Para muchos habitantes de Maryland, su hogar es el activo más grande e importante de su familia. La casa familiar no es sólo un recurso económico importante que puede utilizarse para generar riqueza, sino que a menudo es la piedra angular emocional de la familia. Si un propietario cría una familia en el hogar, hay una vida de recuerdos preciados, y se vuelve extremadamente importante que el hogar –y los recuerdos– permanezcan en la familia para las generaciones futuras. La mejor manera de garantizarlo es mediante una adecuada planificación patrimonial.
PRECAUCIÓN: Este artículo no puede abordar todos los posibles problemas relacionados con la transferencia de propiedad de la vivienda. Consulte con un abogado antes de tomar cualquier medida relacionada con el cambio de la escritura, para que su abogado pueda revisar sus circunstancias específicas y necesidades de planificación.
- ¿Cuál es la mejor opción de planificación patrimonial si eres propietario de una casa?
- ¿Qué sucede si no se realiza ninguna planificación patrimonial antes de que muera el propietario?
- ¿En qué se diferencia una escritura de una escritura de propiedad vitalicia?
- ¿Debo ceder el control de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia?
- ¿En qué se diferencia una escritura de propiedad vitalicia de un testamento?
- ¿Qué sucede si soy dueño de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia y necesito atención a largo plazo de Medicaid?
- ¿Existen otras formas de evitar la legalización de su casa?
- ¿Debo agregar el nombre de mi hijo (o el de otra persona) a la escritura de mi casa?
¿Cuál es la mejor opción de planificación patrimonial si eres propietario de una casa?
El mejor enfoque para un propietario es tomar las medidas adecuadas de planificación patrimonial para garantizar que la propiedad pase a un heredero. Esto se puede hacer cambiando la propiedad de la propiedad, dejándola a sus seres queridos en su testamento, estableciendo un fideicomiso revocable, estableciendo un fideicomiso irrevocable o mediante una escritura de propiedad vitalicia, como se describe a continuación. (Consulte la sección sobre Propiedad y titulación de propiedades más arriba). No se debe asumir que agregar un miembro de la familia a la escritura de la casa es lo mejor que se puede hacer. Como se analiza más adelante, hay varias opciones a considerar y la mejor opción depende de la situación única de cada persona. Por lo tanto, lo mejor es buscar asesoramiento legal antes de realizar cualquier cambio en la propiedad de su vivienda.
¿Qué sucede si no se realiza ninguna planificación patrimonial antes de que muera el propietario?
Si el propietario de una vivienda fallece sin tomar ninguno de los pasos de planificación patrimonial que se analizan aquí, el título de la vivienda permanecerá a nombre del fallecido y estará sujeto a las reglas de sucesión. (Ver el artículo sobre Testamentos y otros documentos de transferencia de propiedad.) Si la vivienda no pasa por la legalización, entonces el título y la propiedad de la vivienda no podrán transferirse a los herederos. Esto puede ser cierto incluso cuando un heredero permanece en la casa y continúa pagando una hipoteca y otros gastos. Esto significa que sin una planificación patrimonial adecuada, es posible que el niño que incurra en los gastos de mantenimiento de la casa nunca reciba la propiedad de la misma tras la muerte de uno de los padres. Además, como resultado de que el niño no es el propietario legal, existen varios programas extremadamente beneficiosos (créditos fiscales para propietarios de viviendas, programas de asistencia para servicios públicos y subvenciones de asistencia para reparaciones) que son inaccesibles para el niño. Esto podría causar graves dificultades financieras, lo que puede hacer que sea aún más difícil mantener la propiedad en la familia y evitar la ejecución hipotecaria.
¿En qué se diferencia una escritura de una escritura de propiedad vitalicia?
