Las leyes federales y de Maryland sobre la pintura con plomo están diseñadas para reducir el envenenamiento por plomo en los niños. Este artículo describe los deberes de los propietarios y propietarios de viviendas residenciales construidas antes de 1978. La información para inquilinos y compradores se puede encontrar en otro artículo.
Temas en esta página:
- ¿Qué casas están cubiertas por la ley de pintura con plomo de Maryland?
- Uso de pintura con plomo
- Poseer y vender una Propiedad Afectada
- Deberes del propietario
- Preguntas frecuentes para propietarios
¿Qué casas están cubiertas por la ley de pintura con plomo de Maryland?
Solo las propiedades/unidades residenciales de alquiler anteriores a 1978 ("Propiedades afectadas") están reguladas por la Ley de Reducción del Riesgo de Plomo en la Vivienda de Maryland. Las propiedades/unidades ocupadas por propietarios no están reguladas. Las propiedades afectadas que cuentan con la certificación del Departamento del Medio Ambiente de Maryland (MDE) como libres de plomo o sin plomo limitado están exentas de la ley de pintura con plomo de Maryland. Las Propiedades Afectadas de propiedad u operadas por el gobierno federal, estatal o local o por una corporación pública, cuasipública o municipal también están exentas, siempre que las Propiedades Afectadas estén sujetas a estándares al menos tan estrictos como los estándares establecidos por la ley de pintura con plomo de Maryland. .
Lea la Ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6-801, 6-803 y 6-804
Uso de pintura con plomo
La ley estatal prohíbe que cualquier persona use pintura a base de plomo en cualquier superficie interior, en el porche de cualquier vivienda, en cualquier superficie exterior a la que los niños puedan estar expuestos comúnmente y en cualquier artículo de uso doméstico, excepto donde sea industrial a base de plomo. se aplica pintura a un electrodoméstico. Una violación de esta ley es un delito menor y se castiga con una multa de hasta $1,000 o prisión de hasta 30 días o ambas. Cada día que continúa una violación es una ofensa separada.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente § 6-301 y § 6-302; Md. Código de Bienes Raíces § 8-211.1
Poseer y vender una Propiedad Afectada
Al vender una casa construida antes de 1978, las leyes estatales y federales exigen ciertas divulgaciones. Según la ley de Maryland, el propietario debe informar si es necesario realizar alguna reparación relacionada con la pintura con plomo y si realizará la reparación antes de la venta.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente § 6-824
La ley federal también requiere que los vendedores hagan ciertas divulgaciones. Estas divulgaciones federales se aplican a la pintura con plomo, así como a otros peligros relacionados con el plomo, como las tuberías de plomo.
- Los vendedores deben revelar la presencia de peligros conocidos a base de plomo en la carcasa (para ver cuál es el divulgación parece, visite el sitio web de la EPA);
- Los vendedores deben proporcionar a los compradores y arrendatarios todos los registros o informes disponibles relacionados con la presencia de peligros derivados del plomo;
- Los vendedores y propietarios deben proporcionar a los compradores y arrendatarios el folleto de la EPA, "Protect su familia del plomo en su hogar”;
- Los vendedores deben brindar a los compradores una oportunidad de 10 días para realizar una evaluación de riesgos o una inspección de la presencia de peligros a base de plomo antes de que el comprador esté obligado en virtud de cualquier contrato de compra;
- Los contratos de venta deben incluir cierto lenguaje de divulgación y reconocimiento; y
- Los agentes deben garantizar el cumplimiento de los requisitos.
Lea la Ley: Código de los Estados Unidos, Título 42, § 4852d; Código de Regulaciones Federales, Título 24 , Parte 35
Para obtener más información sobre las divulgaciones requeridas, consulte el sitio web de la EPA .
Rehabilitación de inmuebles
Si su casa fue construida antes de 1978, los contratistas que realizan ciertas reparaciones y renovaciones deben evaluar el proyecto para detectar la presencia de pintura con plomo. Si el contratista reemplazará ventanas, climatizará la casa o demolerá superficies pintadas, debe realizar la evaluación. Al seleccionar un contratista, verifique si:
- estén certificados por la EPA o el estado;
- usar trabajadores capacitados por proveedores de capacitación aprobados por la EPA; y
- siga prácticas de trabajo seguras con el plomo.
Antes de que los contratistas, administradores de propiedades u otras personas comiencen las actividades de renovación y reparación, deben distribuir el folleto de información sobre los peligros del plomo de la EPA, "La guía certificada sin plomo para renovar correctamente" a los ocupantes y propietarios de viviendas. Esta regla no se aplica a los propietarios que realizan trabajos en su propia residencia.
Lea la ley: Código de los Estados Unidos Título 15, Plomo Reducción de exposición; Código de Regulaciones Federales, Título 40, Parte 745
Para obtener más información sobre reparaciones y renovaciones, consulte el sitio web de la EPA.
