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Evitando Corte
Los siguientes puntos se basan en los años de experiencia de Baltimore Neighborhoods, Inc. (BNI) en la gestión de querellas entre inquilinos y arrendadores. Uno de los acontecimientos cotidianos en una situación de arrendamiento es que no hay sustitutos para un arrendador bueno ni para un inquilino bueno. Las leyes pueden definir la relación y responsabilidades de cada una de las partes pero siempre hay situaciones que se resuelven mejor siendo decente, cortés y justo.
Los arrendadores a menudo hacen una verificación de crédito, piden referencias y verificaciones con el arrendador previo del inquilino para disminuir las posibilidades de tener “problemas” con los inquilinos. También es bueno para los inquilinos verificar a un posible arrendador para asegurarse de que no habrá problemas. Una manera de hacer esto es entrevistar a algunos de sus inquilinos actuales. Otra manera es preguntarle a amigos o conocidos cómo los trata su arrendador, y si están satisfechos, entonces contactar a ese arrendador para ver si tiene arriendos que pudieran interesarle a usted.
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El arrendador debe hacer un esfuerzo para comunicarse de manera razonable con el inquilino. Dicha comunicación debe ser con un tratamiento diplomático, con explicaciones minuciosas. La falta de una comunicación apropiada es una principal fuente de tensión entre el inquilino y el arrendador. Algunos ejemplos son:
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Problemas que han surgido en un complejo de apartamentos. Los inquilinos han pagado por ciertos servicios (como aire acondicionado) que la administración no suministra. Los inquilinos como personas la pasan mal al tratar de que la administración los escuche, por lo que crean una asociación de inquilinos. La gerencia se rehúsa a reunirse con los representantes de los inquilinos y se rompe aún más la comunicación.
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El arrendador necesita más tiempo para hacer reparaciones pero no le informa al inquilino.
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El aire acondicionado se daña y está apagado durante un mes a mediados del verano. La administración no explica y es evasiva sobre cuando se reparará.
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Se genera un problema más serio con las tuberías de agua para una urbanización. Sin advertencias ni explicaciones, la administración corta el agua por dos días.
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La administración envía avisos de desahucio en el que denuncia la violación del contrato de alquiler. A los inquilinos no se les advirtió sobre ningún reclamo en su contra.
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Un arrendador que ha estado pagando la cuenta del agua por un tiempo, de pronto envía la factura del agua al inquilino sin ninguna explicación y sin el aviso requerido por la ley.
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Varios de los formularios que los arrendadores usan son lacónicos, están escritos de manera deficiente y causan resentimientos innecesarios. Los arrendadores afirman que están muy ocupados para hacerlo de otro modo, pero las complicaciones que surgen de este tratamiento pueden causar problemas más serios. Si se reflexiona un poco, un formulario podría decir lo mismo pero de una manera que minimice el resentimiento.
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El arrendador debe presentarle al inquilino un contrato de alquiler justo y razonable, en cumplimiento con la ley de Maryland. El contrato de alquiler se debe redactar de manera concisa, en un leguaje fácil de entender y debe describir claramente las responsabilidades del inquilino y el arrendador. El arrendador debe tomarse el tiempo de revisar el contrato de alquiler junto con el inquilino para asegurarse de que este lo comprende. El arrendador debe darle una copia del contrato de alquiler al futuro inquilino, con el objetivo de que este pueda analizarlo con tranquilidad, y debe darle una copia firmada al inquilino al momento de firmar o lo más pronto posible luego de eso.
El arrendador debe darle a cada inquilino una copia por escrito de cualesquiera “normas y regulaciones” adicionales al contrato de alquiler. Las normas deben ser razonables. Está claro que algunas normas son más importantes que otras y que ciertas situaciones exigen la exención de las normas. Por ejemplo, la administración puede añadir una norma de “no se admiten mascotas” pero permitirle a aquellos que ya tenían mascotas conservarlas.
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El arrendador debe mantener su promesa de arreglar o reparar la vivienda. En ocasiones, dichas promesas se hacen como un incentivo antes de que el inquilino se mude, y luego no se mantienen o el arrendador se demora meses en completar las reparaciones.
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El arrendador debe dar el aviso apropiado por escrito, según lo exige la ley, cuando desee aumentar la renta o finalizar el contrato de alquiler.
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El arrendador no debe abusar del proceso legal. Por ejemplo, algunos arrendadores que quieren deshacerse rápidamente de un inquilino, en vez de dar el aviso apropiado, se rehúsan a aceptar la renta y luego llevan al inquilino al tribunal por el impago de la renta y por un desahucio.