Una “escritura” es el documento que transmite la propiedad de bienes inmuebles: terrenos y edificios. Una “escritura de patrimonio vitalicio” es aquella que refleja la propiedad de su casa, pero que limita su propiedad a toda su vida. En otras palabras, una escritura de patrimonio vitalicio le permite ser propietario de una propiedad mientras vive y se la entrega a las personas que usted nombre (legalmente llamadas “restoman”) después de su muerte. Es una forma de ser propietario de su casa durante su vida y al mismo tiempo permitir que la propiedad pase a las personas que usted nombró en la escritura sin necesidad de sucesión. (Ver el artículo sobre Testamentos y otros documentos de transferencia de propiedad.) Tanto las personas físicas como las parejas casadas pueden utilizar escrituras de patrimonio vitalicio.
¿Debo ceder el control de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia?
Puedes, pero no es necesario. Hay dos tipos de escrituras de patrimonio vitalicio, “patrimonio vitalicio sin poderes” y “patrimonio vitalicio con plenos poderes”. En uno, cedes el control sobre lo que sucede después de morir y en el otro, no.
En una escritura de “patrimonio vitalicio sin poderes”, usted cede todos los derechos sobre su casa después de su muerte, así como muchos derechos actuales asociados con su casa. Es un regalo ahora del derecho a su casa en el futuro, lo que significa que no tiene el poder de vender o hipotecar la propiedad sin el consentimiento del resto. Debido a que no puede deshacer la escritura de propiedad vitalicia sin el consentimiento del resto, no debe firmar una escritura de propiedad vitalicia “sin poderes” a menos que esté absolutamente convencido de que desea hacer una donación permanente de su casa que no puede cambiar.
Una escritura de patrimonio vitalicio “con plenos poderes” le permite cambiar de opinión. Es como un regalo que ocurre automáticamente en el futuro en el momento de tu muerte. Has regalado la casa después de tu muerte, pero has conservado el poder de cambiar de opinión y recuperarla, venderla, pedir prestado contra ella, dársela a otra persona o hacer cualquier otra cosa que el dueño de una casa pueda hacer. Pero si no haces ninguna de esas cosas, la escritura surtirá efecto cuando mueras.
¿En qué se diferencia una escritura de propiedad vitalicia de un testamento?
Un testamento es su declaración actual de cómo se deben distribuir todos sus bienes después de su muerte, pero no opera automáticamente. Le dice a la persona responsable de su patrimonio (la propiedad que poseía al momento de su muerte) quién obtiene qué. (Esa persona se llama representante personal). Sin embargo, las reclamaciones de los acreedores y de la agencia tributaria se pagan primero. Todo esto pasa por el proceso conocido como sucesión, donde un tribunal supervisa la conducta del representante personal en la administración del patrimonio. (Consulte la sección sobre testamentos y otros documentos de transferencia de propiedad más arriba).
Una escritura de propiedad vitalicia con plenos poderes es un poco como un testamento en el sentido de que puedes cambiar de opinión. Pero a diferencia de un testamento, en el caso de un patrimonio vitalicio con plenos poderes, la donación de su vivienda entra en vigor automáticamente tras su muerte; Los tribunales sucesorios no intervienen ni la casa queda expuesta a sus acreedores.
Por otro lado, una escritura de propiedad vitalicia sin poderes en realidad entrega la propiedad a su “remanente” designado, pero la donación de la propiedad en realidad no ocurre hasta el momento de su muerte. No puede retirarlo y no puede deshacerlo usted mismo. No se requiere ni se permite ninguna otra acción. Los acreedores no tienen ningún derecho sobre él (a excepción del titular de la hipoteca y algunos otros).
¿Qué sucede si soy dueño de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia y necesito atención a largo plazo de Medicaid?
