Temas de esta página
- Aviso de conversión requerido
- Oferta para el inquilino para comprar la unidad requerida
- Pago de los gastos de mudanza del inquilino
- Unidades alquiladas por discapacitados y ancianos
La Maryland Condominium Act (Ley de Condominios de Maryland) regula la conversión de viviendas de múltiples unidades a una propiedad horizontal, en la cual cada unidad es una propiedad separada.
Se exige una Notificación de Conversión
El arrendador debe entregarle al inquilino una notificación de la forma que se especifica en la Section 11-102.1(f) (Sección 11-102.1[f]) del Maryland Code, Real Property (Código de Maryland, Bienes Inmuebles). La notificación (y la oferta de compra) deben ser entregadas al inquilino a mano o por correo, correo certificado, acuse de recibo solicitado o franqueo prepagado, a la última dirección conocida del inquilino. Cualquier nuevo inquilino que alquile la unidad después de que se haya entregado la notificación de conversión debe estar informado de la misma al momento, o antes, de firmar el alquiler o de tomar posesión, lo que ocurra primero.
Una copia de la notificación junto con una lista de todos los inquilinos a los que se les haya entregado la notificación, debe entregarse al Secretario de Estado al momento en que se le entregue la notificación a cada inquilino.
Al momento en que un inquilino reciba la notificación mencionada, este podrá rescindir de su alquiler libre de multas luego de notificar por escrito a su arrendador con al menos 30 días de antelación. Los inquilinos tendrán al menos 180 días de notificación antes de tener que desalojar el local, excepto por:
1. Incumplimiento del contrato de alquiler antes o después de que se entregue la notificación.
2. Incumplimiento del pago del alquiler antes o después de que se entregue la notificación.
3. No desalojar desaloje como se prometió si el inquilino ejerce su derecho a rescindir el alquiler.
NOTA: debido a que es posible que no se le exija al inquilino desalojar antes de los 180 días, para cualquiera de los plazos del alquiler que de manera ordinaria rescindirían durante el período de 180 días, la duración del alquiler se debe extender hasta el vencimiento de dicho período, y el plazo extendido deberá ser al mismo monto de alquiler y bajo los mismos términos y condiciones del alquiler a vencer. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-102.1 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-102.1).
A un propietario que, durante el período de 180 días previos a la presentación de una solicitud para el registro de la conversión con el Secretario de Estado, rescinda o no cumpla con la renovación de los arrendamientos existentes para evitar la obligación del propietario de entregarles a los inquilinos la notificación descrita anteriormente, se le rechazará o revocará su solicitud para convertir las unidades a condominios. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-102.2 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-102.2).
Es obligatorio una oferta de compra de la unidad para el inquilino
Un propietario que esté obligado a entregar la notificación de conversión descrita anteriormente debe ofrecer a cada inquilino el derecho a adquirir la porción del inmueble ocupada por el inquilino como su residencia. La oferta debe ser a un precio y bajo términos y condiciones al menos tan favorables como el precio, términos y condiciones que se le ofrezcan por dicha porción del inmueble a cualquier otra persona durante el período de 180 días siguientes a la entrega de la notificación de conversión.
La oferta para cada inquilino debe realizarse al mismo tiempo y como parte de la notificación de conversión y al menos debe establecer lo siguiente:
1. Que la oferta se vencerá al momento de la rescisión del alquiler por parte del inquilino o 60 días después de la entrega, lo que ocurra primero.
2. Que la aceptación de la oferta por un inquilino que cumpla con los criterios para el alquiler extendido está supeditada a que el inquilino no reciba un alquiler extendido.
3. Que no podrá exigirse un acuerdo antes de que transcurran 120 días después de la aceptación por parte del inquilino.
4. Que el grupo familiar tiene derecho a rembolsos por gastos de mudanza, como se establece a continuación.
Si esta oferta de compra no se incluye en la notificación de conversión, el período de 180 días durante el cual el inquilino tiene derecho a permanecer en su residencia no comienza hasta que el inquilino reciba la oferta.
