Incumplimiento del contrato de arrendamiento

Temas en esta página:

• Notificación requerida
• Procedimiento
• Pagos aceptados después del aviso pero antes del desalojo
• Apelaciones
• Mitigación de Daños
• Aplazamiento de desalojo relacionado con el clima
• Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Notificación requerida

Si un contrato de arrendamiento vigente por un período de tiempo determinado establece que el inquilino puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de arrendamiento, el propietario puede presentar una queja ante el Tribunal de Distrito si el inquilino o la persona en posesión tiene:

1. Violó (incumplió) el contrato de arrendamiento;
2. El propietario le ha dado al inquilino un aviso por escrito con 30 días de antelación de que el inquilino ha violado el contrato de arrendamiento y el propietario desea recuperar la propiedad; y
3. El inquilino se niega a cumplir.

Sólo se requiere una notificación por escrito con 14 días de antelación del propietario al inquilino o persona en posesión si:

1. El incumplimiento del contrato de arrendamiento implica la conducta de un inquilino o de una persona que se encuentra en el inmueble con el consentimiento del inquilino; y
2. El comportamiento demuestra un peligro claro e inminente de que el inquilino o la persona se cause daño grave a sí mismo, a otros inquilinos, al propietario, a la propiedad del propietario o a sus representantes, o a cualquier otra persona en la propiedad. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1(a)(1)(i)

Procedimiento

El tribunal notificará inmediatamente al inquilino u otra persona en posesión, por escrito, mediante el envío de un formulario judicial llamado "citación". La citación notificará al inquilino, u otra persona en posesión, que comparezca ante el tribunal en la fecha indicada en la citación para explicar o justificar ("mostrar causa") por qué las instalaciones no deben ser devueltas al propietario.

Si no se puede encontrar al inquilino, u otra persona en posesión, el tribunal considera que la entrega de la citación es suficiente si el alguacil o el agente coloca una copia de la citación en un lugar visible de la propiedad y envía una copia de la notificación por correo de primera clase al inquilino. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles, §§ 8-402.1(a)(1)(ii) y (2)

Si cualquiera de las partes está ausente de la audiencia en el día indicado en la citación, el tribunal podrá continuar (posponer) el caso durante 6 a 10 días y notificar a las partes del aplazamiento. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1(a)(3)

Si el tribunal determina que el inquilino incumplió el contrato de arrendamiento y que el incumplimiento fue sustancial y justifica el desalojo, el tribunal ordenará al alguacil o al agente que entregue posesión de las instalaciones al propietario y ordenará una sentencia por costas contra el inquilino o la persona en posesión. Una sentencia por costos significa que el inquilino debe pagar al propietario los costos incurridos por el propietario al entablar la demanda. Esto puede incluir costos judiciales, daños otorgados por el tribunal y honorarios legales. La orden del tribunal determinará la cantidad específica que el inquilino le debe al propietario. 

Cuando un alguacil ejecuta una orden de desalojo, debe inspeccionar inmediatamente las instalaciones en busca de mascotas y, si las encuentra, entregarlas al inquilino. Si el inquilino no está presente en el momento en que se ejecuta la orden de restitución, el alguacil debe: 

• comuníquese con un refugio de animales o una organización de rescate de animales para que se haga cargo de la mascota; 
• proporcionar al inquilino el nombre y la información de contacto del refugio de animales u organización de rescate de animales donde se lleva la mascota; y 
• proporcionar al refugio de animales o a la organización de rescate de animales el nombre y la información de contacto del inquilino al que pertenece la mascota 

La ley de Maryland prohíbe sacar una mascota durante un desalojo y dejarla en propiedad pública o en una acera pública.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1(b)(1); 14 - 806

Pagos aceptados después del aviso pero antes del desalojo

Si un propietario acepta un pago de un inquilino después de notificarle el incumplimiento del contrato de arrendamiento pero antes de desalojarlo, es no se considerará una renuncia al incumplimiento del aviso de arrendamiento o cualquier sentencia por posesión a menos que las partes acuerden específicamente por escrito.