Las escrituras de patrimonio vitalicio presentan problemas únicos y específicos para las personas que solicitan Medicaid, que es un programa de “prueba de recursos” destinado a brindar beneficios solo a personas pobres y de bajos ingresos. Para determinar la elegibilidad para Medicaid, se identifican, valoran y calculan los activos de una persona para determinar la cantidad de recursos financieros, si corresponde, que deben usarse para pagar su atención médica antes de que Medicaid pague el resto. Al calcular sus activos disponibles para determinar la cantidad que usted debe ser responsable de pagar por su propia atención, Medicaid incluirá en esa cifra el valor de cualquier bien inmueble (casa) que Medicaid no determine como una “vivienda exenta”. Las razones para designar un inmueble como “vivienda exenta” incluyen a usted, su cónyuge o su hijo discapacitado que actualmente reside en la casa. En el caso de una escritura de propiedad vitalicia con plenos poderes, Medicaid negará el estatus de “hogar exento” en algunas situaciones (ni usted ni su cónyuge o hijo discapacitado viven allí), lo que significa que, para ser elegible para los beneficios de Medicaid, deberá obligado a vender la casa y “gastar” las ganancias o poner la casa nuevamente a su nombre, deshaciendo el beneficio de una escritura de propiedad vitalicia. Una “reducción de gastos” es una estrategia financiera en la que usted trabaja con un abogado calificado en la planificación de Medicaid para calificar para los beneficios.
En el caso de un patrimonio vitalicio sin poderes, su elegibilidad para Medicaid se retrasará si busca beneficios dentro de los cinco años posteriores a la firma de la escritura. La razón de esto es que Medicaid probablemente considerará que esta transferencia de su hogar a otra persona lo empobrece deliberadamente para calificar para los beneficios porque entregó el resto sin recibir nada a cambio. Si solicita Medicaid más de cinco años después de firmar la escritura, los beneficios de Medicaid no se retrasarán debido a la transferencia. Eso no quiere decir que no pueda o no deba utilizar un patrimonio vitalicio si prevé que necesitará atención a largo plazo, sólo que necesita comprender qué funciona y qué no funciona para lograr sus objetivos. Busque asistencia legal competente antes de transferir cualquier casa u otros bienes, especialmente si tiene dudas sobre la elegibilidad actual o futura para Medicaid.
¿Existen otras formas de evitar la legalización de su casa?
Sí, pero pueden ser más caros y crear otros problemas. Por ejemplo, podría contratar a un abogado para que prepare un fideicomiso revocable para conservar su casa hasta su muerte y luego traspasarla a quienes usted elija. O podría poner su casa en propiedad conjunta con la persona (o personas) que desea quedarse con la casa después de su muerte. (Ver el artículo sobre Propiedad y titulación de propiedades.) Estas opciones pueden ser costosas y complicadas. Consulte a un abogado antes de considerar estas u otras opciones.
¿Debo agregar el nombre de mi hijo (o el de otra persona) a la escritura de mi casa?
Eso depende. Sin embargo, tenga siempre en cuenta que agregar a una persona como propietario de su casa puede tener consecuencias no deseadas.
- Agregar a otra persona como copropietario de su casa puede ser riesgoso porque es posible que no pueda cambiar de opinión sobre la propiedad de su casa sin el consentimiento del copropietario una vez que le haya otorgado a esa persona un interés de propiedad en la casa.
- Es posible que pierda ciertas exenciones del impuesto a la propiedad que solo están disponibles para usted y quede descalificado de ciertos beneficios públicos a los que de otro modo tendría derecho si no hubiera agregado a otra persona a la escritura.
- Es posible que deban pagarse ciertos impuestos de transferencia o registro para esta transferencia dependiendo de su relación con la persona que está agregando a la escritura.
- Si la persona que usted agrega a la escritura le debe dinero a un acreedor y el acreedor ha obtenido una sentencia contra esa persona, el acreedor puede forzar la venta de su casa para satisfacer la deuda de esa persona.
- Agregar a alguien a su escritura puede hacer que esa persona pague impuestos adicionales que de otro modo podrían haberse evitado si la casa hubiera sido heredada por esa persona después de su muerte.
Este artículo fue adaptado de la Manual de planificación de vida y salud creado por la Comité de Planificación de Vida y Salud de las Grupo de trabajo sobre acceso a la justicia para el Covid-19 del Fiscal General de Maryland.