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Disputas
Usted vive en una asociación de propietarios (“HOA”) o en un condominio y quiere construir un cobertizo o colocar decoración para Halloween fuera de su unidad. Entonces, construye ese cobertizo o coloca luces naranjas y una calabaza en su balcón. Acto seguido, la asociación de propietarios o el consejo del condominio le ha enviado una notificación de infracción para que retire inmediatamente ese cobertizo o la decoración. Decide no hacer caso de la notificación o se olvida de ella. Luego, recibe una notificación de audiencia o una carta en la que se amenaza con una demanda. Ahora le preocupa la posibilidad de recibir una multa o incluso de tener que pagar los honorarios legales de la otra parte. No solo eso, sino que está disgustado porque sus vecinos, los cuales están en el consejo, son los que lo están amenazando. ¿Cuáles son sus derechos? Este artículo le brinda algunos consejos.
Documentos rectores
Cuando compra una vivienda en una asociación de propietarios o en un condominio, el vendedor debe entregarle un conjunto de “documentos rectores” de la comunidad. Estos a menudo incluyen: 1. Una copia de la declaración (diferente de los mapas); 2. Los estatutos; y, 3. Las reglas o regulaciones. Luego de recibir estos documentos, tiene una cierta cantidad de tiempo para cancelar el contrato de venta sin penalización. Sin embargo, una vez que se cierra la venta, ya no podrá optar por cancelar el contrato. Los documentos rectores se registran por lo general en los registros de tierras del condado o en el depósito de la asociación de propietarios donde se encuentra la vivienda.
Debe revisar los documentos que rigen la propiedad tan pronto como los reciba del vendedor. Esto es muy importante. Los documentos le informarán sobre cuestiones como restricciones de uso, evaluaciones, derechos de voto, poderes del consejo, etc. Las reglas en la declaración se llaman "convenios". La declaración y los estatutos son contractos vinculantes que pueden requerirle personalmente que cumpla con estas reglas. (Por ejemplo, puede enterarse al leer los documentos de que la asociación de propietarios prohíbe las piscinas elevadas, y usted pensaba instalar una piscina elevada luego de mudarse. En ese caso, es posible que desee cancelar el contrato de venta.) Al comprar la vivienda nueva, dedique tiempo para leer los documentos. Puede ahorrarle mucho tiempo, dinero y dolores de cabeza.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-135; y Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11B-106 (Md. Code, Real Property § 11-135; Md. Code, Real Property § 11B-106)
Estatutos rectores
La Ley de Asociación de Propietarios de Maryland (“Ley de Asociación de Propietarios”) y la Ley de Condominios de Maryland (“Ley de Condominios”) son conjuntos de leyes que se aplican a las asociaciones de propietarios y condominios en Maryland. Se pueden encontrar en el Artículo de Bienes Inmuebles del Código de Maryland. Si su conjunto de documentos rectores no dice nada sobre un tema legal o es anticuado, estas leyes ayudan a llenar los vacíos. También existen leyes que prevalecerán sobre las reglas en sus documentos rectores para temas como guarderías familiares, negocios en el hogar sin impacto, letreros políticos y distribución de materiales escritos, etc.
Leer los documentos rectores y las leyes de la Ley de Asociación de Propietarios o la Ley de Condominios puede ayudar a responder sus preguntas.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-101 hasta 11-143 (Ley de Condominios de Maryland); Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11B-101 hasta 11B-118 (Ley de Asociación de Propietarios de Maryland) (Md. Code, Real Property § 11-101 through 11-143 (Maryland Condominium Act); Md. Code, Real Property § 11B-101 through 11B-118 (Maryland Homeowners Association Act))
Demanda inicial
Por lo general, lo primero que recibirá en cualquier cumplimiento de un convenio será una carta. Esto puede llamarse “notificación de infracción”, “demanda inicial”, “notificación de infracción inicial”, “notificación de cese y desistimiento”, o puede ser simplemente un recordatorio amistoso. El título de la carta puede variar, pero probablemente señalará la infracción, le dirá qué es lo que debe hacer para solucionarla, y cuánto tiempo tiene para solucionarla para evitar una penalización. El límite de tiempo puede variar dependiendo del tipo de infracción, de los documentos rectores y de las leyes.
La sección 11-113 de la Ley de Condominios establece un proceso que deben seguir los condominios para resolver disputas cuando hay una infracción de un convenio. Por ley, en un condominio, se le debe dar a un propietario al menos 10 días para corregir una infracción. Los documentos que rigen condominios a menudo se refieren a la Sección 11-113 de la Ley de Condominios para el cumplimiento de los convenios.
La Ley de Asociación de Propietarios no incluye una regla de 10 días similar. La mayoría de los documentos que rigen las asociaciones de propietarios no tienen un conjunto de procedimientos para el cumplimiento de los convenios a menos que se creen por reglas o regulaciones.
