Poner fin al arrendamiento y los desalojos en la Sección 8 y la vivienda pública

Los vales de elección de vivienda de la Sección 8 basados en inquilinos, el programa de la Sección 8 basado en proyectos y la Vivienda Pública son los programas de asistencia de vivienda de alquiler más importantes y principales para familias de bajos ingresos. Este artículo se centra en la finalización del contrato de arrendamiento en la Sección 8 y la vivienda pública. incluidos desalojos y cierres patronales.

Vivienda pública

Terminación por parte de la agencia de vivienda pública (PHA): una PHA no puede rescindir su arrendamiento (derecho a vivir allí como inquilino) excepto en los siguientes casos:

violaciones graves o repetidas de los términos de arrendamiento "materiales" (importantes);
estar por encima del límite de ingresos del programa;
otra “buena causa”.

Tenga en cuenta que existen algunas excepciones. Su contrato de arrendamiento debe establecer los procedimientos que deben seguir la PHA y el inquilino para rescindir el arrendamiento.

NOTA: Su PHA local puede tener protecciones y restricciones adicionales a las incluidas en este artículo. Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento y comuníquese con su PHA local para obtener más información.

Las violaciones graves o repetidas de los términos “materiales” del contrato de arrendamiento pueden incluir:

falta de pago del alquiler o alguna otra obligación financiera; o
incumplimiento de la obligación del inquilino, como por ejemplo:
- no subarrendar la unidad (alquilarla a otra persona)
- no retener huéspedes ni huéspedes
- utilizar la unidad sólo como vivienda privada
- cumplir con todas las reglas y regulaciones de la autoridad de vivienda
- para mantener la unidad en condiciones limpias y seguras
- No destruir ni destrozar la unidad.
- para pagar los daños a la unidad causados por el inquilino, un miembro del hogar o sus invitados (que no sean el desgaste normal)
- no perturbar el disfrute pacífico de otros residentes
- no participar en actividades delictivas o abuso de alcohol

Otra "buena causa" incluye:

actividad criminal, abuso de drogas o abuso de alcohol;
después de su admisión, la autoridad de vivienda descubre que el inquilino no es elegible;
hace declaraciones falsas o comete fraude en su solicitud de vivienda o recertificación;
incumplimiento por parte de un miembro de la familia del requisito de servicio comunitario o actividad laboral de autosuficiencia del programa; o
No aceptar una modificación de un contrato de arrendamiento.

Terminación por parte del inquilino - Generalmente, si el inquilino desea rescindir el contrato de arrendamiento, puede hacerlo por cualquier motivo pero deberá avisar con el precepto. Revise detenidamente su contrato de arrendamiento para obtener información sobre el aviso requerido y otros procedimientos.

Aviso de término – Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos un aviso por escrito de cualquier terminación del contrato de arrendamiento. El plazo de preaviso puede variar según el motivo de la rescisión.

14 días por falta de pago del alquiler;
un período de tiempo razonable considerando la gravedad de la situación (pero que no exceda los 30 días) si la salud o seguridad de otros residentes, empleados de la PHA o personas que residen en las inmediaciones de las instalaciones se ven amenazadas; si algún miembro del hogar ha participado en cualquier actividad criminal relacionada con drogas o actividad criminal violenta; o si algún miembro del hogar ha sido condenado por un delito grave;
30 días en cualquier otro caso, excepto si Maryland o las leyes locales permiten un período de notificación más corto, entonces se aplicará el período de notificación más corto.

La notificación por escrito del propietario debe incluir:

la fecha de terminación;
el motivo de la rescisión, con detalle suficiente para que el inquilino pueda preparar su defensa;
si la rescisión se debe a falta de pago del alquiler, el monto en dólares del saldo adeudado y la fecha en que se realizó el cálculo;
información sobre el derecho del inquilino a revisar los documentos de la PHA; y
Información sobre el derecho del inquilino a solicitar una audiencia de queja (a menos que se aplique una excepción).

El aviso debe enviarse al inquilino por correo de primera clase, debidamente sellado y dirigido al inquilino en la dirección del inquilino en el proyecto, y con la dirección del remitente adecuada O entregado en persona a cualquier miembro adulto del hogar del inquilino.

Proceso de queja previo al desalojo – En la mayoría de las situaciones, los inquilinos tienen derecho a un proceso de queja previo al desalojo, que incluye una conferencia informal (y un resumen de esa conferencia), así como una audiencia de queja (si el inquilino presenta la solicitud de manera oportuna). Sin embargo, tenga en cuenta que existen excepciones al derecho del inquilino al proceso de queja previo al desalojo si el desalojo está relacionado con ciertas actividades delictivas. Además, es posible que se aplique un procedimiento acelerado. La PHA debe proporcionar una copia del procedimiento de queja a cada inquilino. Lea esto atentamente.

