Temas de esta página:
- Leyes federales
- Leyes estatales
- ¿Qué está prohibido?
- Disposiciones especiales para personas con discapacidades
- Discriminación contra familias con niños
- Exenciones a la Ley de Vivienda Justa
- Disposiciones de cumplimiento y sanciones por infracciones de la ley
Leyes federales
Las leyes federales prohíben la discriminación en el alquiler, venta, publicidad y financiamiento de viviendas por motivos de raza, color, religión, género, nacionalidad, estado familiar (por ejemplo, por embarazo o por tener la custodia de un niño menor de 18 años o discapacidad). Maryland y muchas de sus jurisdicciones locales cuentan al menos con leyes similares, así como con protecciones adicionales.
La política nacional contra la discriminación en la vivienda se define en la Ley Federal de Vivienda Justa de 1968. Además, existen disposiciones en la Ley de Derechos Civiles de 1866 que la Corte Suprema de los Estados Unidos ha interpretado como la prohibición de "toda discriminación racial, tanto privada como pública, en la venta o alquiler de propiedades". A diferencia de la ley de 1968, la ley de 1866 no incluye excepciones ni límites en la cantidad de daños que se pueden otorgar a un demandante.
¿A quiénes se protege?
La Ley Federal de Vivienda Justa está incluida en el Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968. Fue enmendada en 1974 y nuevamente en 1978. La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda contra una persona que pertenezca a cualquiera de los siguientes siete grupos. Cualquier persona tratada injustamente por motivos de raza, color, religión, nacionalidad, sexo, por ser una familia con niños y personas con discapacidad (incapacidad). Estos siete grupos se consideran "clases protegidas" según la Ley y sus enmiendas. "Clases protegidas" hace referencia a las categorías de discriminación que están cubiertas por la ley.
Lea la Ley: La Ley de Vivienda Justa de 1968 (42 USC 3601, et seq.)
Leyes estatales
Los tribunales han dictaminado que la ley de Maryland es "sustancialmente equivalente" a la ley federal. En dos aspectos importantes, Maryland brinda más protección. Primero, Maryland amplía las clases protegidas de la ley federal. Usted no puede ser discriminado por su estado civil, identificación de género, orientación sexual o fuente de ingresos.
El estado civil se define como "el estado de ser soltero, casado, separado, divorciado o viudo". La "orientación sexual" significa la identificación de un individuo con respecto a la homosexualidad, heterosexualidad o bixexualidad masculina o femenina. La identidad de género se define como la identidad, apariencia, expresión o comportamiento relacionados con el género de una persona, independientemente del sexo asignado a la persona al nacer. Además, existe un límite a la exención para habitaciones o unidades en una vivienda en la que el propietario ocupa una unidad como su residencia principal. En Maryland, estos propietarios pueden rechazar a alguien por motivos de sexo, orientación sexual, identidad de género o estado civil. Sin embargo, no pueden discriminar a alguien por su raza, color, religión, estado familiar, nacionalidad, discapacidad o fuente de ingresos.
Lea la Ley: Código de Md., Gobierno estatal, § 20-101, 20-704, 20–705 (Md. Code, State Government, § 20-101, 20-704, 20–705)
Las jurisdicciones locales (como los condados o las ciudades) también protegen a todos los grupos amparados por las leyes federales y estatales y con frecuencia incluyen categorías adicionales como la edad (en la ciudad de Baltimore, 18 años o más), preferencia sexual, ocupación y fuente de ingresos. Consulte los artículos sobre las leyes locales.
¿Qué está prohibido?
La Ley de Vivienda Justa establece que es ilegal cometer cualquiera de los siguientes actos contra una persona que pertenezca a cualquiera de los grupos protegidos por la ley.
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Venta o alquiler de bienes raíces residenciales: negarse a vender, alquilar o de alguna manera hacer que no esté disponible o negar cualquier vivienda. Discriminar en los términos o condiciones de venta o alquiler de una vivienda o en la prestación de servicios o instalaciones, (se permite la vivienda entre personas del mismo sexo, como una excepción a esta prohibición, en situaciones en las que se comparten áreas de la vivienda), o indicar que la vivienda no está disponible cuando, de hecho, sí lo está.
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Publicidad de bienes raíces residenciales: hacer, imprimir, publicar o hacer que se haga, imprima o publique una notificación, declaración o anuncio relacionado con la venta o alquiler de una vivienda que indique una preferencia, limitación o discriminación.
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Acoso inmobiliario: persuadir o intentar persuadir, con fines de lucro, a una persona para que venda o alquile una vivienda haciendo declaraciones sobre la entrada al vecindario presente o futura de una o más personas de una clase protegida.
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Préstamos y otra asistencia financiera: discriminar en la concesión o compra de préstamos o en la prestación de otra asistencia financiera.
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Servicios de intermediación y tasación: discriminar en la intermediación o tasación de bienes raíces residenciales.
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Participación en organizaciones de bienes raíces: negar el acceso o establecer términos y condiciones diferentes para la membresía o la participación en cualquier servicio de listado múltiple, organización de corredores de bienes raíces u otro servicio, organización o instalación relacionada con el negocio de venta o alquiler de viviendas.
