Vivienda pública
El alquiler entre el inquilino y la autoridad de vivienda debe declarar los procedimientos a seguir para finalizar el alquiler. La autoridad de vivienda no puede finalizar un alquiler excepto por incumplimientos graves o repetidos de los términos del alquiler o por alguna otra “buena causa”. La autoridad de vivienda debe enviarle al inquilino una notificación escrita de su intención de desahuciarlo. Si el fundamento para el desahucio es la falta de pago del alquiler, se debe entregar la notificación 14 días antes de que la autoridad de vivienda presente un caso ante el tribunal por incumplimiento del pago del alquiler. Si el fundamento para finalizar el alquiler es por cualquier otra razón, la notificación se debe entregar al menos 30 días antes de que la autoridad de vivienda presente un caso ante el tribunal de distrito por incumplimiento del contrato de alquiler. Lea el Reglamento: Code of Federal Regulations (CFR), Title 24 Section 966.4 (Código de Regulaciones Federales, Título 24, Sección 966.4).
La notificación de desahucio debe indicar los motivos que justifican la finalización del alquiler e informarle al inquilino que puede responder a las razones indicadas en la notificación de desahucio. La notificación debe informarle al inquilino sobre su derecho a revisar todos los documentos pertinentes de la autoridad de vivienda sobre las razones indicadas para el desahucio (incluyendo todo el expediente del inquilino), que el inquilino tiene derecho a una audiencia por agravios (cuando corresponda) en la cual el inquilino puede argumentar en contra del desahucio y presentar pruebas que demuestren que las razones para el desahucio no son verdaderas, que el inquilino solo puede ser desahuciado a través un proceso legal —presentando un caso ante el tribunal para desahuciar al inquilino— y que si el inquilino no desaloja en la fecha que se indica en la notificación, el arrendador podrá presentar una acción de desahucio ante el tribunal de distrito.
Solicítele a su autoridad de vivienda una copia del procedimiento de agravios para que pueda solicitar una audiencia de agravios de manera oportuna.
Cuando la autoridad de vivienda tenga la obligación legal de proporcionarle al inquilino el derecho a una audiencia de agravios, la autoridad de vivienda no podrá presentar un caso ante el tribunal de distrito hasta que el derecho del inquilino a solicitar una audiencia de agravios haya vencido, o el proceso de agravio se haya completado.
Si la autoridad de vivienda no está obligada legalmente para proporcionar una audiencia de agravios, debe incluir esta información en la notificación de desahucio, informarle al inquilino sobre el procedimiento de desahucio del tribunal utilizado por la autoridad de vivienda, indicar que el caso ante el tribunal cumple con el debido proceso e indicar si el desahucio es por actividades criminales o por actividades relacionadas con drogas.
Si vive en la ciudad de Baltimore, la autoridad de vivienda no está obligada legalmente a ofrecerle un agravio informal y formal si su alquiler se finalizó con base en una actividad criminal o relacionada con drogas. Sin embargo, aún tiene derecho a reunirse con la autoridad de vivienda para refutar el desahucio propuesto.
Si la autoridad de vivienda tiene la obligación legal de ofrecerle el derecho a una audiencia de agravios informal y formal, debe presentar su solicitud para una audiencia informal de agravios por escrito dentro de los límites de tiempo que establece el procedimiento de agravios. Si, después de reunirse con el administrador de su vivienda, la autoridad de vivienda aún tiene la intención de desahuciarlo, debe solicitar una audiencia formal de agravios por escrito dentro del límite de tiempo que establece el procedimiento de agravios.
En ambas audiencias de agravios, usted tiene el derecho a inspeccionar y sacar una copia de su expediente de inquilino, traer a un representante o abogado, promover testigos a su favor, contrainterrogar a cualquier testigo de la autoridad de vivienda y a obtener una decisión por escrito después de que se celebre la audiencia, con base en los hechos y pruebas que se presentaron en la misma.
Si la autoridad de vivienda aún tiene la intención de proceder con el desahucio, deberá presentar una denuncia civil ante el tribunal de distrito. Se le notificará de la fecha del juicio y podrá representarse a sí mismo en el juicio. Tiene el derecho a exigirle a la autoridad de vivienda que revele el fundamento de la decisión para desahuciarlo: la identidad de todos los testigos y todas las pruebas escritas que presentará en el juicio. Usted tiene el derecho a contactar y estar representado por un abogado.
