Temas en esta página:
- Efecto de la venta por ejecución hipotecaria en el comprador y el inquilino
- Aviso requerido para rescindir el arrendamiento
- Aviso de Acción de Ejecución Hipotecaria
- Aviso de venta por ejecución hipotecaria inminente
- Prohibición de desalojo no judicial
- Aviso de desalojo
- Resumen de los avisos requeridos
- Cobro de Renta
La ley de Maryland proporciona protecciones para los inquilinos cuando se ejecuta la hipoteca de la propiedad. Este artículo describe los derechos de los compradores e inquilinos.
Efecto de la venta por ejecución de la hipoteca sobre el comprador y el inquilino
El comprador en una venta por ejecución de hipoteca tiene los mismos derechos y remedios en contra de los inquilinos que tenía el deudor hipotecario (el arrendador original del inquilino), y los inquilinos tienen los mismos derechos y remedios en contra del comprador que tenían en contra del arrendador original en el día que se registró la hipoteca. Por lo tanto, cuando la fecha del alquiler sea anterior a la de la hipoteca, una venta por ejecución de hipoteca no terminará el alquiler. Cuando el alquiler comience después de que se registre la hipoteca, los inquilinos aún tienen ciertos derechos en relación con la notificación de la ejecución de la hipoteca, la venta y cualquier notificación por desahucio. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-105.6 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-105.6).
Se exige una notificación para terminar el arrendamiento
Los inquilinos de buena fe de una propiedad residencial tienen derecho a una notificación de al menos 90 días antes de la terminación del arrendamiento. Un alquiler o arrendamiento se considera de "buena fe" solo si el inquilino no es el hijo, cónyuge o uno de los padres del arrendador original, la transacción del alquiler se realizó en condiciones de igualdad (p. ej., el arrendador y el arrendatario actuaron de manera independiente) y el alquiler no es sustancialmente menor que el valor justo del alquiler en el mercado para la propiedad (a menos que el alquiler de la unidad se reduzca o esté subsidiado debido a un subsidio federal, estatal o local). Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-105.6 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-105.6).
Si la propiedad ejecutada no ha sido adquirida por un propietario que utilice la propiedad como su residencia principal (un “propietario-ocupante”), el nuevo propietario tomará posesión de la propiedad sujeto a cualquier alquiler en la misma, y debe permitirle al inquilino continuar arrendando la propiedad hasta (i) la culminación del plazo de alquiler o (ii) 90 días desde la fecha de la notificación de terminación del arrendamiento que se le entregue al inquilino, la que sea posterior. Si un propietario-ocupante adquiere la propiedad, puede terminar el arrendamiento antes de que finalice el plazo del mismo, pero debe entregarle al inquilino una notificación de 90 días de la terminación. Para los inquilinos que ya no tienen un contrato de alquiler y estén alquilando voluntariamente o mensualmente, el nuevo propietario del inmueble, ya sea propietario-ocupante o no, debe entregarle una notificación de 90 días al inquilino antes de que tenga que desalojar.
NOTA: si la venta por la ejecución de la hipoteca se anunció con 1 o más arrendamientos, aquellos arrendamientos no estarán afectados por la venta, excepto si el comprador se vuelve el arrendador, a partir de la fecha de la venta.
Se exige que la notificación de 90 días:
1. Sea por escrito.
2. Sea enviada por correo de primera clase o certificado, acuse de recibo solicitado.
3. Establezca la fecha en la cual la notificación se entregó.
4. Establezca la fecha en la cual la terminación del arrendamiento estará vigente.
5. Establezca si la base de la terminación del arrendamiento es por vencimiento del plazo, la venta de la propiedad a un comprador que ocupará la propiedad como residencia principal o terminación de un alquiler mensual o voluntario.
Los requisitos para la terminación de cualquier arrendamiento con subsidio federal o estatal, o de conformidad con cualquier ley estatal o local que disponga períodos de tiempo más largos o protecciones adicionales para los inquilinos, sustituye a estas disposiciones sobre notificaciones. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-105.6 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-105.6).