Deberes del propietario
Registro de la propiedad
Los propietarios deben registrar sus propiedades afectadas con el MDE y renovar el registro cada año. Las Propiedades Afectadas construidas antes de 1978 deben ser registradas.
Los propietarios tienen 30 días después de la adquisición de una Propiedad Afectada para cumplir con los requisitos de registro de Maryland. Hay una tarifa de registro de $30 por cada Propiedad Afectada. Las Propiedades Afectadas que han sido certificadas como libres de plomo o limitadas por el MDE están exentas de los requisitos de registro de Maryland. Sin embargo, los propietarios deben pagarle al MDE una cuota única de plomo- tarifa de procesamiento de $10 por propiedad/unidad.
MDE realiza un seguimiento del estado de registro de todas las propiedades afectadas en Maryland a través de la base de datos de registro de alquiler de clientes potenciales de MDE. Los formularios de registro están abiertos para la inspección pública, pero el MDE no puede divulgar al público un inventario o una lista de las Propiedades Afectadas que pertenecen a un propietario individual. Sin embargo, el MDE debe divulgar, previa solicitud, si un propietario ha registrado una Propiedad Afectada en particular con MDE y si un propietario ha cumplido con los requisitos de cumplimiento del 50 y 100 por ciento que se describen a continuación.
Las propiedades que hayan superado una inspección sin plomo están exentas del requisito de registro. Puede encontrar información sobre cómo registrarse y renovar el registro en el sitio web del Departamento de Medio Ambiente de Maryland
.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-811, 6-812, 6-843 y 6-845.
Inspección de plomo para reducción de riesgos
Cada vez que cambia el inquilino, la Propiedad Afectada debe pasar una inspección de plomo de reducción de riesgo. Para pasar la inspección, la Propiedad Afectada debe pasar una prueba de polvo contaminado con plomo y asegurarse de que no haya pintura descascarada, descascarada o descascarada. La inspección debe ser realizada por un contratista de inspección de pintura con plomo acreditado por el MDE. Una inspección típica incluirá los siguientes elementos:
- prueba de polvo contaminado con plomo
- Realizar una vista visual de todas las superficies pintadas interiores y exteriores;
- Quitar y volver a pintar toda la pintura descascarada, descascarada o descascarada en las superficies pintadas exteriores e interiores;
- Reparar cualquier defecto estructural que esté causando que la pintura se astille, se pele o se descascare;
- Pelar y volver a pintar, reemplazar o encapsular todos los marcos de las ventanas interiores con vinilo, metal o cualquier otro material aprobado por el MDE;
- Asegúrese de que se instalen tapas de vinilo, aluminio o cualquier otro material aprobado por el MDE en todos los huecos de las ventanas para que queden lisos y fáciles de limpiar;
- A excepción de una ventana tratada o de reemplazo que no tenga pintura a base de plomo en sus superficies de fricción, fije el marco superior de todas las ventanas para eliminar cualquier fricción causada por el movimiento del marco superior;
- Vuelva a colgar todas las puertas para evitar que las superficies pintadas con plomo rocen con otras superficies;
- Asegúrese de que todos los pisos de la cocina y el baño estén cubiertos con una cubierta lisa resistente al agua; y
- Aspire HEPA y lave con detergente con alto contenido de fosfato cualquier área de la propiedad/unidad de alquiler donde se hayan realizado las reparaciones.
Una prueba de polvo contaminado con plomo consiste en limpiar muestras que se envían a un laboratorio para su análisis. Luego, se crea un informe que enumera cualquier área de plomo que exceda el nivel de contenido de plomo establecido por el MDE por reglamento. ;
Después de la inspección, el inspector enviará una copia del certificado completo de reducción de riesgos, junto con todos los resultados de la inspección, análisis de laboratorio y documentos de respaldo al MDE y al propietario.
MDE rastrea el estado del certificado de todas las Propiedades afectadas en Maryland a través de una base de datos que está disponible en su sitio web.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-801, 6-815, 6-817, 6-816 y 6-818; Código de Reglamentos de Maryland 26.16.02.02.
Documentos educativos
Los propietarios deben distribuir el "Aviso de los derechos de los inquilinos del MDE y el folleto, “Proteja a su familia del plomo en su hogar” para todos nuevos inquilinos de las Propiedades Afectadas al comienzo del arrendamiento y a los inquilinos existentes cada dos años.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-820 y 6-823.
Preguntas frecuentes para propietarios
¿Qué debe hacer un propietario al recibir una Notificación de defecto por escrito o una Notificación por escrito de Nivel elevado de plomo en sangre ("EBL")?
