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Gravámenes de los artesanos
"Artesanos"incluyen trabajadores, mecánicos, reparadores, comerciantes, tintoreros y lavanderos. La ley de Maryland proporciona automáticamente a un artesano que posee cualquier propiedad para reparar, reparar, mejorar, limpiar en seco, lavar u otro trabajo un gravamen sobre esa propiedad por el costo de el trabajo realizado. gravamen Es un reclamo legal contra una propiedad en particular por alguna deuda.
Si al artesano no se le paga el valor total de su trabajo dentro de los 90 días, entonces el artesano puede hacer cumplir el gravamen vendiendo la propiedad.
- El artesano debe avisar al propietario de la propiedad con al menos 30 días de antelación antes de cualquier venta o disposición.
- El producto de la venta se aplica primero a los gastos de la venta.
- Los ingresos se aplican luego al monto del reclamo de gravamen (es decir, el costo del trabajo realizado).
- Cualquier ingreso restante va al dueño de la propiedad.
- El gravamen continúa hasta que se haya satisfecho la deuda.
Antes de vender o disponer de la propiedad de un cliente, un artesano debe avisar al cliente con al menos 30 días de antelación enviándole el aviso por correo al propietario a su última dirección conocida. Si el artesano no conoce la dirección del propietario, podrá notificarlo mediante:
- Publicarlo en la puerta del juzgado o en un tablón de anuncios en las inmediaciones de la puerta del juzgado del condado en el que se realizó el trabajo;
- Publicarlo una vez por semana durante dos semanas sucesivas en uno o más periódicos de circulación general en el condado en el que se realizó el trabajo; O
- AMBOS publicarlo en el lugar de trabajo del artesano de manera sencilla y destacada, en un letrero que sea claramente visible y que indique que los productos pueden venderse a partir de los 90 días a partir del día en que se completa el trabajo E imprimir el aviso en el recibo. o factura entregada al propietario.
Tintorerías y lavanderías Puede tirar cualquier ropa que un cliente no recoja durante más de 6 meses. Las tintorerías y lavanderías deben colocar un cartel en su tienda advirtiendo a los clientes que la ropa que se deje durante 6 meses será desechada.
Lea la Ley: Código de Maryland, Derecho Comercial §§ 16-301; 16 - 302
Ejemplo: Un relojero realiza una reparación de $150 en el reloj de un cliente. La ley de Maryland otorga automáticamente al relojero un gravamen de $150 sobre el reloj. Si, dentro de los 90 días, el cliente paga al relojero solo 50 dólares, el relojero puede vender el reloj y quedarse con las ganancias necesarias para completar el pago.
- El relojero debe avisar al cliente con al menos 30 días de antelación de que va a vender el reloj.
- Si el reloj se vende por $125, el artesano puede quedarse con $100 de esos ingresos (es decir, la diferencia entre las cantidades que el cliente debía ($150) y la cantidad que el cliente pagó ($50) al relojero).
- Los $25 restantes del producto de la venta deben pagarse al cliente.
- El relojero recupera la cantidad adeudada, pero nada más.
- Si el relojero incurrió en gastos por la venta del reloj, entonces el relojero puede aplicar el producto de la venta a los gastos incurridos.
Gravámenes de los mecánicos
Un gravamen de mecánico es una forma para que los contratistas y subcontratistas que suministran mano de obra o materiales para la construcción reciban un pago por su trabajo. Al utilizar un gravamen de mecánico, un contratista o subcontratista que haya realizado trabajos en una propiedad puede vender la propiedad para recuperar cualquier monto adeudado pero no pagado por un cliente.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles, Título 9, Subtítulo 1
Lee las reglas: Md. Rules, Título 12, Capítulo 300
Un contratista o subcontratista puede establecer un gravamen de mecánico sobre edificios nuevos y algunos edificios más antiguos en los que realizan trabajos que aumentan el valor del edificio.
- Un edificio incluye cualquier unidad de una estructura no residencial que se alquila o se vende por separado como una unidad.
- Varios tipos de trabajo dan como resultado la creación automática y legal de un gravamen de mecánico, incluida la jardinería, la excavación de un pozo, la construcción de una piscina o cerca y el arrendamiento de equipos para usar en la propiedad.
