Esta descripción es solo para fines informativos. Para obtener información adicional, por favor consulte el Maryland Code (Código de Maryland) y la lista de Recursos Adicionales al final de esta sección. Cualquier persona que necesite asesoría legal debe contactar a un abogado calificado.
Introducción
La legislación de Maryland les proporciona a los “artesanos” (“artisans”), incluyendo a los trabajadores, mecánicos, reparadores, comerciantes, empleados de tintorerías y lavanderos, así como también a los contratistas y subcontratistas, un gravamen sobre la propiedad que construyan, reparen o limpien, para asegurar el pago por su trabajo. Si el propietario del inmueble no cumple con el pago oportuno para el trabajador, la ley le permite al trabajador ejecutar el gravamen, al vender la propiedad y retener las ganancias necesarias para compensar por la falta de pago. Si las ganancias de la venta exceden del monto que se le debe al trabajador, el propietario podrá retener el monto restante.
Gravámenes para artesanos
Tan pronto como un artesano realice un trabajo sobre la propiedad de alguien, la legislación de Maryland automáticamente crea un gravamen sobre la propiedad para el beneficio del artesano. La ley también permite que un artesano retenga el bien que creó para alguien más hasta que le paguen por completo. Si el propietario no le paga al artesano el valor completo del trabajo del artesano dentro de 90 días, el artesano puede vender el bien y retener las ganancias hasta el monto adeudado, más el costo de la venta. Cualquier ganancia restante se le podrá pagar al propietario. El gravamen continuará hasta que la deuda se haya pagado. Lea la Ley: Maryland Code, Commercial Law, Sections 16-301 and 16-302 (Código de Maryland, Derecho Comercial, Secciones 16-301 y 16-302).
Por ejemplo, si un relojero realiza una reparación del reloj de un cliente por $150, la ley automáticamente le otorga al relojero un gravamen sobre el reloj por el monto de $150. Si, dentro de 90 días, el cliente le pagó al relojero solo $50, la ley le permite al relojero vender el reloj y retener las ganancias necesarias para completar el pago. Por tanto, si el reloj se vende por $125, el relojero puede retener $100 de dicha ganancia, lo que equivale a la diferencia entre el monto que debe el cliente ($150) y el monto que pagó el cliente ($50) al relojero. Pero los restantes $25 de ganancia de la venta deben pagarse al cliente. De esta manera, el relojero recupera el monto que se le debe, pero no más.
Antes de vender o disponer del bien de un cliente, el artesano debe notificar al cliente con al menos 30 días de anticipación, a través de correo a la última dirección conocida del cliente. Si el artesano no conoce la última dirección del cliente, entonces podrá hacer la notificación:
1. Al publicarlo en la puerta del tribunal o en una cartelera en los alrededores inmediatos de la puerta del tribunal del condado donde se haya realizado el trabajo.
2. Al publicarlo una vez a la semana durante dos semanas consecutivas o más en periódicos de circulación general en el condado donde se realizó el trabajo.
3. DE AMBAS MANERAS, al publicarlo en el lugar del negocio del artesano de manera sencilla y evidente, en un aviso que sea claramente visible y que indique que los bienes podrán venderse dentro de 90 días a partir de la fecha en que se culminó el trabajo, Y A LA VEZ al imprimir la notificación en el recibo o la factura que se le entregó al propietario o a su representante.
Lea la Ley: Maryland Code, Commercial Law, Section 16-302 (Código de Maryland, Derecho Comercial, Sección 16-302).
Nota especial para empleados de tintorerías y lavanderos
Los empleados de tintorerías y lavanderos también pueden desechar cualquier ropa que un cliente no retire en 6 meses o más. Los empleados de tintorerías y lavanderos deben publicar un letrero en su establecimiento que le advierta a los clientes que la ropa que se dejen por 6 meses serán desechadas. Lea la Ley: Maryland Code, Commercial Law, Section 16-302 (Código de Maryland, Derecho Comercial, Sección 16-302).