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El arrendador debe devolver el depósito de garantía lo más pronto posible, después de que el inquilino haya desocupado el lugar y no esperar hasta que se venza el plazo de 45 días. El arrendador debe asegurarse de que cualesquiera deducciones del depósito de garantía sean justas, sean por daños fuera del desgaste y el deterioro ordinario y que las deducciones se expliquen de manera adecuada. La ley del depósito de garantía cubre los derechos de ambas partes.
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El arrendador no debe ejercer retaliación en contra del inquilino porque el inquilino se haya quejado del arrendador ante una agencia pública o haya constituido o se haya adherido a una asociación de inquilinos.
Las asociaciones de inquilinos no son una amenaza para un arrendador decente y profesional, sino que son una manera en la que los inquilinos y los arrendadores pueden comunicarse entre sí. Si las expectativas del inquilino son irracionales, esto se puede informar a través de la asociación. La asociación, en estrecha cooperación con el arrendador, puede hacer del complejo de apartamentos un mejor lugar para vivir.
Dónde presentar una demanda
Se puede presentar una acción civil en un condado en el que el demandado “resida, opere su negocio, esté empleado o en el que participe habitualmente en una actividad vocacional”. También se puede demandar a una corporación en el condado en el que esta mantiene su oficina principal en Maryland.
Cuando hay más de un demandado y más de un condado elegible para entablar una demanda, se puede demandar a todos los imputados en el condado en el que surgió la causa de acción o en el condado en el que se pueda demandar a cualquiera de ellos.
Para los fines de esta ley, “condado” incluye la Ciudad de Baltimore.
Las siguientes disposiciones son adicionales a las anteriores:
Una acción de desalojo (desahucio) se puede entablar en cualquier condado en el que se ubique cualquier porción de la tierra sobre la que se base la acción.
Una acción para la devolución de una propiedad personal que estaba tomada o retenida de manera ilícita se puede entablar en cualquier condado en el que se ubique la propiedad.
Una acción civil con base en negligencia se puede entablar en donde surja la causa de la acción.
Una acción por daños en contra de una persona no residente de Maryland se puede entablar en cualquier lugar de Maryland.
Una acción en contra de una corporación que no tenga un domicilio comercial principal en Maryland se puede entablar en donde resida el demandante.
Se puede realizar un embargo sobre el proceso original (llevar una propiedad, sueldos, etc., bajo la autoridad del tribunal cuando se presenta una demanda) en donde se ubica la propiedad o donde resida la persona sujeta al embargo. Lea la ley: MD Code Courts & Jud. Proc. §§ 6-201 & 6-203 (Código, Tribunales y Procedimientos de Maryland secciones 6-201 y 6-203)
Cuándo presentar la demanda
Por lo general, se puede presentar una acción civil dentro de los 3 años a partir de la fecha en la que surgió la causa de acción, con las siguientes excepciones de interés para los inquilinos y arrendadores:
Si la causa de acción se basa en un fallo de un tribunal o en un contrato de alquiler sellado, el tiempo límite es de 12 años. Lea la ley: MD Code Courts & Jud. Proc. § 5-102 (Código, Tribunales y Procedimientos de Maryland sección 5-102)
Un contrato de alquiler se puede considerar un documento sellado si aparece la palabra “sello”
en donde el inquilino y el arrendador firman sus nombres.
Si una persona se mantiene en ignorancia de una causa de acción por el fraude de una persona adversa, la causa de acción se considera que surge cuando la primera persona descubre el fraude o cuando, por uso de diligencia ordinaria, esta haya descubierto el fraude. Lea la ley: MD Code Courts & Jud. Proc. § 5-203 (Código, Tribunales y Procedimientos de Maryland sección 5-203)
En el caso de un menor o una persona mentalmente incompetente, si el tiempo límite para la causa de acción es menor a 3 años, entonces la demanda se debe presentar dentro del período menor después de que se retire la discapacidad. Si el tiempo límite es de 3 años, la persona tiene 3 años para presentar una demanda después de que se retire la discapacidad. Si el tiempo límite todavía tiene más de 3 años por transcurrir cuando se retire la discapacidad, entonces la demanda se puede presentar en cualquier momento durante ese período más largo. Lea la ley: MD Code Courts & Jud. Proc. § 5-201 (Código, Tribunales y Procedimientos de Maryland sección 5-201)