Las leyes federales y de Maryland sobre la pintura con plomo están diseñadas para reducir el envenenamiento por plomo en los niños. Este artículo describe los deberes de los propietarios y propietarios de viviendas residenciales construidas antes de 1978. La información para inquilinos y compradores se puede encontrar en otro artículo..
Temas en esta página:
- ¿Qué viviendas están cubiertas por la ley de pintura con plomo de Maryland?
- Uso de pintura con plomo
- Poseer y vender una propiedad afectada
- deberes del propietario
- Preguntas frecuentes para propietarios
¿Qué viviendas están cubiertas por la ley de pintura con plomo de Maryland?
Sólo las propiedades/unidades residenciales de alquiler anteriores a 1978 (“Propiedades afectadas”) están reguladas por la Ley de Reducción del Riesgo de Plomo en la Vivienda de Maryland. Las propiedades/unidades ocupadas por sus propietarios no están reguladas. Las propiedades afectadas que están certificadas como libres de plomo o limitadas por el Departamento de Medio Ambiente de Maryland (MDE) están exentas de la ley de pintura con plomo de Maryland. Las propiedades afectadas que pertenecen o son operadas por el gobierno federal, estatal o local o por una corporación pública, cuasi pública o municipal también están exentas, siempre que las propiedades afectadas estén sujetas a estándares al menos tan estrictos como los estándares establecidos por la ley de pintura con plomo de Maryland. .
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 801, 6 - 803 y 6 - 804
Uso de pintura con plomo
La ley estatal prohíbe a cualquier persona usar pintura a base de plomo en cualquier superficie interior, en el porche de cualquier vivienda, en cualquier superficie exterior a la que los niños puedan estar expuestos comúnmente y en cualquier artículo de uso doméstico, excepto donde se aplica pintura industrial a base de plomo. a un electrodoméstico. Una violación de esta ley es un delito menor y se castiga con una multa de hasta $1,000 o prisión de hasta 30 días o ambas. Cada día que continúa una infracción es un delito separado.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente § 6 - 301 y § 6 - 302; Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211.1
Poseer y vender una propiedad afectada
Al vender una casa construida antes de 1978, las leyes estatales y federales exigen cierta divulgación. Según la ley de Maryland, el propietario debe revelar si es necesario realizar alguna reparación relacionada con la pintura con plomo y si realizará la reparación antes de la venta.
Lea la Ley: Código de Maryland, Medio Ambiente § 6-824
La ley federal también exige que los vendedores hagan ciertas divulgaciones. Estas divulgaciones federales se aplican a la pintura con plomo, así como a otros peligros relacionados con el plomo, como las tuberías de plomo.
- Los vendedores deben revelar la presencia de peligros conocidos basados en plomo en la vivienda (Para ver cómo se ve la divulgación, visite el sitio web de la EPA);
- Los vendedores deben proporcionar a los compradores y arrendatarios cualquier registro o informe disponible relacionado con la presencia de peligros relacionados con el plomo;
- Los vendedores y propietarios deben proporcionar a los compradores y arrendatarios el folleto de la EPA, “Proteja a su familia del plomo en su hogar";
- Los vendedores deben brindar a los compradores una oportunidad de 10 días para realizar una evaluación o inspección de riesgos para detectar la presencia de peligros relacionados con el plomo antes de que el comprador esté obligado en virtud de cualquier contrato de compra;
- Los contratos de venta deben incluir cierto lenguaje de divulgación y reconocimiento; y
- Los agentes deben velar por el cumplimiento de los requisitos.
Lea la Ley: Código de los Estados Unidos, Título 42, § 4852d; Código de Regulaciones Federales, Título 24, Parte 35
Para obtener más información sobre las divulgaciones requeridas, consulte el sitio web de la EPA.
Renovación de propiedad
Si su casa fue construida antes de 1978, los contratistas que realizan ciertas reparaciones y renovaciones deben evaluar el proyecto para detectar la presencia de pintura con plomo. Si el contratista reemplazará ventanas, climatizará la casa o demolerá áreas de superficies pintadas, debe realizar la evaluación. Al seleccionar un contratista, verifique si:
- están certificados por la EPA o el estado;
- utilizar trabajadores capacitados por proveedores de capacitación aprobados por la EPA; y
- Siga prácticas laborales seguras con el plomo.
Antes de que los contratistas, administradores de propiedades u otras personas comiencen las actividades de renovación y reparación, deben distribuir el folleto de información sobre los peligros del plomo de la EPA, “La guía certificada sin plomo para renovar correctamente” a los ocupantes y propietarios de viviendas. Esta regla no se aplica a los propietarios que realicen trabajos en su propia residencia.