- Un contratista o subcontratista puede establecer un gravamen por el valor de proyectos terminados o no terminados, independientemente del monto de la deuda. Si no está terminado, el valor se asignará al trabajo realizado o al material que se haya proporcionado.
- Para establecer un gravamen sobre un edificio más antiguo, el trabajo debe aumentar el valor del edificio en al menos un 15%.
- Un inquilino también puede establecer un gravamen sobre un edificio en el que vive, pero solo si el inquilino realiza un trabajo que aumenta el valor del edificio en al menos un 25 %.
Normalmente, el propietario de un edificio no está obligado a pagarle directamente al subcontratista porque no existe ningún contrato entre el propietario y el subcontratista. Un gravamen de mecánico permite a un subcontratista recuperar los montos adeudados pero no pagados por el propietario al subcontratista. Para que surja un gravamen a favor de un subcontratista, debe existir un contrato entre un contratista y el propietario en el que trabaja el subcontratista y entre el contratista y el subcontratista. El contrato puede ser cualquier acuerdo sobre bienes o servicios y no es necesario que esté escrito.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 9-101, 9 - 102 y 9 - 103
Cuando no surgen gravámenes sobre los mecánicos. Hay varias situaciones en las que el gravamen de mecánico no está disponible.
- Los gravámenes de mecánico no surgen por trabajos en edificios públicos.
- Si un nuevo propietario compra el terreno o el edificio antes de que se establezca un gravamen sobre la propiedad, entonces no surgirá ningún gravamen incluso si el trabajador proporciona servicios que aumentan el valor de la propiedad.
- Se aplican reglas separadas a ciertos subcontratistas que trabajan en una vivienda unifamiliar.
- Un subcontratista no puede obtener un gravamen sobre una propiedad si el propietario ya le pagó al contratista.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 9-102, § 9-104
Límites de tiempo. Para establecer un gravamen, un contratista o subcontratista debe presentar una petición en el tribunal de circuito del condado donde se encuentra la propiedad dentro de los 180 días posteriores a la finalización del trabajo en la propiedad o al suministro de materiales. Puede resultar difícil determinar la fecha de finalización del trabajo.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 9-105(a)
Aviso para subcontratistas. Los subcontratistas deben notificar por escrito al propietario su intención de reclamar el gravamen. Los subcontratistas deben dar este aviso dentro de los 120 días posteriores a la finalización del trabajo o suministro de materiales. Al recibir una notificación de un subcontratista, el propietario podrá retener del contratista el monto adeudado al subcontratista para pagarle directamente. Sin embargo, este monto no podrá exceder el monto que el propietario adeude según el contrato en el momento de la notificación.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 9-104
Cómo establecer un gravamen
Para establecer un gravamen de mecánico sobre un terreno o un edificio, un contratista o subcontratista (conocido como “peticionario” o “demandante”) debe presentar una demanda en un tribunal de circuito de un condado en el que al menos parte de la propiedad esté ubicada dentro de 180 días de terminada la obra o suministrados los materiales.
La presentación del contratista/subcontratista ante el tribunal debe incluir:
- La demanda establece hechos que respaldan la afirmación del demandante de que el contratista/subcontratista tiene derecho a un gravamen de mecánico. La denuncia también debe incluir:
- el nombre y dirección del demandante;
- el nombre y dirección del propietario del terreno;
- el tipo de trabajo realizado o los materiales proporcionados, la hora en que se realizó el trabajo o los materiales proporcionados, el nombre del cliente y el monto adeudado, menos cualquier crédito reconocido por el demandante;
- una descripción del terreno o edificio, lo suficientemente adecuada para identificarlo, incluido si parte de la propiedad está ubicada en otro condado;
- para embargos sobre edificios múltiples, los montos adeudados por el trabajo en cada edificio;
- para edificios más antiguos, una declaración de que el trabajo aumentó el valor del edificio en al menos un 15 por ciento;
- si el demandante es un subcontratista, una declaración de que se notificó debidamente al propietario;
- una declaración jurada que enumere los hechos que demuestren que el demandante tiene derecho a un gravamen sobre la propiedad; y
- cualquier otro documento necesario para sustentar la reclamación.
