El propósito de la ley de depósito en garantía del alquiler es proteger la vida, la salud y la seguridad de los inquilinos y evitar represalias por parte de los propietarios. La ley no se puede utilizar para redecorar una vivienda, corregir infracciones menores del código o como un medio de acoso.
Cuando un arrendador se demora injustificadamente o se niega a reparar una condición que amenaza la vida, la salud o la seguridad del arrendatario, la ley de depósito en garantía del alquiler proporciona varios remedios, incluido el pago del alquiler ante los tribunales para que los fondos acumulados puedan utilizarse para pagar las reparaciones.
Lea la ley: Código de leyes locales públicas de la ciudad de Baltimore, subtítulo 9-9
Temas en esta página:
- Condiciones peligrosas
- Antes de usar el depósito en garantía del alquiler
- Procedimiento judicial
- Defensas para el propietario
- Remedios
- Protección contra represalias
- Actos Prohibidos y Aplicación de la Ley
Condiciones Peligrosas
Para usar el proceso de depósito en garantía del alquiler, debe existir una condición peligrosa en las instalaciones arrendadas o en las áreas comunes y debe crear, o creará, si no se corrige rápidamente, un riesgo de incendio o una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad. de los arrendatarios (Sección 9-9(b)). Ejemplos de tales condiciones son (Sección 9-9(b)):
- Falta de calefacción, luz, electricidad o instalaciones adecuadas para la eliminación de aguas residuales
- Falta de agua corriente caliente o fría (excepto cuando el inquilino paga el agua y la falta de agua es el resultado de no pagar la tarifa del agua)
- Infestación de roedores (excepto en viviendas unifamiliares)
- Presencia de pintura con plomo en superficies interiores, donde sería una violación del Código de la ciudad de Baltimore y el propietario tiene notificación de las superficies pintadas con plomo
La presencia de una condición peligrosa puede ser la base de una acción iniciada por el inquilino para la corrección de la condición o puede ser utilizada por el inquilino como defensa ante una acción iniciada por el propietario para recuperar el alquiler o recuperar la posesión de el local por falta de pago del alquiler (Sección 9-9(c)).
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Antes de usar el depósito en garantía del alquiler
Antes de iniciar una acción de depósito en garantía del alquiler o usar la condición peligrosa como defensa por falta de pago del alquiler, el arrendador o el agente del arrendador también debe haberse negado o no haber remediado la condición dentro de un tiempo razonable después de recibir la notificación de la condición defectuosa en un de las siguientes maneras (Sección 9-9(d)(1)):
- Una carta enviada por correo certificado con acuse de recibo (el inquilino debe conservar una copia de la carta y el acuse de recibo);
- Un aviso de violación o expropiación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario u otra agencia apropiada; o
- Aviso real (el propietario tiene conocimiento de primera mano de la condición).
Se deja a discreción del tribunal un tiempo razonable para remediar la condición peligrosa, pero existe una presunción refutable de que más de 30 días después de recibir la notificación no es razonable (Sección 9-9(d)(1)).
El inquilino debe pagar al tribunal el monto del alquiler adeudado en virtud del contrato de arrendamiento, a menos o hasta que ese monto sea modificado por orden judicial (Sección 9-9(d)(2)). El arrendatario tampoco debe haber tenido más de 5 sentencias por alquiler impago en el año inmediatamente anterior a la iniciación de la demanda o al uso de la condición peligrosa como defensa (o no más de 2 sentencias si el arrendatario ha vivido en las instalaciones 6 meses o menos) (Sección 9-9(d)(3)).
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Procedimiento judicial
La audiencia inicial de un caso de depósito en garantía del alquiler debe llevarse a cabo dentro de los 15 días calendario posteriores a la notificación del tribunal a las partes, excepto que el tribunal ordenará una audiencia anterior cuando el inquilino alegue condiciones de emergencia, como falta de calefacción en invierno, falta de instalaciones de alcantarillado adecuadas, o cualquier otra amenaza inmediata a la salud o seguridad de los ocupantes (Sección 9-9(h)).
El tribunal, ya sea por propia iniciativa o por iniciativa del arrendador o arrendatario, puede ordenar audiencias adicionales en el caso para determinar más a fondo los derechos y obligaciones de las partes (Sección 9-9(i)). La distribución del dinero del depósito en garantía solo puede tener lugar:
- por orden del tribunal después de una audiencia en la que tanto el arrendatario como el arrendador recibieron un aviso razonable para asistir, o
- por acuerdo entre el arrendatario y el arrendador, o
- tras la certificación de un inspector de viviendas de que el trabajo requerido se ha completado satisfactoriamente (Sección 9-9(i)).
Siempre que se requiera una audiencia, el tribunal debe notificar a todas las personas que deben ser notificadas por correo certificado, con acuse de recibo, indicando la fecha, la hora y el propósito de la audiencia; la negativa o la demora irrazonable de una de las partes para aceptar la notificación no impedirá ningún recurso al que tenga derecho la otra parte (Sección 9-9(j)).