Si el propietario recibe un Aviso de defecto o un Aviso de nivel elevado de sangre Nivel de plomo, deben actuar dentro de los 30 días si:
- hay defectos estructurales y/o pintura astillada, descascarada o descascarada, o
- un niño menor de seis años o una mujer embarazada tiene una EBL (generalmente del departamento de salud local)
El propietario está obligado a:
- Proporcionar la reubicación permanente de todos los inquilinos en una propiedad que esté certificada como libre de plomo por el MDE o que cumpla con el estándar total de reducción de riesgos, o
- Reubicar temporalmente a todos los inquilinos mientras se realiza el trabajo en la Propiedad Afectada y obtener un certificado de inspección de reducción de riesgo modificado aprobado antes de que los inquilinos se muden nuevamente.
MDE recibe copias de los Avisos de EBL y monitorea los avisos de EBL. Con respecto a los Avisos de defectos, si un propietario no cumple con este aviso, un inquilino puede presentar una queja ante MDE llamando al 410-537-3825. El inquilino deberá proporcionar al MDE una copia de la Notificación de defecto y una verificación por escrito del recibo de la Notificación de defecto por parte del propietario.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-819 y 6-821
¿Existen sanciones por no cumplir con la Ley de reducción del riesgo de plomo en la vivienda de Maryland?
Los propietarios que no registren o renueven una Propiedad Afectada con el MDE están sujetos a una multa de hasta $20 por día hasta que la Propiedad Afectada sea registrada o renovada. Los propietarios que no obtengan un certificado de inspección de reducción de riesgo de pintura con plomo aplicable o que no distribuyan los materiales educativos sobre el plomo estarán sujetos a una sanción. La sanción es de hasta $500 por día, por Propiedad Afectada, por cada día de infracción hasta el certificado de inspección de reducción se presenta ante el MDE, pero sin exceder la multa total de $100,000.
Los propietarios también pueden estar sujetos a sanciones civiles que no excedan los $25,000 por infracciones de plomo. Cada día que ocurre una infracción es una infracción separada.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-843, 6-849, 6-850 y 7-266
¿Cuáles son algunas de las acciones de represalia que los propietarios de Propiedades Afectadas tienen prohibido realizar?
Los propietarios de propiedades afectadas no pueden desalojar ilegalmente ni tomar ninguna otra medida de represalia contra un inquilino "principalmente" como resultado de que el inquilino proporcione información al propietario. Ejemplos de acciones protegidas incluyen quejarse sobre condiciones peligrosas o pintura astillada, descascarada o descascarada en una Propiedad Afectada.
Las acciones de represalia prohibidas incluyen:
- negativa arbitraria a renovar un contrato de arrendamiento;
- terminación del arrendamiento;
- aumento arbitrario de la renta o disminución del servicio al que tiene derecho un inquilino; o
- cualquier tipo de desalojo constructivo.
Un inquilino que fue objeto de un desalojo por represalia u otra acción de represalia prohibida por parte de un arrendador tiene derecho a compensación y tiene derecho a honorarios y costos razonables de abogados, según lo permite la ley de Maryland.
Esta sección no afecta los derechos del arrendador o del arrendatario derivados del incumplimiento de un contrato de arrendamiento.
Lea la Ley: Md. Código, Bienes inmuebles § 8-208.2
¿Está exenta de la ley de pintura con plomo de Maryland una propiedad afectada que tiene un certificado de inspección libre de plomo o un certificado de inspección libre de plomo limitado?
Una Propiedad Afectada a la que se le ha realizado una prueba de pintura con plomo que recibió un "certificado de inspección libre de plomo" o un "certificado de inspección limitada libre de plomo" está exenta de la Ley de Reducción del Riesgo de Plomo en la Vivienda. La propiedad ya no tiene que estar registrada.
Un certificado de inspección "sin plomo" significa que se analizó la propiedad para detectar la presencia de pintura a base de plomo y que todas las superficies interiores y exteriores están libres de plomo.
Un certificado de inspección "libre de plomo limitado" significa que solo las superficies interiores están libres de plomo, pero las superficies pintadas exteriores no lo están. Toda la pintura exterior debe estar intacta. Una inspección libre de plomo limitada certificado tiene una fecha de caducidad de dos años. Cada dos años, los propietarios deben volver a certificar que la pintura exterior de la Propiedad Afectada no está descascarada, descascarada o descascarada. Si el certificado de inspección libre de plomo limitado vence y el propietario no vuelve a certificarlo a tiempo, el propietario debe obtener un nuevo certificado de inspección libre de plomo limitado para la Propiedad Afectada y pagar al MDE otra tarifa de procesamiento de plomo de $10 por propiedad/unidad.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente § 6-804 y § 6-843; Reglamento del Código de Maryland 26.16.02
¿Quién debe estar capacitado y acreditado por el MDE para realizar servicios de eliminación de plomo?
