibilidad para despedir al corredor si no está satisfecho. Incluso si encuentra su propio comprador durante el período de vigencia del acuerdo de venta, usted será responsable de pagar la comisión.

¿A cuánto asciende la comisión?

A los corredores se les paga un porcentaje del precio de venta de la vivienda. Son típicas cantidades del 6% al 8%. Estos montos pueden variar mucho en diferentes áreas y también son negociables. No dude en negociar. La mayoría de los corredores participan en planes de listas múltiples en los que su casa está incluida en una lista disponible para muchos agentes. Comúnmente comparten las comisiones, es decir, el agente con el que cotiza le pagará a otro agente que encuentre al comprador una parte de la comisión. Esto no afecta el monto total que paga. Las comisiones se deducen del monto que recibe por su casa en la liquidación final (cierre) de la venta. No pagas comisiones por adelantado.

El acuerdo de venta

El Acuerdo de Compraventa es el documento más importante en una venta de bienes raíces. Este es el contrato que especifica todos los términos del trato. El agente, si está utilizando uno, preparará y le presentará el acuerdo después de que haya decidido aceptar una oferta. Es aconsejable que un abogado revise el acuerdo antes de firmarlo. Aunque su corredor lo represente como vendedor y parte que paga la comisión, nunca debe olvidar que los corredores se ganan la vida vendiendo bienes raíces y tienen interés en vender tantas propiedades como puedan lo más rápido posible. Su abogado no tiene ningún interés independiente y podrá asesorarlo si hay algún problema con el acuerdo antes de que lo firme.

Si no utiliza un corredor, es muy importante que su abogado prepare el acuerdo. Además de los nombres de las partes, una descripción de la propiedad (tomada de la escritura) y el precio de venta, el acuerdo de venta contiene muchas otras disposiciones. Algunos estándar son:

• ¿A cuánto asciende el depósito o "garantía"?
• ¿Qué otros artículos, como electrodomésticos, tratamientos para ventanas o accesorios de iluminación, están incluidos?
• ¿Qué inspecciones serán necesarias, p.e. techo, cableado, plomería, termitas, etc.?
• ¿Quién paga el costo de las reparaciones necesarias si la inspección revela problemas?
• ¿Qué pasa si el comprador no puede conseguir una hipoteca?
• ¿Qué pasa si quieres dar marcha atrás?
• ¿Quién paga los costos de los impuestos o tarifas de transferencia de escrituras estatales o locales?

Es posible que sea necesario agregar disposiciones adicionales si la casa es un condominio o está ubicada en una comunidad planificada con reglas y restricciones especiales. Es posible que sea necesario agregar otras disposiciones para satisfacer necesidades específicas de una o ambas partes. Es fácil cometer un error u omitir información crucial cuando intenta preparar el acuerdo por su cuenta, incluso si utiliza un formulario preimpreso. El hecho de no tener todos los detalles detallados en el acuerdo de venta a menudo genera problemas graves que pueden provocar retrasos y generar gastos adicionales antes de que se pueda cerrar la venta.

¿Necesito un abogado que me represente en el cierre?

El "cierre" es el procedimiento formal en el que usted firma la escritura al comprador y recibe el cheque por la venta. La información proporcionada anteriormente debería dejar claro que los detalles legales de la venta de una casa pueden ser complicados. Un cierre puede resultar bastante confuso. Hay detalles como asignar la porción de gastos de cada parte, como impuestos sobre bienes raíces o evaluaciones de agua y alcantarillado. Estos problemas pueden variar según la ubicación, pero los problemas pueden surgir, y a menudo surgen, en el momento del cierre. Si eso sucede, lo mejor es tener un abogado presente para asesorarlo. De lo contrario, corre el riesgo de que lo presionen a tomar una decisión o a aceptar algún compromiso que tal vez no comprenda del todo. Incluso si tiene un agente, él podría verse influenciado por el deseo de cerrar el trato. Hay demasiado involucrado, financieramente y a veces emocionalmente, como para arriesgarse a proceder sin tener un abogado en cada etapa crítica de la venta, incluido el cierre.

¿Tengo que pagar impuestos sobre el dinero que recibo por mi casa?

Es posible que no tenga que pagar ningún impuesto por la venta de su casa. Puede encontrar una explicación clara de la regla al respecto en el sitio web del IRS en "Venta de casa - Consejos sobre impuestos inmobiliarios." Generalmente, si era propietario de la casa al menos dos años antes de la venta y vivió en ella como su residencia principal durante al menos dos años en los últimos cinco, no debe pagar impuestos sobre la renta sobre las ganancias a menos que haya tenido una "ganancia". de más de $250,000 en la venta (o $500,000 si presenta una declaración conjunta con su cónyuge). Necesita Publicación 523 del IRS, Venta de su casay las hojas de trabajo que contiene para calcular si tiene una "ganancia de capital" por la venta y si deberá pagar impuestos federales sobre la renta.

Firmé un contrato para vender mi casa y ahora los compradores no continúan con la compra. ¿Puedo quedarme con el depósito que me dieron?

Es una práctica común que un comprador le dé al vendedor un depósito en el momento de firmar el acuerdo de venta. Esto a veces se denomina "garantía" y tiene como objetivo brindarle al vendedor cierto seguro contra el incumplimiento del acuerdo por parte del comprador.

Algunos términos estándar en los acuerdos de venta permiten al vendedor quedarse con el depósito si el comprador no cierra el trato y compra la casa. Por ejemplo, cuando un comprador no puede obtener financiación (a menos que la financiación haya sido una condición del acuerdo). Si un corredor participa en la venta, es posible que también tenga derechos sobre el dinero del depósito.

Los derechos de todas las partes están controlados por los términos del acuerdo escrito. Si tiene preguntas, debe pedirle a un abogado que revise el acuerdo y le asesore. Vea nuestro Obtén Apoyo página. Los programas de servicios legales gratuitos, como la Oficina de Asistencia Legal y los Programas de Servicios Legales para Personas Mayores, no brindan este tipo de asistencia. Deberá contratar a un abogado para que le ayude con esto.