Un contratista o subcontratista puede modificar una queja, pero los subcontratistas sólo pueden hacerlo antes de la fecha límite para notificar el gravamen o presentar el gravamen. Sin embargo, el demandante no podrá utilizar una enmienda para aumentar el monto de la reclamación o alterar la descripción del terreno o edificio en cuestión.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 9-105
Lee las reglas: Regla de Maryland 12-302, 12 - 303
Mostrar audiencia de causa. Una vez presentada la denuncia, el tribunal revisará los documentos presentados en el caso y podrá pedirle al peticionario explicaciones o información complementaria. Si el tribunal determina que se han cumplido las condiciones para un gravamen, el tribunal emitirá una orden que otorgará 15 días al propietario para "mostrar causa" de por qué no se han cumplido las condiciones para un gravamen. Si el propietario proporciona una respuesta que demuestre la causa de por qué no se debe establecer un gravamen, se programará una audiencia.
En la orden, el tribunal también notificará al propietario que podrá presentarse a una audiencia o presentar una declaración jurada respondiendo al reclamo del demandante. El tribunal también advertirá al propietario que si no se presenta a la audiencia ni presenta una declaración jurada, los hechos alegados por el demandante serán tratados como admitidos por el propietario (es decir, tratados como si fueran ciertos). En ese caso, el tribunal podrá pronunciarse sobre la solicitud de gravamen sin necesidad de audiencia.
En la audiencia de causa demostrativa, tanto el demandante como el propietario podrán presentar pruebas que respalden sus argumentos. Si no hay disputa sobre los hechos que respaldan el reclamo de gravamen del demandante, entonces el tribunal emitirá una orden final que establece el gravamen. Alternativamente, si hay una disputa sobre hechos importantes, pero el tribunal determina que existe causa probable de que el demandante tiene derecho al gravamen, el tribunal puede emitir una orden interlocutoria (o “no definitiva”). La orden interlocutoria:
- establecer el gravamen;
- describir el terreno y los edificios a los que se aplica el gravamen;
- indicar el monto del gravamen;
- especificar el monto de la fianza que el propietario debe pagar para cancelar el gravamen, que incluye honorarios razonables de abogados; y
- fijar una fecha para el juicio dentro de seis meses.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 9-106
Lea la regla: Regla de Maryland 12-304
Juicio. El propósito del juicio es resolver cualquier disputa restante sobre hechos importantes. Al final del juicio, basándose en todos los documentos, testimonios y otras pruebas presentadas, el tribunal emitirá una orden concediendo o negando la solicitud del demandante de establecer un gravamen.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 9-106 y 9 - 107
Lea la regla: Regla de Maryland 12-304
Liberación del gravamen. En cualquier momento después de que el demandante presente una petición de gravamen sobre terrenos o edificios, el propietario puede solicitar al tribunal que libere el gravamen. Hay dos formas en que el propietario puede obtener una orden de liberación del gravamen:
- el propietario podrá presentar una fianza por el monto del gravamen; O
- el propietario podrá pagar el importe del gravamen al demandante.
Lee las reglas: Regla de Maryland 2-626, 12 - 307
Hacer cumplir el gravamen. Dentro de un año después de que un demandante presenta una petición para establecer un gravamen, el demandante puede presentar una moción para hacer cumplir el gravamen. Si el tribunal concede la moción, emitirá una orden estableciendo un plazo para que el propietario pague el monto del gravamen y disponiendo que, si el propietario no cumple con el plazo, el terreno se venderá y las ganancias se utilizarán para pagar el demandante.
Si existen múltiples gravámenes sobre el terreno o edificio y el producto de la venta no es suficiente para pagarlos todos, entonces cada titular del gravamen recibirá una parte de los ingresos proporcional al valor de su gravamen. El tribunal puede nombrar un administrador para vender la propiedad y un auditor para revisar cualquier propuesta de venta y presentar un informe que el tribunal utilizará para decidir si aprueba la venta.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 9-108, 9 - 109
Lea la regla: Regla de Maryland 2-543, 12 - 305, 12 - 306, 14 - 303
Alternativas a los gravámenes de los mecánicos
Los gravámenes de los mecánicos no son la única forma que tiene un contratista o subcontratista de cobrar una deuda. Un contratista o subcontratista también podrá interponer una acción por incumplimiento de contrato.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 9-111
Además, considera alternativas a la corte, incluyendo mediación.