Viviendas del HUD
El propietario de una vivienda del HUD no podrá rehusarse o declinar una renovación del alquiler. El propietario podrá finalizar el alquiler por un supuesto incumplimiento del acuerdo de alquiler. Cuando un propietario cree que el inquilino ha incumplido el acuerdo de alquiler, el arrendador debe enviarle al inquilino una notificación de desahucio que indique lo siguiente:
- las razones específicas del por qué el arrendador está finalizando el arrendamiento;
- la fecha en la cual se finalizará el alquiler;
- si el inquilino permanece en la unidad, el arrendador solo podrá desahuciarlo presentando un caso ante el tribunal de distrito; y
- que el inquilino tiene el derecho a presentar una defensa para el desahucio ante el tribunal.
La notificación de finalización del alquiler se le debe entregar al inquilino al menos 30 días antes de que el arrendador presente una acción por incumplimiento del acuerdo de alquiler ante el tribunal de distrito.
La notificación de desahucio deberá enviarse por correo de primera clase y una copia de la misma deberá colocarse debajo de la puerta del inquilino, adherirla a la puerta con cinta adhesiva o entregarse a un adulto que atienda el llamado a la puerta.
Cuando la notificación de desahucio se base en el incumplimiento de pago del alquiler, la notificación debe declarar el monto que se debe del alquiler y la fecha en la cual se hizo este cálculo.
La notificación también debe declarar que el inquilino tiene diez días para reunirse con el arrendador para discutir la notificación de desahucio. Esta es una oportunidad para que el inquilino refute las razones declaradas para el desahucio o para ofrecer una solución al supuesto incumplimiento del acuerdo de alquiler. Si el inquilino no cumple con la solicitud de una reunión dentro de diez días, aún tendrá la oportunidad de oponerse al desahucio en un juicio ante un tribunal.
El inquilino continuará pagando el alquiler reducido o subsidiado hasta que desaloje o sea desahuciado legalmente por un juez en un juicio ante un tribunal.
Vivienda de la Sección 8
La finalización de arrendamientos a través de la Sección 8 generalmente se regula por la ley de arrendador e inquilino de Maryland. El inquilino está obligado a enviar una copia de cualquier finalización de alquiler o notificación de desahucio a su asesor de la sección 8. La autoridad de vivienda continuará realizando los pagos al arrendador de conformidad con el vale hasta que el inquilino desaloje, sea desahuciado legalmente después de un juicio o se mude a un nuevo inmueble de la sección 8, de conformidad con el nuevo vale emitido. El arrendador no podrá desahuciar a un inquilino durante el período inicial del alquiler sin una buena causa. El arrendador podrá desahuciar a un inquilino o rehusarse a renovar el alquiler al final del plazo del mismo, simplemente entregando una notificación al menos 60 días antes de que finalice el período del alquiler. El arrendador no tiene que probar que el inquilino no cumplió con el acuerdo de alquiler para desahuciarlo después de que termine el primer período de alquiler.
Después de que le envíen la notificación de intención para finalizar el alquiler, su arrendador debe acudir al tribunal antes de poder desahuciarlo. Su arrendador o la autoridad de vivienda no podrán cambiar las cerraduras, suspender los servicios de agua o electricidad o mover sus pertenencias sin acudir antes al tribunal. Si su arrendador o la autoridad de vivienda toman cualquiera de estas medidas, usted puede presentar una denuncia criminal en contra de los mismos y podrán ser enjuiciados por el fiscal del estado por restricción ilegal de acceso. Su arrendador o la autoridad de vivienda debe esperar 30 días después de enviarle la notificación antes de acudir al tribunal (o 14 días si usted vive en una vivienda pública y lo están demandando por incumplimiento del pago del alquiler). Luego el arrendador deberá probar que usted no cumplió con el acuerdo de alquiler. En el Tribunal de Distrito no se realizan juicios con jurado. Si el monto de la demanda supera los $15,000 o el interés del inquilino en el alquiler es mayor de $15,000, excluyendo los honorarios del abogado, cualquiera de las partes podrá solicitar un juicio con jurado. Entonces el caso se transferirá al tribunal de circuito Los arrendadores deben solicitar un juicio con jurado por escrito cuando presenten los formularios ante el tribunal; los inquilinos deben realizar sus solicitudes por escrito antes de la fecha del juicio en el Tribunal de Distrito Los procedimientos del tribunal de circuito pueden diferir.
Si recibe una citación judicial o carta de desahucio, debe contactar a un abogado lo más pronto posible. Si su arrendador o la autoridad de vivienda acuerdan permitirle permanecer, pero quieren que firme un contrato por escrito, deberá contactar a un abogado antes de firmarlo. Es posible que sea elegible para obtener servicios legales gratuitos de la Oficina de Asistencia Legal, una clínica escuela de derecho, o de un proyecto "pro bono".