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Intimidación, coerción y amenazas: intimidar, coaccionar, amenazar o interferir con una persona en una de las clases protegidas en el disfrute de los derechos conferidos por la Ley de Vivienda Justa.
Disposiciones especiales para personas con discapacidades
Definición de discapacidad
La Ley de Vivienda Justa define la discapacidad (incapacidad) como un impedimento físico o mental que limita sustancialmente una o más de las "actividades principales de la vida" de una persona, un historial de tener dicho impedimento, o que se considera que tiene tal impedimento. La ley protege tanto a la persona con una discapacidad como a la persona que vive o tiene la intención de vivir con esa persona. Excluye a las personas que consumen drogas ilegalmente o son adictas a éstas y a otras sustancias controladas.
Protecciones especiales. Además de brindar a las personas con discapacidades todas las protecciones contra la discriminación en la vivienda que se brindan a los miembros de las otras seis clases protegidas, las siguientes disposiciones de la Ley de Vivienda Justa brindan una protección adicional importante.
Lea la Ley: 42 Código de los Estados Unidos § 3602 (42 United States Code § 3602)
La prohibición de discriminar en los términos y condiciones de venta o alquiler prohíbe al arrendador hacer cualquier pregunta sobre una persona con discapacidad que se haría sobre cualquier otro solicitante. Un arrendador no puede, por ejemplo, preguntar sobre la naturaleza o gravedad de la discapacidad de una persona o preguntar si esa persona es capaz de vivir sola.
Adaptaciones razonables
Es ilegal negarse a realizar cambios razonables en las reglas, políticas, prácticas y servicios que puedan ser necesarios para brindarle la misma oportunidad de disfrutar y usar una vivienda a una persona con discapacidad. Estas "adaptaciones razonables" incluyen cuestiones tales como hacer una excepción a la política de "no se permiten mascotas" para una persona que necesita un animal de servicio, y proporcionar un lugar de estacionamiento designado y reservado para una persona con un impedimento de movilidad.
Modificaciones razonables. Es ilegal negarse a permitir que una persona con una discapacidad haga, por su propia cuenta, los cambios razonables en las instalaciones que puedan ser necesarios para permitir el uso y disfrute de las instalaciones. Las “modificaciones razonables” incluyen elementos tales como la instalación de barras de apoyo para facilitar el uso de los baños o el ensanchamiento de una puerta para acomodar una silla de ruedas.
Lea la Ley: 42 Código de los Estados Unidos § 3604 (42 United States Code § 3604)
Accesibilidad completa de las viviendas multifamiliares “nuevas”
Las viviendas multifamiliares construidas para su primera ocupación luego del 13 de marzo de 1991 (es decir, las edificaciones que constan de 4 o más unidades) deben ser completamente accesibles para personas con discapacidades. Si un edificio tiene un ascensor, todas las unidades deben ser accesibles. Si no hay ascensor, solo las unidades de la “planta baja” deben ser accesibles. “Accesible” significa:
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Debe haber una entrada accesible al edificio en una ruta accesible;
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Las áreas públicas y de uso común deben ser de fácil acceso y las personas con discapacidades deben poder utilizarlas;
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Todas las puertas interiores deben ser lo suficientemente anchas para que pase una silla de ruedas;
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Debe haber una ruta accesible hacia la vivienda y a través de ella;
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Los interruptores de luz, enchufes eléctricos, termostatos y otros controles ambientales deben ser accesibles;
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Se debe reforzar las paredes de los baños para luego permitir la instalación de barras de apoyo; y
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Las cocinas y los baños deben tener el espacio suficiente para permitir maniobrar en una silla de ruedas.
Lea la Ley: 42 Código de los Estados Unidos 3604(F) (42 United States Code 3604(F))
Discriminación contra familias con niños
Definición de "estado familiar": como se utiliza en la Ley de Vivienda Justa, el término "estado familiar" (a menudo denominado como "familias con niños") se refiere a un padre, madre u a otra persona que tiene la custodia legal de una o más personas menores de 18 años. También se refiere a una persona embarazada o una persona que se encuentra realizando el proceso de obtener la custodia legal de un niño menor de edad.
Las familias con niños disfrutan, según la ley, de la misma protección contra la discriminación en la vivienda que otros grupos protegidos por la ley. Solo en dos instancias la ley permite, como excepciones, la discriminación contra las familias con niños. Ambas excepciones se refieren a lo que se conoce como las viviendas para personas mayores. Las viviendas destinadas y ocupadas únicamente por personas de 62 años de edad o más, y las viviendas en las que el 80 por ciento de las unidades están destinadas y ocupadas por al menos una persona de 55 años de edad o más no necesitan cumplir con las disposiciones de la ley sobre el estado familiar.
La discriminación contra familias con niños se manifiesta de muchas maneras, las más comunes suceden en la publicidad (por ejemplo, en indicaciones de que los alquileres son “no se permiten niños” o “solo para adultos”), en los estándares de ocupación restrictivos que limitan irrazonablemente el número de niños que pueden ocupar un espacio dado y en la ubicación de familias con niños para separar edificios o partes de edificios.