Desalojos - Si un inquilino permanece después de la fecha de terminación, el propietario debe acudir a los tribunales antes de que el inquilino pueda ser desalojado. El arrendador no puede cambiar las cerraduras, cortar el agua o la electricidad, ni mover las pertenencias del inquilino sin acudir a los tribunales. Si no se opone a una notificación de rescisión, no significa que renuncie a su derecho a impugnar la rescisión ante los tribunales.

Si recibe una citación judicial o una carta de desalojo, comuníquese con un abogado lo antes posible. Si su arrendador acepta permitirle quedarse pero quiere que firme un acuerdo por escrito, comuníquese con un abogado antes de firmarlo. Aprender más acerca de obtener ayuda de un profesional legal en Maryland.

Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437d

Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales, Título 24, Parte 966

Sección 8 Vivienda

Terminación del arrendamiento – El arrendador no podrá rescindir el arrendamiento excepto por:

violación grave o repetida de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento (por ejemplo, falta de pago del alquiler);
violación de leyes federales, estatales o locales; o
otra “buena causa”.

Otra "buena causa" puede incluir antecedentes familiares de molestias a los vecinos, destrucción de propiedad o hábitos de vida o de limpieza que dañen la unidad o las instalaciones.

Después del plazo de arrendamiento inicial, otra “buena causa” puede incluir:

no aceptar la oferta de un nuevo contrato de arrendamiento o revisión;
el deseo del propietario de utilizar la unidad para uso personal o familiar; o
Razón comercial o económica (por ejemplo, venta de la propiedad, renovación de la unidad, arrendamiento a un precio de alquiler más alto).

NOTA: Terminar el arrendamiento no es lo mismo que terminar el vale del Programa de Elección de Vivienda de la Sección 8. Obtenga más información sobre cómo cancelar el bono.

Terminación por parte del inquilino - Generalmente, si el inquilino desea rescindir el contrato de arrendamiento, puede hacerlo por cualquier motivo pero deberá proporcionar el aviso requerido y cumplir con los procedimientos de arrendamiento. Revise detenidamente su contrato de arrendamiento para obtener información sobre el aviso requerido y otros procedimientos.

Aviso – Los propietarios deben cumplir con los términos del contrato de arrendamiento y las leyes estatales. Además, tanto el propietario como el inquilino también deben proporcionar a la PHA una copia del aviso. Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento y comuníquese con su PHA local para obtener más información. Más información.

Desalojos – El propietario sólo puede desalojarlo después de pasar por el proceso judicial. La notificación de desalojo del propietario no es la orden de desalojo. Es el tribunal el que ordena el desalojo. El arrendador no puede cambiar las cerraduras, cortar el agua o la electricidad, ni mover las pertenencias del inquilino sin acudir a los tribunales. Si no se opone a una notificación de rescisión, no significa que renuncie a su derecho a impugnar la rescisión ante los tribunales.

Vivienda de la Sección 8 basada en proyectos – Para viviendas de la Sección 8 basadas en proyectos, los procedimientos relacionados con la finalización del contrato de arrendamiento, incluido el aviso requerido, pueden variar según el tipo específico de proyecto. Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento y comuníquese con su PHA local para obtener más información.

Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437f

Lea la ley: Código de Regulaciones Federales de EE. UU., Título 24, Parte 247; Parte 982; Parte 983

Leyes estatales y locales

Además de las disposiciones previstas por las leyes federales y las políticas de las PHA locales, el propietario también debe seguir las leyes estatales y locales relacionadas con el desalojo, excepto cuando la ley federal haya prevalecido sobre la ley estatal o local. Aprender más acerca de desalojos y terminar el contrato de arrendamiento en Maryland

Excepciones

Puede haber situaciones en las que un propietario pueda rescindir un arrendamiento por motivos distintos a los enumerados en este artículo. Por ejemplo, la información anterior puede no aplicarse cuando la ocupación de un inquilino finaliza porque HUD, o el propietario con el consentimiento de HUD, ha decidido rehabilitar o demoler sustancialmente el proyecto, o vender el proyecto a un comprador para una rehabilitación o demolición sustancial.

Además, a veces se permite al propietario dejar de proporcionar un tipo específico de vivienda subsidiada. Si su arrendador quiere hacer esto, debe enviarle una carta informándole al respecto. Hay cosas que puede hacer para luchar contra la decisión de su arrendador de poner fin a este tipo de vivienda subsidiada, quedarse donde está o asegurarse de poder encontrar otra vivienda asequible. Incluso si el propietario cambia el tipo de vivienda subsidiada, usted puede tener otras opciones. Por ejemplo, cuando los propietarios no renuevan su Sección 8 basada en proyectos, los inquilinos reciben vales de protección para inquilinos de la Sección 8.

Lea la Ley: Código de Regulaciones Federales, Título 24, Parte 247