La ley de Maryland exige que los trabajadores, supervisores, diseñadores de proyectos, inspectores o evaluadores de riesgos involucrados en la reducción del plomo estén capacitados en prácticas y procedimientos seguros de reducción del trabajo. Empresas contratistas, trabajadores por cuenta propia, supervisores, inspectores y evaluadores de riesgos debe estar acreditado por MDE.
Para verificar si un contratista o inspector está acreditado por el MDE, visite el sitio web del MDE.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-818, 6-1002; Código de Regulaciones de Maryland 26.16.01.04
¿Pueden los propietarios realizar trabajos de reducción de riesgos en sus Propiedades Afectadas?
Los propietarios pueden realizar trabajos de reducción de riesgos en sus propiedades afectadas, pero solo después de completar una sesión de capacitación de dos días con un proveedor de capacitación acreditado por el MDE y después de convertirse en supervisor de mantenimiento y repintado de pintura con plomo acreditado por el MDE. Para obtener más información acerca de la acreditación de MDE, llame a la División de Acreditación y Cumplimiento Principal de MDE al 410-537-3825.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-818 y 6-1002; Código de Regulaciones de Maryland 26.16.01.10
¿Se requiere que los propietarios retiren a las personas en riesgo de sus Propiedades Afectadas para realizar tareas de mantenimiento o reparaciones en sus Propiedades Afectadas?
Los propietarios deben hacer esfuerzos razonables para sacar a las mujeres embarazadas y los niños menores de seis años de sus Propiedades Afectadas mientras se realizan trabajos que alterarán la pintura en las superficies interiores de las Propiedades Afectadas. Los inquilinos deben permitir un acceso razonable a las Propiedades Afectadas para que se pueda realizar el trabajo Si es necesario que los inquilinos desalojen las Propiedades Afectadas durante 24 horas o más para permitir que se realice el trabajo, los propietarios deben pagar los gastos razonables en los que incurran directamente los inquilinos debido a la reubicación en viviendas temporales a prueba de plomo.
Lea la ley: Md . Código, Medio Ambiente § 6-821
¿Pueden los propietarios realizar reparaciones menores y mantenimiento en sus Propiedades Afectadas?
A excepción de la eliminación o reemplazo de ventanas, los propietarios de Propiedades afectadas pueden realizar reparaciones menores y mantenimiento en sus Propiedades afectadas siempre que la alteración de una sustancia que contenga plomo, incluidos los trabajos de plomería y electricidad, involucre tres pies cuadrados o menos de superficie área en una habitación.
Los trabajos de reparación o mantenimiento que alteren una sustancia que contenga plomo y que involucren más de tres pies cuadrados de superficie en una habitación deben ser realizados por o bajo la supervisión de personal acreditado por el MDE.
Lea la Ley: Md. Código, Medio Ambiente §§ 6-818 y 6-1002(b); Código de Regulaciones de Maryland 26.16.01.03
¿Cuál es la diferencia entre una inspección de pintura a base de plomo y una evaluación de riesgos de pintura a base de plomo?
Una inspección de pintura con base de plomo determina la presencia de pintura con base de plomo en una Propiedad Afectada. La inspección generalmente implica un examen superficie por superficie para determinar si hay pintura con base de plomo y dónde se encuentra. Las inspecciones de pintura a base de plomo deben ser realizadas por inspectores o evaluadores de riesgos acreditados por el MDE.
Una evaluación de riesgos de pintura a base de plomo es una investigación in situ de una Propiedad Afectada para determinar la presencia, el tipo, la gravedad y la ubicación de los peligros de la pintura a base de plomo, incluidos los peligros de plomo en la pintura, el polvo y la tierra, y proporciona recomendaciones para controlar los peligros del plomo Las evaluaciones de riesgos deben ser realizadas por evaluadores de riesgos de pintura con plomo acreditados por MDE.
Lea el Reglamento: Código de Regulaciones de Maryland 26.26.02
¿Pueden los propietarios obtener exenciones de invierno para posponer el trabajo exterior en sus propiedades afectadas?
Los propietarios pueden solicitar a los funcionarios del código local de vivienda o códigos de habitabilidad mínima una "exención de invierno" para retrasar temporalmente el trabajo exterior requerido para satisfacer el estándar de reducción de riesgos. El código oficial local se basa en el condado o municipio donde se encuentra la Propiedad Afectada. Algunas jurisdicciones locales han implementado períodos de tiempo de exención exterior anual, pero si no se especifica un período de tiempo, entre el 1 de noviembre y el 1 de abril. Sin embargo, el trabajo pospuesto debe completarse dentro de los 30 días posteriores al final del período de exención. Si tiene preguntas sobre las exenciones de invierno, comuníquese con el funcionario del código local o llame al Programa de prevención del envenenamiento por plomo del MDE al 410-537-3825.
Lea la ley: Código de Md., Medio ambiente §§ 6-815(d) y 6 -819(j)