Lea la Ley: Título 15 del Código de los Estados Unidos, Reducción de la exposición al plomo; Código de Regulaciones Federales, Título 40, Parte 745
Para obtener más información sobre reparaciones y renovaciones, consulte el sitio web de la EPA.
deberes del propietario
Registro de la Propiedad
Los propietarios deben registrar sus propiedades afectadas en el MDE y renovar el registro cada año. Las propiedades afectadas construidas antes de 1978 deben registrarse.
Los propietarios tienen 30 días después de la adquisición de una Propiedad Afectada para cumplir con los requisitos de registro de Maryland. Hay una tarifa de registro de $30 por cada Propiedad Afectada. Las propiedades afectadas que han sido certificadas por el MDE como libres de plomo o libres de plomo limitadas están exentas de los requisitos de registro de Maryland. Sin embargo, los propietarios deben pagar al MDE una tarifa única de procesamiento de plomo de $10 por propiedad/unidad.
El MDE rastrea el estado de registro de todas las propiedades afectadas en Maryland a través de la base de datos principal del registro de alquileres del MDE. Los formularios de registro están abiertos a la inspección pública, pero el MDE no puede revelar al público un inventario o lista de Propiedades Afectadas propiedad de un propietario individual. Sin embargo, MDE debe revelar, previa solicitud, si un propietario ha registrado una Propiedad Afectada en particular con MDE y si un propietario ha cumplido con los requisitos de cumplimiento del 50 y 100 por ciento que se describen a continuación.
Las propiedades que hayan pasado una inspección libre de plomo están exentas del requisito de registro. La información sobre cómo registrarse y renovar el registro se puede encontrar en el Sitio web del Departamento de Medio Ambiente de Maryland.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 811, 6 - 812, 6 - 843 y 6 - 845.
Inspección de plomo para reducción de riesgos
Cada vez que cambie de inquilino, la Propiedad Afectada deberá pasar una inspección de reducción de riesgos de plomo. Para pasar la inspección, la Propiedad Afectada debe pasar una prueba de polvo contaminado con plomo y asegurarse de que no haya pintura desconchada, pelada o descascarada. La inspección debe ser realizada por un contratista de inspección de pintura con plomo acreditado por el MDE. Una inspección típica incluirá los siguientes elementos:
- prueba de polvo contaminado con plomo
- Realizar una vista visual de todas las superficies pintadas interiores y exteriores;
- Retire y vuelva a pintar toda la pintura descascarada, descascarada o descascarada en las superficies pintadas exteriores e interiores;
- Reparar cualquier defecto estructural que esté provocando que la pintura se descascarille, se pele o se descame;
- Quitar y repintar, reemplazar o encapsular todos los alféizares interiores con vinilo, metal o cualquier otro material aprobado por el MDE;
- Asegúrese de que se instalen tapas de vinilo, aluminio o cualquier otro material aprobado por MDE en todos los huecos de las ventanas para que queden lisos y se puedan limpiar;
- Excepto en el caso de una ventana tratada o de reemplazo que esté libre de pintura a base de plomo en sus superficies de fricción, fije la hoja superior de todas las ventanas para eliminar cualquier fricción causada por el movimiento de la hoja superior;
- Vuelva a colgar todas las puertas para evitar que las superficies pintadas con plomo se froten con otras superficies;
- Asegúrese de que todos los pisos de la cocina y el baño estén cubiertos con una cubierta lisa y resistente al agua; y
- Aspire con aspiradora HEPA y lave con detergente con alto contenido de fosfato cualquier área de la propiedad/unidad de alquiler donde se realizaron reparaciones.
Una prueba de polvo contaminado con plomo consiste en muestras de un paño que se envían a un laboratorio para su análisis. Luego se crea un informe que enumera cualquier área de plomo que exceda el nivel de contenido de plomo establecido por el MDE mediante reglamento.
Después de la inspección, el inspector presentará una copia del certificado completo de reducción de riesgos, junto con todos los resultados de la inspección, análisis de laboratorio y documentos de respaldo al MDE y al propietario.
MDE rastrea el estado del certificado de todas las Propiedades Afectadas en Maryland a través de un base de datos que está disponible en su sitio web.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 801, 6 - 815, 6 - 817, 6 - 816 y 6 - 818; Código de Regulaciones de Maryland 26.16.02.02.
Documentos educativos
Los propietarios deben distribuir “Aviso de derechos de los inquilinos" y el folleto de la EPA, "Proteja a su familia del plomo en su hogar”a todos los nuevos inquilinos de las Propiedades Afectadas al inicio del arrendamiento y a los inquilinos existentes cada dos años.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 820 y 6 - 823.
Preguntas frecuentes para propietarios
¿Qué debe hacer un propietario al recibir un Aviso escrito de defecto o un Aviso escrito de nivel elevado de plomo en sangre (“EBL”)?
