Temas en este pagina
- ¿Qué son los servicios públicos?
- ¿Qué servicios públicos debe proveer un propietario?
- ¿Quién es responsable de pagar por los servicios públicos?
- ¿El propietario puede cargar a un inquilino por los servicios públicos?
- ¿El propietario puede cargar a un inquilino los honorarios tardíos para servicios públicos impagados?
- ¿Si el inquilino es responsable de pagar por los servicios públicos, tiene el inquilino el deber de darle propietario información de la cuenta?
- ¿Quién paga el depósito a la empresa de servicios públicos para una cuenta nueva?
- ¿El propietario está autorizado a cortar los servicios públicos del inquilino?
- ¿El inquilino puede retener el alquiler si los servicios públicos no se pagan o se cortan?
- ¿El inquilino puede crear su propia cuenta si el propietario se niega a pagar los servicios públicos que se acuerdan?
- ¿El inquilino tiene el derecho a tener un medidor único en un edificio de múltiples unidades?
- ¿El propietario puede usar el depósito para pagar balances tardíos en la cuenta de servicios?
- ¿La empresa de servicios públicos puede terminar los servicios del inquilino durante la época de temperaturas extremas?
1. ¿Qué son los servicios públicos?
Los servicios públicos son servicios esencial necesarios para hacer una vivienda habitable. Estos incluyen electricidad, gas, agua/alcantarillado, y recolección de basura. Servicios básicos no incluyen televisión por cable, internet, honorarios de asociación de propietarios, a menos que un servicio, como agua o recolección de basura, sea parte de la cuota de la asociación de propietarios (HOA).
2. ¿Qué servicios públicos debe proveer un propietario?
Los propietarios deben proveer una vivienda segura y habitable para sus inquilinos. Esto se conoce como una garantía implícita de la habitabilidad y asegura que el inquilino tiene el derecho a que la vivienda cumpla con los factores básicos y necesarios para asegurar que la vivienda sea habitable y segura. Maryland requiere que los propietarios provean acceso a la calefacción, luz, electricidad, el agua caliente y fría, y alcantarillado adecuado. Aire acondicionado, televisión por cable, y el internet no son servicios que los propietarios tienen que proveer, pero es común si lo hacen.
Lea la ley: Código de Maryland: Inmuebles § 8-211 (Md. Code, Real Property § 8-211)
3. ¿Quién es responsable de pagar por los servicios públicos ¿
Propietarios deben proveer acceso a servicios públicos básicos, no necesariamente pagar por los servicios. El contrato de arrendamiento determina quien es responsable de pagar por los servicios. Un contrato de arrendamiento, escrito u oral, pero en muchos casos un contrato de arrendamiento escrito es requerido.
Los contratos de arrendamientos escritos son requeridos para cualquier contrato de arrendamiento que es por doce meses, o más, y para propietarios que alquilan cinco o más unidades de viviendas en Maryland. El contrato de arrendamiento escrito debe incluye si el propietario o inquilino es responsible de pagar por los servicios públicos.
Lea la ley: Código de Maryland: Inmuebles § 8-208 (Md. Code, Real Property § 8-208)
Si su contrato de arrendamiento no incluye algunos términos sobre quién es responsable por servicios públicos, usted no debe firmar o no debe aceptar al contrato de arrendamiento. La ley no provee ninguna responsabilidad por efecto en cuanto a quién debe pagar (es decir, la ley no llena los espacios en blanco si su contrato de arrendamiento ni estipula este tema). Si usted ya firmó el contrato de arrendamiento, hable con un abogado para evaluar su situación y determinar quién debe pagar por servicios públicos y si tienen que enmendar el contrato de arrendamiento.
4. ¿El propietario puede cargar a un inquilino por los servicios públicos?
Propietarios pueden cargar al inquilino por servicios públicos, en lugar de la empresa de servicio públicos. Esto típicamente ocurre cuando el servicio público (gas, electricidad, o agua) es sobre un medidor maestro, y hay múltiples unidades dentro de un edificio. Regulaciones de Maryland exponen un desglose detallado de cómo calcular la factura de los servicios por cada vivienda o unidad.