Aunque un propietario le haya ofrecido a un inquilino el derecho a comprar la unidad, el propietario aún podrá realizar modificaciones a esa unidad.
Si el inquilino desea comprar su unidad, debe aceptar la oferta por escrito; de lo contrario, la oferta se vencerá, sin necesidad de realizar ningún acto adicional, cuando se venza el alquiler o pasen 60 días después de la oferta, lo que ocurra primero. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-136 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-136).
Pago de los gastos de mudanza del inquilino
Si el inquilino no acepta la oferta de compra y su grupo familiar califica como de bajos ingresos, el desarrollador deberá pagar al grupo familiar $375 cuando desaloje la unidad y le rembolsará por gastos de mudanza que excedan de $375 y hasta $750, que haya contraído realmente y de manera razonable.
Si el grupo familiar no califica como de bajos ingresos, el desarrollador debe rembolsarle por gastos de mudanza hasta por $750, que haya contraído realmente y de manera razonable.
El grupo familiar debe realizar una solicitud por escrito al desarrollador para el rembolso de los gastos por mudanza, acompañado de pruebas razonables de los mismos, dentro de los 30 días siguientes a la mudanza, y el desarrollador deberá rembolsarle al grupo familiar dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la solicitud. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-136 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-136).
Unidades arrendadas por discapacitados y adultos mayores
Esta disposición corresponde a “establecimientos de alquiler” ("rental facilities"), que son inmuebles con 10 o más unidades de vivienda.
Definiciones y derechos
Un "designated household" ("grupo familiar designado") es un grupo familiar que incluye a un adulto mayor que tenga al menos 62 años de edad, o un individuo con una discapacidad que haya sido miembro del grupo familiar durante al menos 12 meses antes de la entrega de la notificación de conversión.
Un desarrollador debe ofrecerle al inquilino de una unidad ocupada por un "grupo familiar designado" ("designated household") una extensión del alquiler por un período de al menos 3 años a partir de la entrega de la notificación de conversión exigida anteriormente, si el grupo familiar cumple con los siguientes criterios:
1. Tuvo ingresos anuales* que no excedieron la cifra de elegibilidad por ingresos que establece la Sección 11-137(n).
2. Se encuentra al día con el pago del alquiler y no ha incumplido con ninguna otra condición esencial del alquiler.
3. Le ha proporcionado al desarrollador, dentro de los 60 días posteriores a la entrega de la notificación de conversión, un afidávit, bajo pena de perjurio, declarando que el grupo familiar solicita un alquiler extendido, estableciendo los ingresos anuales del grupo familiar correspondientes al año calendario anterior y los hechos que demuestran que un miembro del grupo familiar es un individuo con una discapacidad o es un adulto mayor, junto con el alquiler extendido firmado. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-137 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-137).
Requisito de notificación
El desarrollador debe entregar lo siguiente a cada inquilino que tenga derecho a recibir la notificación de conversión, al momento de hacer dicha notificación:
1. Una solicitud de alquiler extendido.
2. Un alquiler extendido, indicando que el alquiler estará vigente solo si el inquilino firma y devuelve el contrato de alquiler dentro de 60 días a partir de la entrega de la notificación de conversión y el grupo familiar tiene asignado 1 unidad con base en su categoría*.
3. Una notificación estableciendo los derechos y obligaciones de los inquilinos en los grupos familiares designados.
4. Una copia de la declaración de la propuesta de oferta pública del condominio registrada ante el Secretario de Estado.
Dentro de 75 días después de la entrega de la notificación de conversión, el desarrollador debe notificarle a cada grupo familiar que solicite y entregue un alquiler extendido firmado, si cumplen o no con el criterio de grupo familiar designado y si el alquiler extendido está ahora vigente.