Gravámenes para mecánicos
El gravamen de un mecánico es una manera para que los contratistas y subcontratistas que suministran mano de obra o materiales para la construcción obtengan el pago por su trabajo. Utilizando el gravamen de un mecánico, un contratista o subcontratista que realizó un trabajo en una propiedad, puede vender la propiedad para recuperar cualquier monto adeudado por un cliente. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Sections 9-101 through 9-114 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Secciones de la 9-101 hasta la 9-114) y Maryland Rules 12-301 through 12-308 (Reglas de Maryland, de la 12-301 hasta la 12-308).
La ley automáticamente le otorga al contratista o subcontratista un gravamen de mecánico sobre los edificios nuevos o algunos edificios más viejos en los cuales realicen trabajos que incrementen el valor del edificio. Para establecer un gravamen sobre un edificio más viejo, el artesano debe incrementar el valor del edificio al menos en un 15%. Un inquilino también debe establecer un gravamen sobre un edificio en el cual viva, pero solo si realiza trabajos que incrementen el valor del edificio al menos en un 25%. De conformidad con la ley, un edificio incluye unidades de estructuras no residenciales separadas en alquiler. Algunos tipos de trabajos resultan en la creación automática de gravámenes de mecánicos establecidos por la ley, incluyendo paisajismo, perforar un pozo, construir una piscina o cerca y alquilar equipos para su uso en la propiedad. Un contratista o subcontratista puede establecer un gravamen por el valor de proyectos sin terminar, así como también de aquellos proyectos ya culminados. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-101(b) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-101[b]), Maryland Code, Real Property, Section 9-102(a) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-102[a]) y Maryland Code, Real Property, Section 9-103(c) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-103[c])
Por lo general, el propietario de un edificio no está obligado a pagarle a un subcontratista directamente, porque no existe un contrato entre el propietario y el subcontratista. Un gravamen de mecánico le permite a un subcontratista recuperar los montos adeudados por el propietario al subcontratista que no han sido pagados. Para que pueda surgir un gravamen a favor del subcontratista, debe existir un contrato entre el contratista y el propietario en el cual el subcontratista trabaje, y uno entre el contratista y el subcontratista. El contrato puede ser cualquier acuerdo por bienes y servicios y no necesita ser por escrito. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-101(c) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-101[c]).
Cuando no surgen gravámenes para mecánicos
Los gravámenes para mecánicos no surgen por trabajos en edificios públicos. También, si un trabajador compra un terreno o un edificio antes de se establezca un gravamen sobre la propiedad, entonces no surgirá ningún gravamen, incluso si el trabajador suministró los servicios que incrementen el valor del inmueble. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-102(d) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-102[d]).
Reglas separadas aplican para ciertos subcontratistas que trabajan en hogares unifamiliares. En ese caso, un gravamen surge automáticamente por el monto adeudado por el propietario al contratista. Un subcontratista no puede obtener un gravamen sobre una propiedad si el propietario le pagó al contratista. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-104 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-104).
Límites de tiempo
Para establecer un gravamen, un contratista o subcontratista debe presentar una solicitud ante el tribunal de circuito del condado donde está ubicado la propiedad, dentro de 180 días después de completar el trabajo en la propiedad. Puede ser difícil determinar la fecha de culminación del trabajo. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-105(a) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-105[a]).
Notificación para los subcontratistas
Para que los subcontratistas puedan obtener un gravamen, deben entregarle al propietario una notificación escrita de su intención de reclamar el gravamen. Los subcontratistas necesitan entregar esta notificación dentro de 120 días a partir de la fecha en que culminó el trabajo o se suministraron los materiales. Una vez que se reciba una notificación del subcontratista, el propietario podrá retener del contratista el monto que se le debe al subcontratista, para pagarle directamente al subcontratista. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-104 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-104).