Si la asociación de propietarios o el condominio lo ha citado por una infracción, vuelva a leer sus documentos rectores para averiguar cuál convenio dicen que ha usted infringido. Las infracciones de otras reglas o regulaciones de la asociación de propietarios o del condominio también son infracciones, las cuales la asociación de propietarios o el condominio pueden hacer cumplir. (Sin embargo, algunas asociaciones de propietarios solo tienen la autoridad para gobernar infracciones en áreas comunes y no en los lotes, así que averigüe qué facultades tiene su asociación de propietarios para hacer cumplir los convenios y dónde). Es muy importante confirmar que existe una base real (un requisito por escrito) para la notificación de infracción y asegurarse de que el consejo tenga el poder de hacer cumplir dicha regla.
A continuación, revise los procedimientos escritos que existen para el cumplimiento de los convenios en su comunidad. Asegúrese de que su asociación de propietarios o el condominio los esté siguiendo.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-113 (Md. Code, Real Property § 11-113)
Audiencia y multas
Si el problema no se solucionó dentro del tiempo estipulado por su asociación de propietarios o el condominio, entonces podrá recibir una notificación de audiencia.
En un condominio, esta notificación:
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le informará sobre la naturaleza de la infracción,
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le informará el tiempo y lugar de la audiencia, (esto no puede ser menos de 10 días después de que dan la notificación),
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lo invitará a asistir a la audiencia y a traer cualquier declaración, evidencia o testigo en su nombre, y
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le informará sobre la penalización propuesta.
Una asociación de propietarios puede tener o no tener un procedimiento escrito para realizar audiencias. Sin embargo, para que la asociación de propietarios lo multe, debe haber un convenio expreso que dé autoridad a la asociación de propietarios para multar a los miembros por infracciones.
Las audiencias tienen lugar en sesiones ejecutivas con la asociación de propietarios o el consejo del condominio. También puede haber otras personas presentes, incluido el abogado y el agente administrativo de la comunidad. Si considera que no está cometiendo una infracción de los documentos rectores, entonces la audiencia es su oportunidad para disputar la infracción. Sin embargo, el consejo puede decidir si existe o no una infracción, y si decide que hay una infracción y que la infracción ha continuado a pesar de que usted recibió una notificación para solucionarlo, el consejo puede multarlo. El consejo por lo general puede decidir el monto de la multa. Las multas generalmente se cobran de la misma manera que las evaluaciones. Es posible que la asociación de propietarios o el condominio lo demanden por multas impagas y coloquen un gravamen sobre su propiedad por multas impagas.
Por ley, las audiencias celebradas dentro de un condominio pueden apelarse ante un tribunal.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-113; § 14-201 hasta 14-206 (Ley de Gravamen por Contrato de Maryland) (Md. Code, Real Property § 11-113; § 14-201 through 14-206 (Maryland Contract Lien Act))
Medidas cautelares
Una asociación de propietarios o un condominio también puede pedirle al tribunal de circuito de su condado que le ordene detener una infracción o corregir una infracción. No tienen que pasar por el proceso de audiencia completo primero, pero para llevarlo al tribunal, deben actuar antes de que expire el límite de tiempo legal (llamado “estatuto de limitaciones”).
El tribunal puede ordenarle que no infrinja los documentos rectores o puede ordenarle que tome alguna medida, como quitar una estructura o alteración sin autorización del exterior de su vivienda.
Por lo general, el tribunal no otorgará una indemnización monetaria por una infracción del convenio ya que por lo general la asociación de propietarios no sufre daños económicos. Pero si la asociación de propietarios o el condominio establece que sus acciones les costaron dinero, es posible que se le ordene pagar sus costos.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-113 (Md. Code, Real Property § 11-113)
Honorarios y costas legales
Condominios: Si su condominio lo demanda y un tribunal falla en su contra, el tribunal puede ordenarle que pague los honorarios y costas legales de la otra parte, el condominio. El condominio debe demostrarle al tribunal que los honorarios y costas legales que solicitan son razonables. El tribunal decidirá qué honorarios y costas son razonables basándose en una lista de factores.
Asociaciones de propietarios: Una asociación de propietarios también puede pedirle al tribunal que le obligue a pagar los honorarios y costas legales si ganan. Nuevamente, los honorarios y costas deben ser razonables y el tribunal decide cuánto es razonable. Sin embargo, no todos los documentos rectores de las asociaciones de propietarios permiten que la asociación de propietarios le haga pagar sus costas judiciales y los honorarios legales, incluso si pierde en la corte.
Y la compensación a veces funciona en ambos sentidos. Si las reglas establecen que la "parte ganadora" tiene derecho a recibir compensación de la otra parte, y usted gana, entonces tiene derecho a solicitar esos gastos.
Algunas asociaciones de propietarios y condominios incluso tienen documentos rectores que permiten a la comunidad evaluar los honorarios legales y las costas generados por el propietario infractor para hacer cumplir un convenio, incluso si no se presenta una demanda. Este derecho depende del lenguaje de los documentos rectores
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes Inmuebles § 11-113; Regla de Maryland 19-301.5 (sobre los honorarios de los abogados) Md. Code, Real Property § 11-113; MD Rule 19-301.5 (about Attorney Fees)