Notificación de la acción de ejecución de hipoteca
Adicional a cualquier otra notificación que deba entregarse obligatoriamente de conformidad con este Código o las Reglas de Maryland, la persona autorizada para realizar la venta de la propiedad residencial en una acción de ejecución de hipoteca deberá enviar, a través de correo de primera clase, una notificación escrita por separado con letra tamaño mínimo 12, dirigida a "todos los ocupantes" a la dirección de la propiedad residencial (indicando en la parte de afuera del sobre, del lado de la dirección, en letras mayúsculas de tamaño mínimo 12 y en negrillas: "NOTIFICACIÓN IMPORTANTE PARA TODOS LOS OCUPANTES: INFORMACIÓN SOBRE LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN EL INTERIOR DEL SOBRE. ABRIR INMEDIATAMENTE"), al menos 45 días antes de que se pueda llevar a cabo legalmente la venta por ejecución de hipoteca, de manera sustancial de la siguiente forma:
NOTIFICACIÓN IMPORTANTE
Una acción de ejecución de hipoteca se presentó en contra de la propiedad ubicada en (insertar la dirección) en el tribunal de circuito de (insertar el nombre del condado). La presente notificación se le envía a usted como una persona que vive en esta propiedad.
Una venta por ejecución de hipoteca de la propiedad podrá ocurrir en cualquier momento después de 45 días a partir de la fecha de la presente notificación.
La mayoría de los arrendatarios tienen el derecho a continuar arrendando la propiedad después de se realice la venta por ejecución de hipoteca. El comprador por la venta de ejecución de hipoteca se convierte en el nuevo arrendador.
La mayoría de los arrendatarios con un alquiler por un período de tiempo específico tienen el derecho a continuar alquilando la propiedad hasta el final del plazo del alquiler. La mayoría de los arrendatarios mensuales tienen el derecho a continuar alquilando la propiedad durante 90 días después de recibir una notificación escrita de parte del nuevo propietario para desalojar.
Usted debe buscar asesoría legal para determinar si tiene estos derechos.
A continuación puede encontrar el nombre, dirección y número telefónico de la persona autorizada para vender la propiedad. Puede contactar a esta persona para notificarle que usted es un inquilino en la propiedad y desea conocer más sobre la venta. Para obtener más información, puede revisar el expediente en la oficina del secretario del tribunal de circuito. También puede contactar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland al (insertar número telefónico) o consulte la página web del Departamento (insertar la dirección de la página web) para obtener asistencia.
Persona autorizada para vender la propiedad.
(Nombre)
(Dirección)
(Número telefónico)
(Fecha de esta notificación)
Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-105.9 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-105.9).
Notificación de venta inminente por ejecución de hipoteca
Adicional a cualquier otra notificación que deba entregarse obligatoriamente de conformidad con este Código o las Reglas de Maryland, la persona autorizada para realizar la venta de la propiedad residencial en una acción de ejecución de hipoteca deberá enviar, a través de correo de primera clase, una notificación escrita por separado con letra tamaño mínimo 12, dirigida a "todos los ocupantes" a la dirección de la propiedad residencial (indicando en la parte de afuera del sobre, del lado de la dirección, en letras mayúsculas de tamaño mínimo 12 y en negrillas: "NOTIFICACIÓN IMPORTANTE PARA TODOS LOS OCUPANTES: INFORMACIÓN SOBRE LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN EL INTERIOR DEL SOBRE. ABRIR INMEDIATAMENTE"), no antes de 30 días y a más tardar 10 días antes de la fecha de la venta, de manera sustancial de la siguiente forma:
NOTIFICACIÓN DE VENTA INMINENTE POR EJECUCIÓN DE HIPOTECA
Una acción de ejecución de hipoteca se presentó en contra de la propiedad ubicada en (insertar la dirección) en el tribunal de circuito de (insertar el nombre del condado). La presente notificación se le envía a usted como una persona que vive en esta propiedad.
Se programó una venta de la propiedad por ejecución de hipoteca para que se realice de la siguiente manera:
Fecha: ________________________
Hora: ________________________
Lugar: ________________________
La mayoría de los arrendatarios tienen el derecho a continuar arrendando la propiedad después de se realice la venta por ejecución de hipoteca. El comprador por la venta de ejecución de hipoteca se convierte en el nuevo arrendador.
La mayoría de los arrendatarios con un alquiler por un período de tiempo específico tienen el derecho a continuar alquilando la propiedad hasta el final del plazo del alquiler. La mayoría de los arrendatarios mensuales tienen el derecho a continuar alquilando la propiedad durante 90 días después de recibir una notificación escrita de parte del nuevo propietario para desalojar.
Usted debe buscar asesoría legal para determinar si tiene estos derechos.
A continuación puede encontrar el nombre, dirección y número telefónico de la persona autorizada para vender la propiedad. Puede contactar a esta persona para notificarle que usted es un inquilino en la propiedad y desea conocer más sobre la venta. Para obtener más información, puede revisar el expediente en la oficina del secretario del tribunal de circuito. También puede contactar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland al (insertar número telefónico) o consulte la página web del Departamento (insertar la dirección de la página web) para obtener asistencia.