Cómo establecer un gravamen
Para establecer un gravamen de mecánico sobre un terreno o edificio, un contratista o subcontratista (conocido como un “solicitante” o “demandante”) debe presentar una denuncia en un tribunal de circuito en el condado donde al menos se ubique una parte del inmueble. La presentación debe incluir:
1. Una denuncia que establezca los hechos que apoyan la afirmación del demandante de que tiene derecho a un gravamen de mecánico. La denuncia también deberá incluir:
- el nombre y dirección del demandante;
- el nombre y dirección del propietario del terreno;
- el tipo de trabajo que se realizó o lo materiales que se suministraron, el momento en que se realizó el trabajo, el nombre del cliente y el monto adeudado;
- una descripción del terreno o del edificio, incluyendo si alguna parte del inmueble se ubica en otro condado;
- para los gravámenes sobre múltiples edificios, los montos adeudados por cada uno;
- para edificios más viejos, una declaración que indique que el trabajo incrementó el valor del edificio en al menos un 15 por ciento;
- si el demandante es un subcontratista, una declaración que indique que se le notificó debidamente al propietario;
2. una declaración jurada indicando los hechos que demuestran que el demandante tiene derecho a un gravamen sobre la propiedad; y
3. cualquier otro documento necesario para apoyar la demanda.
Un contratista o subcontratista podrá enmendar una denuncia, pero los subcontratistas solo podrán hacerlo antes del plazo para entregar la notificación o para la presentación del gravamen. Sin embargo, el demandante no podrá utilizar una enmienda para incrementar el monto de la demanda o para alterar la descripción del terreno o del edificio en cuestión. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-105 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-105) y Maryland Rules 12-302 through 12-303 (Reglas de Maryland, de la 12-302 hasta 12-303).
Audiencia para presentar motivos justificantes
Después de la presentación de la denuncia, el tribunal revisará los documentos que se presentaron para el caso y podrá pedirle al solicitante que complemente o explique cualquier declaración que contengan. Si el tribunal determina que se cumplieron las condiciones para un gravamen, registrará una orden proporcionándole 15 días al propietario del inmueble para “presentar motivos justificantes” sobre por qué las condiciones para el gravamen no se cumplieron. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-106 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-106) y Maryland Rule 12-304 (Regla de Maryland 12-304).
En la orden, el Tribunal también le notificará al propietario que puede comparecer a la audiencia o presentar una declaración jurada respondiendo a la demanda del demandante. El tribunal también le advertirá al propietario que, si no comparece a la audiencia o presenta una declaración jurada, los hechos que alegó el demandante serán considerados admitidos por el propietario. En ese caso, el tribunal podrá decidir sobre la solicitud de gravamen sin necesidad de celebrar una audiencia. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-106 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-106) y Maryland Rule 12-304 (Regla de Maryland 12-304).
En la audiencia para presentar motivos justificantes, tanto el demandante como el propietario podrán presentar pruebas para apoyar sus argumentos. Si no existe una disputa sobre los hechos que apoyan la demanda de gravamen del demandante, entonces el tribunal registrará una orden definitiva estableciendo el gravamen. De manera alternativa, si existe una disputa sobre hechos importantes, pero el tribunal determinó que existe un motivo fundado de que el demandante tiene derecho al gravamen, el tribunal podrá emitir una orden interlocutoria (o “no definitiva”). La orden interlocutoria:
1. establecerá el gravamen;
2. describirá el terreno;
3. establecerá el monto del gravamen;
4. especificará el monto de una caución que el propietario debe pagar para cancelar el gravamen; y
5. establecerá una fecha para el juicio dentro de seis meses.
Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-106 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-106).
Juicio
El propósito de un juicio es resolver cualquier disputa restante sobre hechos importantes. Al final del juicio, con base en todos los documentos, testimonios y otras pruebas que se presentaron, el tribunal emitirá una orden ya sea para otorgar o rechazar la solicitud de gravamen del demandante. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-107 through 9-107 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Secciones de la 9-106 a la 9-107) y Maryland Rule 12-304 (Regla de Maryland 12-304).
