El impacto del desarrollo inmobiliario lo puede sentir una amplia gama de personas, desde el vecino de al lado hasta la comunidad en su conjunto. Cada parcela de tierra en la ciudad de Baltimore se rige por reglamentos de zonificación, que controlan tanto para qué se puede usar la propiedad como la ubicación de cualquier cosa que se construya en la propiedad. Debido a los impactos potenciales del desarrollo, es importante que los ciudadanos y las organizaciones comunitarias sepan qué establecen las leyes y cómo tener una voz efectiva en el proceso de zonificación.
La zonificación regula tanto el uso de la tierra como el diseño físico del desarrollo en parcelas de tierra. En la ciudad de Baltimore, los mapas de zonificación asignan una categoría de zonificación a cada parcela de tierra en la ciudad, y el código de zonificación define el tipos de usos permitidos dentro de cada categoría. Cuando la zonificación de una propiedad en particular permite el tipo de uso y el diseño que desea el dueño de la propiedad, el dueño de la propiedad generalmente tiene el derecho legal de proceder con la obtención de los permisos de construcción y la construcción del proyecto, incluso si hay oposición vecinal; se pueden aplicar excepciones, es decir, restricciones de permisos ambientales, designaciones de edificios históricos, etc. Sin embargo, cuando el código de zonificación no permita el uso/desarrollo solicitado, habrá una audiencia pública frente a la Junta de Apelaciones Municipales y de Zonificación, el organismo que tiene la autoridad para determinar si permite el uso. Cualquier persona u organización puede hablar en la audiencia pública y es importante que aquellos que tengan inquietudes hablen en ese momento.
Siga estos pasos generales para expresar sus inquietudes de manera más efectiva en una audiencia de la Junta de Apelaciones Municipales y de Zonificación. Cada situación traerá problemas y desafíos específicos, y es posible que sea necesario adaptar este esquema para que se ajuste a las necesidades de la situación particular. Navegar por algunos de estos pasos puede requerir el asesoramiento o la asistencia de un abogado.
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Determinar la zonificación de la propiedad. Consulte el mapa de zonificación de la ciudad de Baltimore para obtener orientación.
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Lea el código de zonificación para ver si el uso propuesto y el diseño del sitio está permitido.
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Determine qué acción está solicitando el dueño de la propiedad, como una variación (buscando una relajación de las regulaciones debido a los atributos físicos de la propiedad) o un uso condicional ( para permitir un tipo especial de uso en la propiedad que solo puede permitirse después de que el propietario haya probado ciertos hechos sobre el efecto del uso).
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Determine la fecha de cualquier audiencia sobre el tipo particular de solicitud y la fecha límite para la presentación de comentarios por escrito. Si se requiere que una de las partes publique avisos en la propiedad, asegúrese de que se haya cumplido con este requisito.
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Revise las normas de procedimiento relativas a las apelaciones de zonificación . Examine los elementos específicos requeridos para la consideración de la Junta de Apelaciones de Zonificación, haga una lista de ellos y determine qué información se necesita para determinar si el dueño de la propiedad ha cumplido con esos requisitos.
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Obtener copias de toda la información enviada a la Junta de Apelaciones Municipales y de Zonificación, incluidos dibujos e información escrita.
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Hable con el dueño de la propiedad para comprender sus objetivos e intenciones. Plantea tus inquietudes y ofrece posibles soluciones. Solicite asistencia de miembros del Concejo Municipal para abogar en su nombre.
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Si se llega a un acuerdo, asegúrese de que el acuerdo se haga por escrito, lo revise un abogado y se incluya en el archivo de la solicitud.
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Si no se puede llegar a un acuerdo, asista a la audiencia pública en el Ayuntamiento. Consulte a un abogado para obtener una comprensión completa de los procedimientos y requisitos de la audiencia. Organice un grupo de vecinos y miembros de la comunidad para hablar sobre las preocupaciones. Sea minucioso pero conciso y siga los procedimientos descritos por la Junta al hacer su presentación. Siempre que sea posible, traiga fotografías y documentación de sus inquietudes, envíe una versión escrita de su testimonio para que conste en acta y, si un miembro del Consejo está de acuerdo con la posición declarada, solicite que el miembro del Consejo testifique ante la Junta.
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Si el proyecto al que se opone es aprobado por la Junta de Apelaciones Municipales y de Zonificación, puede presentar un recurso ante el Tribunal de Circuito. Sin embargo, se aplican ciertas restricciones y es importante entender esas restricciones en el momento de la audiencia. Consulte a un abogado antes de la audiencia inicial si cree que podría apelar una decisión que aprueba el proyecto a pesar de sus objeciones.
Seguir estos pasos, con la ayuda de abogados de Community Law Center, dará a las comunidades una voz más fuerte en el proceso de desarrollo.