Si el propietario recibe una Aviso de defecto o un Aviso escrito de nivel elevado de plomo en sangre, deben actuar dentro de los 30 días si:
- hay defectos estructurales y/o pintura desconchada, descascarada o descascaradao
- un niño menor de seis años o una mujer embarazada tiene una EBL como se describe en Código de Maryland, Medio Ambiente § 6-801 (generalmente de un departamento de salud local)
El propietario está obligado a:
- Proporcionar la reubicación permanente de todos los inquilinos a una propiedad que esté certificada como libre de plomo por el MDE o que cumpla con el estándar total de reducción de riesgos, o
- Reubicar temporalmente a todos los inquilinos mientras se realiza el trabajo en la Propiedad Afectada y obtener un certificado de inspección de reducción de riesgos modificado antes de que los inquilinos regresen a ella.
MDE recibe copias de los Avisos de EBL y monitorea los avisos de EBL. Con respecto a los Avisos de Defecto, si un propietario no cumple con este aviso, un inquilino puede presentar una queja ante el MDE llamando 410-537-3825. El inquilino deberá proporcionar al MDE una copia del Aviso de defecto y una verificación por escrito del recibo del Aviso de defecto por parte del propietario.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 819 y 6 - 821.
¿Existen sanciones por no cumplir con la Ley de Reducción del Riesgo de Plomo en la Vivienda de Maryland?
Los propietarios que no registren o renueven una Propiedad Afectada con el MDE están sujetos a una multa de hasta $20 por día hasta que la Propiedad Afectada sea registrada o renovada. Los propietarios que no obtengan un certificado de inspección de reducción de riesgos de pintura con plomo aplicable o no distribuyan los materiales educativos con plomo están sujetos a una multa. La multa es de hasta $500 por día, por propiedad afectada, por cada día de infracción hasta que se presente un certificado de inspección de reducción de riesgos ante el MDE, pero no excede la multa total de $100,000.
Los propietarios también pueden estar sujetos a sanciones civiles que no excedan los $25,000 por infracciones relacionadas con el plomo. Cada día que ocurre una infracción es una infracción separada.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 843, 6 - 849, 6 - 850 y 7 - 266.
¿Cuáles son algunas de las acciones de represalia que los propietarios de Propiedades Afectadas tienen prohibido realizar?
Los propietarios de propiedades afectadas no pueden desalojar ilegalmente ni tomar ninguna otra medida de represalia contra un inquilino "principalmente" como resultado de que el inquilino haya proporcionado información al propietario. Ejemplos de acciones protegidas incluyen quejarse sobre condiciones peligrosas o pintura desconchada, descascarada o descascarada en una Propiedad Afectada.
Las acciones de represalia prohibidas incluyen:
- negativa arbitraria a renovar un contrato de arrendamiento;
- terminación del arrendamiento;
- aumento arbitrario del alquiler o disminución del servicio al que tiene derecho un inquilino; o
- cualquier tipo de desalojo constructivo.
A un inquilino que fue sometido a un desalojo por represalia u otra acción de represalia prohibida por parte de un propietario se le permite compensación y tiene derecho a honorarios y costos razonables de abogados, según lo permite la ley de Maryland.
Esta sección no afecta los derechos del propietario o del inquilino que surjan de un incumplimiento de un contrato de arrendamiento.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-208.2
¿Una propiedad afectada que tiene un certificado de inspección sin plomo o un certificado de inspección limitado sin plomo está exenta de la ley de pintura con plomo de Maryland?
Una Propiedad Afectada que haya sido sometida a pruebas de pintura con plomo y haya recibido un “certificado de inspección sin plomo” o un “certificado de inspección limitado sin plomo” está exenta de la Ley de Reducción del Riesgo de Plomo en la Vivienda. La propiedad ya no tiene que estar registrada.
Un certificado de inspección “libre de plomo” significa que la propiedad fue analizada para detectar la presencia de pintura a base de plomo y que todas las superficies interiores y exteriores están libres de plomo.
Un certificado de inspección de “libre de plomo limitado” significa que sólo las superficies interiores están libres de plomo, pero las superficies exteriores pintadas no están libres de plomo. Toda la pintura exterior debe estar intacta. Un certificado de inspección limitado sin plomo tiene una fecha de vencimiento de dos años. Cada dos años, los propietarios deben volver a certificar que la propiedad afectada no tiene pintura exterior descascarada, descascarada o descascarada. Si el certificado de inspección limitada sin plomo vence y el propietario no lo recertifica oportunamente, el propietario debe obtener un nuevo certificado de inspección limitada sin plomo para la propiedad afectada y pagar al MDE otra tarifa de procesamiento de plomo de $10 por propiedad/unidad.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente § 6 - 804 y § 6 - 843; Reglamento del Código de Maryland 26.16.02.
¿Quién debe estar capacitado y acreditado por el MDE para realizar servicios de reducción de plomo?