Exenciones a la Ley de Vivienda Justa
Las cuatro exenciones a la Ley de Vivienda Justa son:
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Una casa unifamiliar vendida o alquilada por el propietario, siempre que el propietario no sea propietario de más de tres de esas casas unifamiliares a la vez, y también siempre que la venta o alquiler no se publicite de manera discriminatoria y se realice sin los servicios de un agente de bienes raíces, corredor o vendedor. Si el vendedor no vive en la casa al momento del alquiler o la venta, o si no era el residente más reciente al momento del alquiler o de la venta, solo está exenta una venta de dicha vivienda unifamiliar dentro de un período de 24 meses.
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Unidades de vivienda o habitaciones en una edificación de cuatro unidades o menos, siempre que el propietario del edificio ocupe una de las unidades como su residencia.
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Una vivienda que pertenece o es operada por una organización religiosa, o por una organización sin fines de lucro que pertenece o es operada por una organización religiosa que limita o establece preferencias en la venta, alquiler u ocupación a personas de la misma religión, siempre que la membresía de la religión no esté restringida por motivos de raza, color o nacionalidad.
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Alojamiento que pertenece o es operado por un club privado inherente a su propósito principal y no es operado con un propósito comercial. Se puede dar preferencia a los miembros del club, o la ocupación puede limitarse a los miembros, siempre que la membresía del club esté abierta a todos sin distinción de raza, color, religión, etc.
Lea la Ley: 42 Código de los Estados Unidos § 3603, 3604, 3607 (42 United States Code § 3603, 3604, 3607)
Disposiciones de cumplimiento y sanciones por infracciones de la ley
Leyes estatales
La Comisión de Derechos Civiles de Maryland tiene la responsabilidad de hacer cumplir las leyes contra la discriminación. La Comisión investigará alegaciones de discriminación en la vivienda y tratará de resolver el problema. La información sobre cómo completar un reclamo y sobre el proceso de investigación está disponible en el sitio web de la Comisión.
Las víctimas de discriminación en la vivienda también pueden presentar una demanda ante el tribunal estatal correspondiente.
Lea la Ley: Código de Md., Gobierno estatal, § 20-702 (Md. Code, State Government, § 20-702)
Leyes federales
Reclamos administrativos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
Una persona que crea que ha sido víctima de discriminación en la vivienda puede presentar un reclamo por escrito ante la Secretaría del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, en inglés) dentro de un año después de ocurrido el acto discriminatorio. La Secretaría debe informar al reclamante sobre la elección de foros para resolver la disputa y ,si la jurisdicción estatal o local tiene una agencia pública certificada para manejar tales reclamos, la Secretaría debe remitir el reclamo a esa agencia.
La Secretaría intentará mediar en la disputa y llegar a un acuerdo de conciliación con las partes. Si es necesario, la Secretaría puede pedirle al Fiscal General que busque una reparación temporal a través de una acción judicial. En determinadas condiciones, tanto la parte agraviada como el demandado pueden optar por que se escuche la disputa por un juez de derecho administrativo o en un tribunal federal. Un juez de derecho administrativo que determina que un demandado ha cometido un acto discriminatorio de vivienda puede imponer una sanción civil de hasta $10,000 por la primera ofensa, hasta $25,000 por una segunda ofensa dentro de un período de cinco años y hasta $50,000 por una tercera ofensa dentro de un período de siete años. Si la disputa llega a un tribunal federal, el Fiscal General mantendrá la acción en nombre de la persona agraviada. La persona agraviada puede unirse a la acción y recibir honorarios razonables por el abogado.
Demandas privadas
Una persona que crea que ha sido víctima de discriminación en la vivienda puede presentar una acción civil en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos o en el Tribunal Estatal dentro de los dos años posteriores a la ocurrencia o finalización del acto discriminatorio, o después de que se haya incumplido un acuerdo de conciliación, lo que ocurra después, incluso si se ha presentado una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, siempre que un juez de derecho administrativo aún no haya iniciado una audiencia. Un juez federal puede otorgar cualquier reparación que sea necesaria, incluida la adjudicación de daños reales y punitivos, honorarios de abogados y órdenes judiciales temporales o permanentes.
El Fiscal General de los Estados Unidos pueden intervenir en demandas privadas que se determinen que son de importancia para el público en general.
Demandas en casos de "tendencia o práctica"
El Fiscal General de los Estados Unidos puede iniciar una demanda civil en cualquier tribunal de distrito federal si tiene motivos razonables para creer que una persona se ha involucrado en una "tendencia o práctica" de discriminación en la vivienda.
En cualquier demanda presentada por el Fiscal General, ya sea por su propia iniciativa o por remisión de la Secretaría del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, el juez puede otorgar cualquier reparación que sea apropiada: una orden judicial temporal o permanente u otra orden, honorarios y costas legales razonables, indemnización monetaria a cualquier persona agraviada y “para reivindicar el interés público”, una multa civil de hasta $50,000 por la primera infracción y hasta $100,000 por cualquier infracción subsecuente.
Lea la Ley: 42 Código de los Estados Unidos § 3613, 3614 (42 United States Code § 3613, 3614)