Persona autorizada para vender la propiedad.
(Nombre)
(Dirección)
(Número telefónico)
(Fecha de esta notificación)
Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-105.9 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-105.9).
Prohibición de desahucio no judicial
La persona que compre la propiedad residencial en una venta por ejecución de hipoteca, o que reclame un derecho a posesión, no podrá tomar posesión de la propiedad de un residente protegido, ni podrá amenazar con hacerlo, al restringirle el acceso a residente al inmueble residencial, suspender servicios esenciales tales como gas, calefacción, agua, electricidad, etc., o tomar cualquier otra medida que pueda privar al residente protegido de su posesión actual. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-113 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-113).
Notificación de desahucio
Adicional a cualquier otra notificación que deba entregarse obligatoriamente de conformidad con este Código o las Reglas de Maryland, la persona que compre la propiedad residencial en una venta por ejecución de hipoteca deberá enviar, después del registro del fallo que adjudica la posesión y antes de intentar la ejecución del auto de posesión, a través de correo de primera clase, una notificación escrita por separado con letra tamaño mínimo 12, dirigida a "todos los ocupantes" a la dirección de la propiedad residencial (indicando en la parte de afuera del sobre, del lado de la dirección, en letras mayúsculas de tamaño mínimo 12 y en negrillas: "NOTIFICACIÓN IMPORTANTE PARA TODOS LOS OCUPANTES INFORMACIÓN SOBRE EL DESAHUCIO EN EL INTERIOR DEL SOBRE. ABRIR INMEDIATAMENTE"), de manera sustancial en la siguiente forma:
NOTIFICACIÓN IMPORTANTE SOBRE EL DESHAUCIO
El tribunal de circuito de (insertar el nombre del condado) registró un fallo adjudicando la posesión de la propiedad ubicada en (insertar la dirección). PUEDE SER DESAHUCIADO DE LA PROPIEDAD CUALQUIER DÍA DESPUÉS DE (insertar la primera fecha después de la cual el desahucio pueda ocurrir legalmente de conformidad con la ley estatal y local).
A continuación puede encontrar el nombre, dirección y número telefónico de la persona que compró la propiedad o su agente. Puede contactar a esta persona para conocer más sobre la orden del tribunal. Para obtener más información, puede revisar el expediente en la oficina del secretario del tribunal de circuito. Puede consultar con un abogado para determinar sus derechos. También puede contactar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland al (insertar número telefónico) o consulte la página web del Departamento (insertar la dirección de la página web) para obtener asistencia.
Comprador de la propiedad o su agente:
(Nombre)
(Dirección)
(Número telefónico)
(Fecha de esta notificación)
Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-105.9 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-105.9).
La persona que entregue una notificación exigida por esta sección debe presentar en el procedimiento de ejecución de hipoteca un afidávit de cumplimiento con las disposiciones de esta sección, después de que se envíe cada notificación.
En el caso de aplazamiento de la venta, lo cual puede hacerse a discreción de la persona autorizada para hacer la venta, no será necesario entregar notificaciones nuevas o adicionales de conformidad con esta sección.
Cobro del alquiler
El comprador en una venta por ejecución de hipoteca no podrá ejercer ningún derecho para cobrar los pagos de alquiler de un inquilino de buena fe que tenga la posesión de una propiedad residencial, a menos que el comprador:
1. Realice una investigación razonable sobre:
1. el estado de la ocupación de la propiedad residencial; y
2. si cualquier individuo en posesión de la propiedad residencial es un inquilino de buena fe; y
2. Envíe una notificación a cada inquilino de buena fe, a través de correo de primera clase con un certificado de envío, que indique:
1. el nombre, dirección y número telefónico del comprador o de su agente, que sea responsable de la administración y mantenimiento de la propiedad residencias; y
2. que los pagos del alquiler deberán dirigirse al comprador o a su agente.
El comprador en una venta por ejecución de hipoteca renuncia a cualquier demanda por pagos de alquiler de parte de un inquilino de buena fe que se encuentre en posesión de una propiedad residencial por cualquier período de tiempo antes de que el comprador cumpla con los requisitos de esta sección, salvo que la renuncia no aplique al alquiler para uso de la propiedad residencial durante los 15 días inmediatamente anteriores a la fecha de que el comprador cumplió con las exigencias de esta sección. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 7-105.10 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 7-105.10).