Liberación del gravamen
En cualquier momento después de que el demandante presenta su solicitud para un gravamen sobre terrenos o edificios, el propietario del inmueble puede solicitarle al tribunal que libere el gravamen. Existen dos maneras para que el propietario pueda obtener una orden para liberar el gravamen. La primera, que el propietario presente una caución por el monto del gravamen. De manera alternativa, el propietario puede pagar el monto del gravamen al demandante. Lea las Reglas: Maryland Rule 2-626 (Regla de Maryland 2-626) y Maryland Rule 12-307 (Regla de Maryland 12-307).
Ejecución del gravamen
Dentro de un año a partir de la presentación de la solicitud del demandante para establecer un gravamen, el demandante podrá presentar una petición para ejecutar el gravamen. Si el tribunal otorga la petición, se emitirá una orden estableciendo un plazo para que el propietario pague el monto del gravamen, indicando la salvedad de que, si el propietario no cumple con el plazo, el terreno se venderá y las ganancias se utilizarán para pagarle al demandante.
Si existen múltiples gravámenes sobre el terreno o edificio y las ganancias de la venta no son suficientes para pagarlos, entonces cualquier titular de un gravamen recibirá una cuota de las ganancias en proporción al valor de su gravamen. El tribunal podrá nombrar a un fideicomisario para vender la propiedad y a un auditor para revisar cualquier propuesta de venta y para presentar un informe que el tribunal utilizará para decidir si aprueba la venta. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Sections 9-108 and 9-109 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Secciones 9-108 y 9-109), Maryland Rule 2-543 (Regla de Maryland 2-543), Maryland Rule 12-305 (Regla de Maryland 12-305), Maryland Rule 12-306 (Regla de Maryland 12-306) y Maryland Rule 14-303 (Regla de Maryland 14-303).
Alternativas de los gravámenes para mecánicos
Los gravámenes para mecánicos no son la única manera para que un contratista o subcontratista pueda cobrar una deuda. Un contratista o subcontratista también puede presentar una acción por incumplimiento de contrato. Lea la Ley: Maryland Code, Real Property, Section 9-111 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 9-111).
Recursos adicionales
Para los artesanos, contratistas y subcontratistas que solicitan el pago a través del establecimiento y ejecución de los gravámenes para artesanos o mecánicos, los siguientes recursos pueden ser útiles.
Libros
Robert D. Klein, Maryland Civil Procedure Forms Title 12: Chapter 300 (Formularios de procedimiento civil de Maryland, Título 12: Capítulo 300) (3ª ed. 2000).
Paul Mark Sandler & James K. Archibald, Pleading Causes of Action in Maryland (Presentando causas de acción en Maryland) (5ª ed. 2013).
Eliot M. Wagonheim, The Art of Getting Paid: The Business Owner's Guide to Managing Receivables and Collecting Debts in Maryland (El arte de obtener el pago: La guía del propietario de negocios para administrar las cuentas por cobrar y cobrar deudas en Maryland) (2003).
15 Md. L. Ency., Mechanics’ Liens (Gravámenes para mecánicos).
Artículos y formularios
· Mechanic's Liens in Maryland (Gravámenes para mecánicos en Maryland) (http://www.fullertonlaw.com/10MarylandMechanicsLiens.php)
· Order of Satisfaction (Orden de cumplimiento) (http://www.courts.state.md.us/district/forms/civil/dccv031.pdf)
· Request to File Notice of Lien (Solicitud para presentar la notificación de un gravamen) (http://www.courts.state.md.us/district/forms/civil/dccv035.pdf)
· Motion for Release of Property From Levy (Petición para liberar la propiedad del gravamen) (http://www.courts.state.md.us/district/forms/civil/dccv036.pdf)
Para obtener asesoría sobre gravámenes para artesanos y mecánicos, por favor contacte a un abogado calificado.