Lea la regulación: COMAR 20.25.01.05(B)
Para propietarios de un edificio con solamente uno o dos unidades de viviendas, ellos pueden cargar a inquilinos directamente por el agua o alcantarillado, pero debe:
- Tener un contrato de arrendamiento escrito que declara que el inquilino está requerido a pagar al propietario directamente; y
- Provee una copia del agua y/o alcantarillado identificando la cuenta del inquilino.
Lea la ley: Código de Maryland: Inmuebles, § 8-205.1 (Md. Code, Real Property, § 8-205.1)
5. ¿El propietario puede cargar a un inquilino unas cuotas tardías por servicios públicos que no se han pagado?
Si el inquilino paga al propietario por un servicio público (como el gas o la electricidad); el propietario solo puede imponer los costos y cuotas tardías que le cargaron al propietario.
Lea la regulación: COMAR 20.25.01.05(B)
Si el inquilino no puede pagar a tiempo y la empresa de servicio público carga una cuota tardía al propietario, entonces el propietario puede imponer la cuota tardía al inquilino, pero no monto adicional.
Lea la ley: Código de MD: Los servicios públicos § 7-303 (Md. Code, Public Utilities § 7-303)
6. ¿Si el inquilino es responsable de pagar por los servicios públicos, un inquilino tiene que dar al propietario información sobre la cuenta?
Si, si esto se acordó en el contrato de arrendamiento. Lea su contrato de arrendamiento cuidadosamente. Algunos propietarios requieren información sobre la cuenta para asegurar que el inquilino cambió la cuenta de los servicios públicos a su nombre.
7. ¿Quién paga el depósito a la empresa de servicios públicos para una cuenta nueva?
Si el inquilino ha acordado pagar por el servicio público, entonces usualmente paga el depósito de la cuenta nueva. Si el propietario tiene que pagar por el servicio y no hace el pago, entonces el inquilino puede abrir una cuenta nueve y deduce el depósito del alquiler.
Lea la ley: Código de Maryland, Inmuebles § 8-212.3 (Md. Code, Real Property § 8-212.3)
8. ¿El propietario está autorizado a cerrar los servicios públicos del inquilino?
Los propietarios no pueden intencionalmente cerrar los servicios públicos o interrumpir el servicio de calefacción, agua corriente, agua caliente, la electricidad, o el gas para forzar al inquilino a dejar la vivienda o castigarle por alquileres tardíos. Esta acción no puede ser intencional por el propietario y no incluye la interrupción de servicios debido a una causa natural (por ejemplo, apagones extendidos por una tormenta).
Los servicios públicos pueden ser terminados o interrumpido si (1) el propietario ha recibido un orden judicial que otorga la posesión de la vivienda a él, (2) el propietario ha dado al inquilino aviso razonable de intención a terminar los servicios públicos, (3) y el inquilino tuvo la oportunidad de crear una cuenta nueva para los servicios en su nombre.
Lea la ley: Código de Maryland, Inmuebles § 8-216 (Md. Code, Real Property § 8-216)
9. ¿El inquilino puede retener el alquiler si los servicios públicos no se pagan o son terminados?
Si los servicios públicos son terminados, el inquilino tiene dos opciones: (1) retener el alquiler y estar sujeto a desalojo o (2) continuar pagando el alquiler a un fideicomiso que está creado por el tribunal de distrito. La segunda opción evita el desalojo por falta de pago del alquiler, pero esta opción requiere varios pasos.
Primero, debe haber una condición grave o peligrosa en la vivienda. Esto incluye, pero no se limita a la falta la calefacción, luz, electricidad, el agua, o alcantarillado. La falta del aire acondicionado no está incluida a menos que el inquilino puede demostrar que la falta de aire acondicionado resulta en una amenaza grave y significativa a su vida, salud, y seguridad. El inquilino no tiene derecho a depositar el alquiler en un fideicomiso si es responsable de pagar por los servicios, y estos son terminados porque el inquilino no pagó.