Términos del alquiler extendido
El alquiler extendido no debe ser por menos de 3 años, y debe contener los mismos términos y condiciones del alquiler vigente antes de la extensión del mismo, excepto que el costo del alquiler por la unidad durante la extensión puede incrementarse anualmente. El incremento anual del alquiler no podrá exceder el alquiler anual del año anterior, multiplicado por el porcentaje del incremento del componente de alquiler del U.S. Consumer Price Index for Urban Wage Earners and Clerical Workers (Índice de Precios al Consumidor para Trabajadores Urbanos Asalariados y Personal Administrativo de EE. UU.) para el período más reciente de 12 meses. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-137 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-137).
Limitación en el número de alquileres para grupos familiares designados
Un desarrollador no está obligado a otorgar alquileres extendidos que cubran más del 20% de las unidades dentro de un condominio a grupos familiares designados.
Oportunidad para comprar
A un grupo familiar designado que ejerza sus derechos de alquiler extendido, no se le podrá negar una oportunidad para comprar la unidad en una fecha posterior, si una se encuentra disponible.
Rescisión del alquiler extendido
Un grupo familiar designado podrá rescindir de su alquiler extendido en cualquier momento, notificando al desarrollador de la siguiente manera:
1. Se debe entregar una notificación escrita con al menos 1 mes de antelación cuando queden menos de 12 meses de vigencia del alquiler.
2. Se debe entregar una notificación escrita con al menos 3 meses de antelación cuando queden 12 meses o más de vigencia del alquiler.
La extensión del arrendamiento también cesa por la ocurrencia de cualquiera de los siguientes:
1. 90 días después de la muerte o mudanza del último adulto mayor sobreviviente o individuo con discapacidad que resida en la unidad.
2. Desahucio por incumplimiento del pago del alquiler a tiempo o violación de una condición esencial del alquiler. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-137 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-137).
Reubicación de los grupos familiares designados
Si una conversión a condominio involucra rehabilitación o construcción importante que pueda poner en peligro la salud y seguridad de los inquilinos, se exigirá que cualquier grupo familiar designado que haya suscrito un alquiler extendido deba desalojar la unidad y reubicarse, por cuenta del desarrollador, a una unidad comparable dentro del establecimiento de alquiler.
Si no existe una unidad comparable disponible, entonces se le podrá exigir al grupo familiar designado que desaloje el establecimiento de alquiler. Cuando se complete el trabajo, el desarrollador debe notificar al grupo familiar de su completación y el grupo familiar tendrá 30 días a partir de la fecha de la notificación para retornar a la unidad de alquiler original o comparable. El plazo del alquiler extendido de dicho grupo familiar comenzará a partir del retorno del grupo familiar a la unidad de alquiler.
Para cualquier reubicación de grupos familiares designados, el desarrollador deberá otorgar una notificación de 180 días antes de la fecha en que las unidades deban ser desalojadas. El desarrollador deberá pagar los gastos por mudanza. El desarrollador también deberá pagar cualquier compensación equivalente a 3 meses de alquiler dentro de los 15 días a partir de la mudanza. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 11-137 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 11-137).
Las leyes locales pueden ofrecer mayor protección para los inquilinos que las leyes estatales
Un número de condados o municipalidades en el estado tienen leyes locales que les otorgan a los inquilinos más derechos de los que establece la ley estatal. Por ejemplo, en el condado Montgomery, los grupos familiares con personas discapacitadas o adultos mayores que han sido parte del grupo familiar durante al menos 12 meses y cumplen con ciertos requisitos de ingresos, tienen derecho a un alquiler extendido más prolongado, al menos a lo largo de la vida del adulto mayor o de la persona discapacitada. Lea la Ley: Montgomery County Code, Section 11A-5 (Código del Condado Montgomery, Sección 11A-5).
También, en algunas partes de la ciudad de Baltimore, se les otorga ciertas protecciones a las personas que son mayores de 60 años de edad, en lugar de 62. Lea la Ley: Baltimore City Code, Article 13, Subtitle 10 (Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13, Subtítulo 10).