La ley de Maryland exige que los trabajadores, supervisores, diseñadores de proyectos, inspectores o evaluadores de riesgos involucrados en la reducción del plomo reciban capacitación en prácticas y procedimientos seguros de reducción del trabajo. Las empresas contratistas, los trabajadores autónomos, los supervisores, inspectores y evaluadores de riesgos deben estar acreditados por el MDE.
Para verificar si un contratista o un inspector está acreditado por el MDE, visita el sitio web del MDE.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 818, 6 - 1002; Código de Regulaciones de Maryland 26.16.01.04.
¿Pueden los propietarios realizar trabajos de reducción de riesgos en sus Propiedades Afectadas?
Los propietarios pueden realizar trabajos de reducción de riesgos en sus propiedades afectadas, pero solo después de completar una sesión de capacitación de dos días con un proveedor de capacitación acreditado por el MDE y después de convertirse en supervisor de mantenimiento y repintado de pintura con plomo acreditado por el MDE. Para obtener más información sobre la acreditación de MDE, llame a la División Líder de Acreditación y Cumplimiento de MDE al 410-537-3825.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 818 y 6 - 1002; Código de Regulaciones de Maryland 26.16.01.10.
¿Están obligados los propietarios a sacar a las personas en riesgo de sus Propiedades Afectadas para realizar mantenimiento o reparaciones en sus Propiedades Afectadas?
Los propietarios deben hacer esfuerzos razonables para sacar a mujeres embarazadas y niños menores de seis años de sus Propiedades Afectadas mientras se realizan trabajos que alterarán la pintura de las superficies interiores de las Propiedades Afectadas. Los inquilinos deben permitir un acceso razonable a las Propiedades Afectadas para que se pueda realizar el trabajo. Si es necesario que los inquilinos desalojen las Propiedades Afectadas durante 24 horas o más para permitir que se realice el trabajo, los propietarios deben pagar los gastos razonables en los que incurran directamente los inquilinos debido a la reubicación. a viviendas temporales seguras contra el plomo.
Lea la Ley: Código de Maryland, Medio Ambiente § 6-821
¿Pueden los propietarios realizar reparaciones y mantenimiento menores en sus Propiedades Afectadas?
Excepto por la remoción o reemplazo de ventanas, los propietarios de Propiedades Afectadas pueden realizar reparaciones y mantenimiento menores en sus Propiedades Afectadas siempre que la alteración de una sustancia que contiene plomo, incluido el trabajo de plomería y electricidad, involucre tres pies cuadrados o menos de superficie en un habitación.
Los trabajos de reparación o mantenimiento que alteren una sustancia que contiene plomo que abarquen más de tres pies cuadrados de superficie en una habitación deben ser realizados por personal acreditado por el MDE o bajo su supervisión.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6 - 818 y 6-1002 (b); Código de Regulaciones de Maryland 26.16.01.03.
¿Cuál es la diferencia entre una inspección de pintura a base de plomo y una evaluación de riesgos de pintura a base de plomo?
Una inspección de pintura a base de plomo determina la presencia de pintura a base de plomo en una Propiedad Afectada. La inspección generalmente implica un examen superficie por superficie para determinar si hay pintura a base de plomo y dónde está ubicada. Las inspecciones de pintura a base de plomo deben ser realizadas por inspectores o evaluadores de riesgos acreditados por el MDE.
Una evaluación de riesgos de pintura a base de plomo es una investigación in situ de una propiedad afectada para determinar la presencia, el tipo, la gravedad y la ubicación de los peligros de la pintura a base de plomo, incluidos los peligros de plomo en la pintura, el polvo y el suelo, y proporciona recomendaciones para controlar los peligros del plomo. Las evaluaciones de riesgos deben ser realizadas por evaluadores de riesgos de pintura con plomo acreditados por el MDE..
- Lea el Reglamento: Código de Regulaciones de Maryland 26.16.01.02
¿Pueden los propietarios obtener exenciones de invierno para posponer los trabajos exteriores en sus Propiedades Afectadas?
Los propietarios pueden solicitar a los funcionarios del código local de vivienda o códigos de habitabilidad mínima una “exención de invierno” para retrasar temporalmente el trabajo exterior requerido para satisfacer el estándar de reducción de riesgos. El código oficial local se basa en el condado o municipio donde se encuentra la Propiedad Afectada. Algunas jurisdicciones locales han implementado períodos anuales de exención exterior, pero si no se especifica ningún período de tiempo, del 1 de noviembre al 1 de abril. Sin embargo, el trabajo pospuesto debe completarse dentro de los 30 días posteriores al final del período de exención. Si tiene preguntas sobre las exenciones de invierno, comuníquese con el funcionario del código local o llame al Programa de prevención del envenenamiento por plomo del MDE al 410-537-3825.
Lea la ley: Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6-815(d) y 6-819(j)