Segundo, el inquilino debe notificar al propietario de la falta de los servicios o servicios insuficientes. Se puede dar aviso por (1) comunicación escrita, (2) una demostración física al propietario, o (3) un aviso escrito que es publicado por la agencia del estado apropiada.
Tercero, el propietario debe tener un tiempo razonable para arreglar el problema. Se presume que dentro de treinta (30) días del propietario recibir el aviso es un tiempo razonable.
Cuarto, si el propietario no arregla los problemas o no restaurar los servicios, el inquilino puede radicar una denuncia en un tribunal para pedir que se permite depositar el alquiler en un fideicomiso. Para más detalles, lea Alquiler en Fideicomiso (Rent Escrow).
Lea la ley: Código de Maryland, Inmuebles § 8-211 (Md. Code, Real Property § 8-211)
10. ¿El inquilino puede crear su propia cuenta si el propietario se niega a pagar los servicios públicos acordados en el contrato de arrendamiento?
Si el gas o la electricidad del inquilino han sido terminados o van a ser terminados, el inquilino puede crear una cuenta nueva en la empresa de servicios públicos para por restaurar los servicios. El inquilino no va a ser responsable de los cargos pendientes del propietario, pero el inquilino es responsable de los cargos pendientes de las cuentas con su nombre. El inquilino puede deducir los pagos a la empresa de servicios públicos de la renta o depósitos del alquiler si abre cuenta nueva en la empresa de servicios públicos.
Hay unos requisitos necesarios para que el inquilino pueda deducir los pagos de la renta. Primero, el inquilino debe tener un contrato de arrendamiento válido (escrito u oral) que declara que el propietario tiene el deber de pagar el gas o la electricidad. Segundo, el inquilino y el propietario no pueden estar viviendo juntos en una vivienda. Tercero, el gas o la electricidad debe deber ser calculado por un medidor único, no por un medidor maestro. Cuarto, el inquilino debe pagar toda o parte de la factura de servicios (incluyendo los pagos que se hace a la cuenta de servicios) o el inquilino debe pagar el depósito que se requiere a crear una cuenta nueva de servicios.
Lea la ley: Código de Maryland, Inmuebles § 8-212.3, Servicios Públicos § 7-309 (Md. Code, Real Property, § 8-212.3; Public Utilities § 7-309)
11. ¿El inquilino tiene el derecho a tener un medidor único en un edificio de múltiples unidades?
No hay un derecho a tener un medidor único. En vez de eso, el propietario puede elegir instalar o no un medidor único. Típicamente cuando hay un medidor maestro, el propietario incluirá la factura de gas, electricidad, o agua (de cualquier servicio que está en el medidor maestro) en el alquiler y el propietario usará el tamaño (pie cuadrado) del apartamento para determinar cuánto del servicio el inquilino utilizó probablemente.
Lea la regulación: COMAR 20.25.01.05(B)
12. ¿El propietario puede usar el depósito para pagar balances tardíos en la cuenta de servicios?
El depósito solo se puede usar para el pago del alquiler, el incumplimiento del contrato de arrendamiento, o para reparar daños a la vivienda, áreas comunes, electrodomésticas principales, o los muebles.
Lea la ley: Código de Maryland, Inmuebles § 8-203 (Md. Code, Real Property § 8-203)
La única manera que el propietario puede usar el depósito para cobrar los balances atrasados en la cuenta servicios públicos es radicando una denuncia en un tribunal contra el inquilino para obtener el depósito como alquiler adicional. Esta denuncia solamente es posible si el contrato de arrendamiento estableció que los pagos atrasados de los servicios se consideraría causa suficiente para usar el depósito si el propietario y el inquilino llegan al tribunal.
13. ¿La empresa de servicios públicos puede terminar los servicios del inquilino durante la época de temperaturas extremas?
Una empresa de servicios públicos no puede terminar el gas o la electricidad por falta de pago un día que se pronostica alcanzar los treinta y dos (32) grados Fahrenheit o menos o noventa y cinco (95) grados Fahrenheit o más.
Lea la ley: Código de Maryland, Inmuebles § 7-307.1 (Md. Code, Public Utilities § 7-307.1)