Cualquier pago aceptado debe aplicarse primero al alquiler (o al equivalente del alquiler relativo a la fecha en que el propietario recupere efectivamente la posesión del local), luego a las costas judiciales (incluidos los daños y honorarios judiciales concedidos por el tribunal) y luego a cualquier Pérdida de alquiler causada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Cualquier pago que se acepte en exceso del alquiler mencionado anteriormente no puede generar intereses, pero debe devolverse al inquilino de la misma manera que los depósitos de seguridad. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1(c)

Apelaciones

Cualquiera de las partes podrá apelar dentro de los 10 días siguientes a la sentencia. Si el propietario ganó y el inquilino apela y desea permanecer en las instalaciones hasta la determinación de la apelación, el inquilino debe:

1. Presentar una declaración jurada ante el Tribunal de Distrito de que la apelación no tiene como objetivo retrasar el desalojo;
2. Presentar fianza suficiente con uno o más valores, con la condición de que el inquilino tramite diligentemente el recurso;
3. Pagar todo el alquiler pendiente y todos los costos judiciales del caso; y
4. Pagar todas las pérdidas o daños que el arrendador pueda sufrir como resultado de que el inquilino permanezca en posesión.

El tribunal de apelaciones fijará una audiencia entre 5 y 15 días después de presentada la solicitud. La notificación debe entregarse a la otra parte o a su abogado al menos 5 días antes de la audiencia. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1

Si el fallo del Tribunal de Distrito es a favor del propietario, el alguacil ejecutará una orden judicial. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1(b)(2)

Obtenga más información sobre las apelaciones.

Mitigación de Daños

En las siguientes situaciones, incluso si se ha producido un incumplimiento de un contrato de arrendamiento, la persona perjudicada tiene el deber de mitigar (disminuir) el daño que sufre el arrendador o el inquilino:

1. Cuando el arrendador no cede la posesión del local arrendado al arrendatario, o el arrendatario no cede la posesión al arrendador;
2. Cuando el inquilino falle o se niegue a tomar posesión al inicio del plazo; o
3. Cuando el arrendador o inquilino termina la ocupación antes de finalizar el plazo.

En estos casos, la parte infractora sigue siendo responsable de los daños y perjuicios. “Mitigación de daños” significa que la persona que ha sido perjudicada tiene que hacer Esfuerzos razonables para evitar sufrir aún más daño. Cuando un arrendador está mitigando daños, la ley no no exigir que el propietario muestre o alquile una unidad de vivienda desocupada prematuramente con preferencia a otras unidades disponibles.

Cuando el inquilino se haya negado injustamente a tomar posesión o haya desalojado una unidad de vivienda antes de finalizar el plazo, el arrendador podrá subarrendar la unidad sin previo aviso al inquilino. En ese caso, el inquilino es responsable (es decir, responsable de) cualquier daño que sufra el propietario como resultado del incumplimiento. Además, el inquilino es responsable secundario para alquiler (es decir, debe pagar el alquiler impago) por el resto del plazo del arrendamiento si:

1. El subarrendatario/subarrendatario incumple; y
2. El propietario notifica inmediatamente al inquilino original sobre el incumplimiento.

Las disposiciones de esta ley no pueden renunciarse en ningún contrato de arrendamiento. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-207

Aplazamiento de desalojo relacionado con el clima

En caso de “condiciones climáticas extremas”, el juez administrativo del Tribunal de Distrito puede ordenar que los desalojos programados por falta de pago del alquiler de una propiedad residencial se pospongan de un día para otro. Cuando las condiciones climáticas permitan la reanudación de los desalojos, se dará prioridad al desalojo pospuesto y deberá completarse dentro de los 3 días posteriores a que finalicen las condiciones climáticas extremas. Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401(f)(2)

Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Si corre riesgo de desalojo o de perder su bono o subsidio de vivienda, puede ser elegible para un abogado gratuito. Los abogados del Programa ACE pueden representarlo en este tipo de casos:

• Falta de pago del alquiler
• incumplimiento de contrato de arrendamiento
• Inquilino reteniendo
• Cancelaciones de vales u otros subsidios

Para ser elegible, debe ser un inquilino que viva en Maryland y tener un ingreso familiar igual o inferior al 50% del ingreso medio de Maryland.

Llame al 211 y siga las indicaciones para obtener ayuda legal sobre desalojos o aplique en línea.

Obtenga más información en el sitio web de Justicia Civil.