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Defensas para el propietario
El arrendador prevalecerá si puede establecer uno de los siguientes (Sección 9-9(e)):
- No recibieron la notificación adecuada;
- La condición reclamada por el arrendatario no existe;
- La condición ha sido remediada;
- La condición fue causada por el inquilino, un miembro de su familia o un invitado; o
- El inquilino se ha negado injustificadamente a la entrada o no ha hecho arreglos irrazonables para estar en casa para la entrada del propietario o su agente para hacer reparaciones.
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Remedios
Al concluir la audiencia, el tribunal puede dictar cualquier orden que requiera el juez del caso, incluidas, entre otras, una o más de las siguientes (Sección 9-9(f)):
- Se rescinde el contrato de arrendamiento y se entregan las instalaciones al arrendador;
- Todo el dinero del alquiler ya pagado en el tribunal se entregará al inquilino o al propietario;
- El inquilino debe continuar pagando el alquiler en la cuenta de depósito en garantía hasta que se resuelva la condición peligrosa;
- La renta se reduce a una cantidad que representa justamente la condición de las instalaciones (el arrendador tiene la responsabilidad de demostrar por qué la renta no debe reducirse);
- El dinero acumulado en depósito se entrega al arrendatario, al arrendador o a un contratista elegido por el arrendador, para remediar la condición;
- El asunto se remite a una agencia municipal o estatal para su investigación y denuncia, y el inquilino paga al tribunal el alquiler adeudado durante ese tiempo;
- Los fondos de depósito en garantía se utilizarán para pagar una hipoteca sobre la propiedad para evitar la ejecución hipotecaria; y/o
- El propietario debe corregir la condición defectuosa.
Cuando el tribunal establece una cuenta de depósito en garantía y el arrendador no hace un esfuerzo razonable para remediar las condiciones peligrosas dentro de los 6 meses, todo el dinero acumulado en la cuenta se entregará al inquilino y el depósito en garantía continuará por un nuevo Periodo de 6 meses con las mismas condiciones que antes (Sección 9-9(g)).
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Protección contra represalias
Después de una determinación de los méritos del caso, el inquilino está protegido contra un aumento de la renta, el desalojo o una disminución de los servicios que el propietario está legalmente obligado a proporcionar, a menos que el tribunal determine que la demanda o defensa del inquilino no fue "de buena fe" o que el propietario tiene "buena causa" para desalojar al inquilino o aumentar el alquiler (Sección 9-9(k)). Durante los primeros 6 meses, el arrendador tiene la carga de la prueba para probar la falta de buena fe o buena causa; después del período de 6 meses, la carga de la prueba recae sobre el arrendatario (Sección 9-9(k)).
"Causa justificada" para que el arrendador desaloje al inquilino o aumente el alquiler requiere la determinación de cualquiera de los siguientes (Sección 9-9(k)(2)):
- La condición que fue la base de la queja o defensa del inquilino fue causada por un acto u omisión del inquilino o un miembro de su familia o su invitado, y fue más que un desgaste normal;
- El arrendador quiere de buena fe recuperar la posesión del inmueble para poder habitarlo inmediatamente;
- El arrendador ha contratado de buena fe y por escrito vender la propiedad y el comprador planea vivir allí de inmediato;
- El arrendador experimentó un aumento sustancial en los impuestos o un aumento sustancial en los costos operativos no relacionados con la condición establecida en esta ley; o
- El arrendador ha realizado una mejora sustancial de capital en el inmueble, no relacionada con la condición afirmada en virtud de esta ley, y la mejora beneficia al inmueble arrendado.
La protección contra un aumento en el alquiler, una disminución en los servicios o el desalojo también se aplica a un inquilino que, de buena fe, informa una posible violación del código de vivienda a una agencia estatal o municipal, incluso si el inquilino no tiene la intención de usar procedimientos de depósito en garantía de alquiler; el arrendador tiene prohibido aumentar la renta por un máximo de 6 meses después de la determinación del caso (Sección 9-9(k)(3)). Sin embargo, esta ley no afecta el derecho de un arrendatario o propietario de rescindir o no renovar un contrato de arrendamiento por escrito por un año o más de acuerdo con las disposiciones del contrato de arrendamiento, excepto que los términos del contrato de arrendamiento no pueden utilizarse para anular la intención. y las disposiciones de la ley (Sección 9-9(k)(3)).
Si un arrendador tiene la intención de buena fe de recuperar su propiedad y de demoler o tapiar la propiedad y tiene la intención de obtener un permiso para hacerlo, puede dar al arrendatario un aviso por escrito de 60 días para rescindir el arrendamiento (Sección 9-9(l )).
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Actos Prohibidos y Aplicación de la Ley
Cualquier término de arrendamiento que intente renunciar a cualquier disposición de esta ley está en contra de la política pública y es nulo (Sección 9-9(m)).
Esta ley también se aplica a cualquier propiedad residencial ubicada en la ciudad de Baltimore arrendada por una agencia estatal o por la ciudad de Baltimore (Sección 9-9(n)).
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